인천지방법원 2025타경32556. 부천시 원미구 심곡동 에코스마트2 11층 1110호, 전용 21.01㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 120,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다. 현재 소유자는 최원자이며, 2022.03.03 매매를 원인으로 2022.03.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 120,000,000원입니다.
권리의 핵심은 을구 3번 신현지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.17, 확정일자는 2022.01.21, 전입·점유개시는 2022.02.21이며 보증금은 120,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.02.13보다 훨씬 앞선 권리이므로 대항력이 인정되고 우선변제권도 행사합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 미배당액을 매수인이 실제로 떠안는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 11층 1110호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 21.01㎡ · 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 최원자 · 2022.03.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모 | 에코스마트2 · 56세대 · 2013.03.14 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
2017.07.31 설정된 국민은행 근저당권 38,400,000원은 2022.02.21 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 신현지가 2022.02.21 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.21입니다. 2024.02.23에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.02.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 신현지의 권리는 그보다 선순위입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신현지 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.01.21 | 대항력 有 우선변제 배당요구 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 시세보다 43.7% 높은 가격
에코스마트2 전용 21.01㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 101,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 83,500,000원 1건이며, 이것이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.01㎡ | 14 | 83,500,000원 |
| 2022.03 | 21.01㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 21.01㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.01㎡ | 3건 | 101,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.01㎡ | 1건 | 83,500,000원 |
최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 120,000,000원은 전체 실거래 평균의 118.6%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균의 143.7%입니다. 최신 거래 역시 83,500,000원이므로 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -24.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 신현지 보증금 | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신현지 보증금 부족분은 2,480,000원입니다. 원칙적인 계산에서는 매수인 인수액으로 잡히지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 임차보증금 부족 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 44,982,400원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 부천역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 전용 21.01㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 14층 건물 중 11층입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역에 포함 또는 저촉되고, 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에코스마트2는 56세대이며 확인된 동일 면적 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.3회여서 매각가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 신현지의 을구 3번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소까지 이어지는 조건인지 원본을 확인해야 합니다.
- 배당액과 실질 인수를 구분. 배당표상 부족분 2,480,000원은 존재하지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 합산해 실질취득액을 122,480,000원으로 계산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 101,166,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 83,500,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 143.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -24.1%이므로 과거 120,000,000원 거래를 현재 시세처럼 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 후속 회차 확인. 데이터상 4회 유찰 시 매각가는 96,000,000원, 5회 유찰 시 76,800,000원입니다. 확약이 그대로 유효하다면 각 회차에서도 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태와 별도 점유자 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 겉으로 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 실제 배당계산에서도 2,480,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 120,000,000원입니다.
다만 가격은 명확히 보수적으로 봐야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 83,500,000원이고, 현재 실질취득액은 그 143.7%입니다. 최근 추세도 -24.1%이며 이미 3회 유찰된 물건입니다. 이 사건의 핵심은 ‘임차보증금을 떠안느냐’가 아니라, 확약으로 권리부담이 해소된 뒤에도 현재 가격이 최근 시세보다 상당히 높다는 점입니다.
