⚠️ 최저가 24.0% · 인수보증금 100,006,114원 · 실질취득 132,179,114원 · 특별매각조건 입찰보증금 20%인 6,434,600원
인천지방법원 2025타경32650. 부천시 원미구 심곡동에 있는 쌍용씨동 2층 202호, 전용 35.1㎡의 다세대주택입니다. 처음 가격표만 보면 감정가 134,000,000원짜리가 32,173,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 2022.06.30 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받은 임대차가 2023.04.14 말소기준 압류보다 앞서 있기 때문입니다. 이 보증금의 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
임차권등기의 명의자는 서울보증보험주식회사입니다. 보증기관 명의의 임차권등기 및 경매신청을 별개의 실거주 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 핵심은 등기된 임차보증금 131,200,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않는다는 사실입니다. 이 물건은 낙찰가격보다 낙찰 후 인수할 금액이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-8 쌍용씨동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로86번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.1㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 건물 사용승인 | 2003.03.21 · 철근콘크리트조 · 콘크리트평슬래브지붕 |
| 건물 규모 | 7세대 |
| 소유자 | 백상훈 · 2020.09.08 소유권이전 · 당시 거래가 130,000,000원 |
| 감정가 | 134,000,000원 |
| 최저매각가 | 32,173,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24.0%) |
| 매수인 인수 예상 | 100,006,114원 |
| 실질취득 예상 | 132,179,114원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 133,806,020원 |
| 입찰보증금 | 6,434,600원 (특별매각조건: 최저매각가격의 20%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 임차권 인수
말소기준권리는 2023.04.14 국(부평세무서장)의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 주택 임대차의 전입신고일과 점유개시일은 2022.06.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기가 2024.07.22에 이루어졌다고 해서 그 이전에 성립한 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.
임차권 분석 — 보증기관 명의와 실제 임차인의 구분
| 등기명의자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서울보증보험주식회사 보증기관 명의 임차권등기 |
2022.06.30 | 2022.06.30 | 131,200,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 인수위험 |
확인된 실제 임차인 명단은 0명이며, 별도로 등기된 보증기관 명의 임차권 1건이 확인됩니다. 원임차인의 성명과 현재 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관을 추가적인 실거주 임차인으로 세거나, 동일한 보증금 131,200,000원을 여러 번 합산해서는 안 됩니다. 등기된 임차권은 건물의 전부를 대상으로 합니다.
서울보증보험주식회사는 임차권등기 명의자이면서 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 예상배당에서 임차권 우선변제와 경매신청채권의 배당 결과를 구분하되, 동일 보증기관과 관련된 금액을 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단
쌍용씨동 동일 전용면적 35.1㎡의 확인 가능한 실거래는 2021.09 거래 1건, 130,000,000원입니다. 이 거래는 오래된 거래이므로 현재 시세의 확정적인 기준으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월의 독립적인 거래 표본이나 가격 추세는 확인되지 않습니다.
| 비교 항목 | 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.09 · 2층 · 35.1㎡ | 130,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 감정가 | 감정평가 | 134,000,000원 | 거래가보다 높음 |
| 최저매각가 | 4회 유찰 | 32,173,000원 | 인수금 제외 가격 |
| 보증금 인수 | 현 회차 예상 | 100,006,114원 | 낙찰자 부담 |
| 실질취득 | 낙찰가 + 인수 | 132,179,114원 | 과거 거래가의 101.7% |
최저가 32,173,000원만 비교하면 과거 실거래가의 24.7%에 불과해 보입니다. 하지만 실제 부담을 반영하면 132,179,114원으로 올라가, 2021년 실거래 130,000,000원보다 2,179,114원 높습니다. 따라서 최저가 대비 할인율을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 979,114원 |
| 1. 임차권 · 서울보증보험주식회사 | 131,200,000원 | 31,193,886원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 133,806,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 32,173,000원 |
예상배당은 제시된 배당 추정 기준입니다. 국세·지방세 등 당해세가 우선 배당되면 임차권 배당액이 줄어들고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 신청채권과 임차권에 같은 보증기관이 등장하므로 채권액과 보증금을 단순 합산하여 별도 인수액으로 계산하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 유지
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 32,173,000원 | 100,006,114원 | 132,179,114원 |
| 5회 유찰 시 | 22,521,100원 | 109,484,280원 | 132,005,380원 |
| 6회 유찰 시 | 15,764,769원 | 116,118,997원 | 131,883,766원 |
최저매각가격은 현재 32,173,000원에서 5회 유찰 시 22,521,100원, 6회 유찰 시 15,764,769원으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 배당되는 보증금이 줄어든 만큼 매수인이 인수하는 금액은 오히려 증가합니다. 결과적으로 실질취득금액은 각 회차에서 131,883,766~132,179,114원 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 북측 인근입니다. 주위에 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2003.03.21 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물입니다. 위생·상하수도·난방설비가 설치되어 있고, 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지. 장방형의 공동주택 부지로 북측 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있으며, 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 적용 조건도 관계기관에 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래가 2021년 1건에 그쳐 현재의 매매가격과 거래 수요를 판단하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회, 매각률은 20.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 순위 9번 임차권등기의 대항력과 미배당 보증금 인수 조건을 확인하세요. 최저가만으로 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
- 보증기관 권리관계. 서울보증보험주식회사의 보증금 관련 권리 취득 경위, 원임차인과의 관계, 배당요구 및 실제 배당액을 확인하세요. 보증기관 명의의 권리와 원임차인의 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 실제 임차인과 점유 확인. 원임차인의 신원과 현재 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없으며, 명도 가능성과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰 판단. 현재 회차의 예상 실질취득금액은 132,179,114원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액 증가로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 특별매각조건 20%. 일반적인 10% 기준이 아닙니다. 현재 회차 입찰보증금은 6,434,600원입니다. 특별매각조건과 보증금 납부 요건을 반드시 확인하세요.
- 조세채권 배당순위. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류를 확인하고, 당해세 등 우선 배당에 따라 임차보증금 인수액이 달라지는지 점검하세요.
- 최신 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021년 1건뿐이므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매매 가능가격을 별도 조사해야 합니다.
- 관리비와 건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 누수, 외벽, 설비 상태 및 수선 필요 여부를 확인하세요. 실제 취득비용은 경매대금과 인수보증금 외에도 발생할 수 있습니다.
- 경매 진행상태. 2026.01.21 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력, 후속 진행상태를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다. 2026.10.29 매각기일이 그대로 유지되는지도 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득은 싸지 않다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 32,173,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 매우 큽니다. 하지만 131,200,000원의 임차보증금 중 미배당 잔액을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득금액은 약 1.32억원으로 올라갑니다.
추가 유찰이 진행되어도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실질취득금액은 2021년 실거래가 130,000,000원보다 높으며, 현재 시세를 판단할 최신 거래도 충분하지 않습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담, 조세채권의 배당 변수, 보증기관 임차권등기의 인수위험까지 고려하면 낮은 최저매각가격 자체에 투자 매력을 부여할 수 없습니다.
결론은 권리 인수위험이 크고 가격 메리트가 확인되지 않는 물건입니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 문제가 해결되지 않으므로, 보증금 인수 범위의 법적 확정과 최신 실거래 확인이 선행되어야 합니다. 이 경매의 판단 기준은 3,217만원이 아니라 약 1.32억원의 실질취득비용입니다.
