최저가 49%보다 먼저 볼 것 — 1.2억 임차권 미변제액 인수 가능

인천지방법원 2025타경32556. 부천대학교 남측 인근에 위치한 에코스마트2 11층 1110호로, 전용 21.01㎡의 아파트형 도시형생활주택 원룸입니다. 감정가는 120,000,000원이며 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 표면적으로는 실거래 평균 110,000,000원의 53.5%에 불과해 매우 저렴해 보이지만, 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차권의 미변제액 인수 여부입니다.

신현지 씨는 2022.01.21 확정일자를 받고 2022.02.21 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 120,000,000원입니다. 2024.02.23에는 건물 전부에 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 기록과 인수 문구를 함께 봐야 한다

국민은행 근저당권은 2017.07.31 채권최고액 38,400,000원으로 설정됐지만, 등기부에는 2022.02.21 해지를 원인으로 한 말소 기록도 존재합니다. 반면 예상배당표는 이 근저당을 선순위 채권으로 계산하고 있습니다. 같은 날 신현지 씨의 전입·점유가 시작됐고, 매각물건명세서는 임차권 미변제액의 인수를 명시하므로, 단순히 “2017년 근저당 이후 전입이라 대항력 없음”이라는 계산만으로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

신현지 씨의 보증금·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 확인되고, 임차권등기도 마쳐져 있습니다. 임차권등기는 매각으로 말소되는 것으로 표시돼 있으나, 명세서가 보증금 전액을 변제받지 못하면 미변제액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시했습니다. 따라서 등기 말소와 보증금 인수는 서로 다른 문제로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

에코스마트2는 56세대, 2013.03.14 준공이며 비교 면적은 전용 21.01㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2건으로, 2021.10 거래가 100,000,000원, 2022.03 거래가 120,000,000원입니다.

현재 최저가 58,800,000원은 실거래 평균 110,000,000원의 53.5%입니다. 그러나 명세서의 조건부 인수를 반영하면 실질취득 비교 기준은 임차보증금 120,000,000원으로 올라가며, 이는 실거래 평균의 109.1%, 최신 거래가 120,000,000원과는 동일한 수준입니다. 따라서 이 물건을 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

총 채권액 158,400,000원 중 57,341,600원이 배당되고 미배당액은 101,058,400원입니다. 이 계산은 국민은행 근저당을 선순위로 반영한 결과입니다. 등기부의 근저당 말소 기록 및 명세서의 임차권 인수 문구가 함께 존재하므로, 표의 “매수인 인수 0원” 계산을 최종 권리결론으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다

낙찰가가 58,800,000원에서 41,160,000원, 28,812,000원으로 내려갈수록 채권자의 미배당액은 101,058,400원에서 118,380,880원, 130,506,616원으로 커집니다. 임차권 미변제액이 매수인에게 넘어가는 구조라면 낙찰가 하락만큼 인수 위험이 커질 수 있으므로, 추가 유찰이 곧 실질취득비용의 동일한 하락을 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 21.01㎡의 아파트형 도시형생활주택 원룸으로 이용 중이며, 14층 건물 중 11층입니다.
• 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 규모. 에코스마트2는 56세대이며 2013.03.14 준공됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측 소로 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형입니다.
• 제한. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 명세서 인수 문구 재확인. 을구 순위 3번 주택임차권의 미변제액을 매수인이 인수하는 조건과 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 여부 대조. 2017.07.31 설정된 국민은행 근저당이 2022.02.21 해지·말소됐는지 원본 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
• 보증금 변제 내역 확인. 신현지 씨의 보증금 120,000,000원 중 이미 변제된 금액과 배당받을 금액을 확인해야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원의 관계 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 비교 거래가 2021.10과 2022.03의 2건뿐이므로, 전용 21.01㎡ 원룸형의 현재 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “임차권 미변제액”이 핵심

이 물건은 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 58,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서가 신현지 씨의 임차보증금 미변제액 인수를 명시하고 있어, 최저가만 기준으로 실거래 평균보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

보수적으로 임차보증금 120,000,000원을 실질취득 비교 기준으로 적용하면 실거래 평균 110,000,000원의 109.1%이고, 최신 거래 120,000,000원과 같습니다. 여기에 거래 표본이 오래된 2건뿐이고, 국민은행 근저당의 말소 기록과 예상배당 계산도 서로 대조가 필요합니다. 낮은 최저가는 확인되지만, 낮은 실질취득비용은 확인되지 않았습니다. 임차권 미변제액과 말소 조건이 서면으로 확정되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.