45,962,000원
132,427,316원
인천지방법원 2025타경32650. 부천시 원미구 심곡동 쌍용씨동 2층 202호, 전용 35.1㎡ 다세대주택입니다. 외형만 보면 감정가 134,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 45,962,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격 구조는 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 2022.06.30 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 131,200,000원의 임차권이 있고, 말소기준인 2023.04.14 압류보다 앞서 대항력을 확보한 것으로 제시돼 있습니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 45,962,000원 중 집행비용 1,227,316원을 제외한 44,734,684원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 86,465,316원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 45,962,000원 + 86,465,316원 = 132,427,316원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 인수액이 늘어나므로 총 부담은 대체로 보증금 131,200,000원 부근에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-8 쌍용씨동 2층 202호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로86번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.1㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인 | 2003.03.21 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.09.08 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 45,962,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,806,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.14 갑구 8번 압류입니다. 이후 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 임차권의 기초가 되는 전입·점유·확정일자가 2022.06.30으로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금 잔액의 대항력 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계 1건, 중복 합산 금지
제시된 임차관계에서 실제 임차인 명의는 0명이고, 서울보증보험주식회사 1건은 보증기관 명의의 임차권 승계로 분류됩니다. 따라서 보증금 131,200,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다.
| 명의 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울보증보험주식회사 | 건물의 전부 | 2022.06.30 / 2022.06.30 | 131,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
배당요구도 2024.07.22 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 44,734,684원이 보증금에 배당되고, 부족분 86,465,316원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4,596만원이 아니라 실질취득 1.324억으로 봐야 한다
쌍용씨동은 총 7세대이며, 비교 대상 전용면적은 35.1㎡입니다. 제시된 동일면적 거래는 2021.09, 2층, 130,000,000원 1건입니다. 요약 시세 역시 130,000,000원으로 잡혀 있지만, 함께 제시된 개별 거래가 2021.09 한 건뿐이므로 현재 시점의 시세를 강하게 확정하기에는 표본과 시의성이 모두 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 35.1㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | 35.1㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
표면 최저가 45,962,000원은 130,000,000원의 35.4%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 경제적 부담을 보여주지 못합니다. 현재 회차 실질취득 132,427,316원은 표시 실거래 130,000,000원의 약 101.9%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 실거래보다 낮지 않습니다. 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,227,316원 |
| 1. 임차보증금 · 서울보증보험주식회사 | 131,200,000원 | 44,734,684원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 133,806,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차보증금 미배당액 86,465,316원이 매수인 인수액입니다. 다만 국세·지방세 등 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차보증금 배당액은 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 총 7세대 규모의 쌍용씨동으로, 전용 35.1㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2003.03.21입니다.
- 도로. 토지 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 규제가 제시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고, 제시된 동일면적 실거래도 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 45,962,000원에 인수액 86,465,316원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 전입·점유·확정일자 2022.06.30으로 말소기준 2023.04.14보다 앞섭니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 구조입니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 서울보증보험주식회사는 보증기관 승계 명의이므로 보증금 131,200,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 당해세 확인. 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있으므로 배당 전 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 9,192,400원입니다.
- 시세 표본 한계. 표시된 동일면적 거래는 2021.09의 130,000,000원 1건입니다. 현재 시세 판단에는 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 낙찰가 추가 하락의 착시. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 함께 늘어 실질 부담은 약 1.32억원 부근에서 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,596만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 최저매각가격 45,962,000원. 감정가 134,000,000원의 34%까지 떨어졌으니 얼핏 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 대항력 임차권 보증금이 131,200,000원이고, 현재 회차 배당 후에도 86,465,316원이 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 132,427,316원. 표시된 동일면적 실거래 130,000,000원보다 오히려 높습니다. 3회 유찰, 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본과 낮은 매각률까지 겹칩니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되면 인수액은 더 커질 수도 있습니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 합친 총비용으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.
