감정가의 49%까지 내려왔지만, ‘조건부 2.83억 인수’가 가격을 뒤집는다 — 부천 지호빌 203호

인천지방법원 2025타경32525. 부천시 소사구 심곡본동 지호빌 2층 203호, 전용 59.27㎡ 다세대주택입니다. 감정가 2.90억에서 두 차례 유찰돼 최저가는 1.421억까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 동일면적 거래가 2.60억보다 1.179억 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 비교해서는 안 되는 물건입니다.

말소기준으로 계산된 권리는 2020년 6월 15일 수협은행 근저당권입니다. 임차인 윤주엽의 전입일은 2021년 1월 12일로 말소기준일보다 늦어 일자 비교상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서는 2023년 1월 25일 등기된 주택임차권에 대해 임차보증금을 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수한다고 별도로 명시합니다. 따라서 단순한 후순위 임차인 소멸형으로 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 일자상 후순위지만 명세서 인수문구가 남는다

말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기는 별도의 인수조건이 명세서에 적혀 있어, 다른 후순위 권리와 같은 방식으로 단순 소멸 처리할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 조건부 인수 최대 2.83억

실제 임차인은 윤주엽 1명입니다. 보증기관의 승계·대위 신고로 분류된 임차인은 없으며, 주택도시보증공사의 가압류 778,000,000원과 신청채권 109,600,000원은 임차보증금 283,000,000원과 합산해 임차인을 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 54.7%, 실질취득은 163.5%

지호빌 612-3은 총 8세대이며, 전용 59.27㎡와 일치하는 실거래는 1건입니다. 2025년 4월 3층이 260,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 전체 평균도 같은 260,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이므로 평균값 자체보다 실제 인수금액 확인이 가격 판단에 더 중요합니다.

최저가 142,100,000원만 보면 최근 거래의 54.7%입니다. 그러나 임차보증금 전액을 인수하는 보수적 시나리오에서는 실질취득액이 425,100,000원으로 올라가 최근 거래보다 165,100,000원 높고, 최근 거래의 163.5%가 됩니다. 따라서 이 사건에 “감정가의 절반이므로 싸다”는 평가는 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

채권 총액 3,227,600,000원 중 예상배당은 139,310,600원이며, 미배당액은 3,088,289,400원입니다. 수협은행 채권최고액 2,340,000,000원은 공동담보목록 제2019-290호에 연결돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 59.27㎡입니다.
• 주위환경. 부천남중학교 동측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 지상 5층 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,128,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물 배치. 인접지 612-16번지와 복도·승강기 등을 공동사용하는 단일건물 형태이며, 201·202호는 612-16번지, 203·204호는 612-3번지에 소재합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 한 건의 거래가만으로 시세 범위를 넓게 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 변제 여부. 윤주엽이 보증금 283,000,000원 중 실제로 변제받은 금액과 남은 미변제액을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문. “임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수” 문구의 적용 범위와 매각조건 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
• 근저당 일부포기 범위. 2021.01.12 일부포기 말소등기가 해당 203호 근저당에 어떤 영향을 주는지 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 주택도시보증공사의 신청채권 109,600,000원은 현재 배당가정에서 0원입니다. 임차권과 별도 채권의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.07.23 등기된 민간임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액기준 문구가 현재도 적용되는지 확인해야 합니다.
• 현황 경계. 612-3과 612-16이 복도·승강기를 공동사용하고 호수가 필지별로 나뉘므로 203호의 위치, 출입동선, 대지권 및 공용부분을 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 상한. 조건부 인수가 해소되지 않는 한 최저가 142,100,000원을 가격 메리트의 근거로 사용하면 안 됩니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “미변제 보증금”을 사는 사건

이 물건은 감정가 2.90억에서 1.421억까지 내려왔고 최근 실거래 2.60억보다도 낮습니다. 그러나 명세서의 조건부 임차권 인수문구를 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 보증금 283,000,000원이 전액 미변제된 경우 실질취득액은 425,100,000원으로 최근 거래의 163.5%입니다. 4회 유찰가까지 내려가도 보수적 총비용은 352,629,000원으로 최근 거래를 웃돕니다.

따라서 이 사건은 유찰 횟수나 할인율로 접근할 물건이 아닙니다. 윤주엽의 실제 미변제 보증금, 수협은행 근저당 일부포기의 범위, 매각물건명세서 인수조건이 원문에서 정리되기 전에는 응찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 가격이 싼 것이 아니라, 확인되지 않은 인수금액이 낙찰가 밖에 남아 있을 수 있는 사건입니다.