인천지방법원 2025타경32650. 부천대학교 북측 인근의 5층 다세대주택 중 2층 202호, 전용 35.1㎡ 물건입니다. 감정가는 134,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가가 45,962,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
임대차의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.06.30이고, 말소기준인 국세 압류는 2023.04.14입니다. 임대차가 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄으므로 보증금 131,200,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 부담합니다. 현재 회차에서는 배당액 44,734,684원을 제외한 86,465,316원이 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-8 쌍용씨동 2층 202호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로86번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.1㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2003.03.21 · 총 7세대 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.09.08. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 45,962,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,806,020원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2023.04.14. 국 압류입니다. 이후의 부천시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 등기상 소멸합니다. 다만 임차권등기의 말소와 보증금 채무의 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 임대차가 말소기준보다 앞선 2022.06.30에 대항력을 갖췄기 때문에, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
등기부에 있었던 농협은행 근저당 58,800,000원은 2016.07.11, 신한은행 근저당 69,600,000원은 2019.06.25, 서미연 근저당 30,000,000원은 2020.06.29, 국민은행 근저당 59,400,000원은 2020.08.27 각각 말소됐습니다. 이 과거 근저당들은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 핵심 인수위험은 오직 선순위 임대차 보증금의 미배당액입니다.
임차인·보증기관 권리판정
| 명의 | 점유대상 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울보증보험주식회사 보증기관 승계 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.06.30 | 2022.06.30 배당요구 2024.07.22 | 131,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 채권 미배당액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인된 동일면적 거래는 2021년 9월, 전용 35.1㎡·2층의 130,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 오래돼 정밀한 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 제공된 가격 비교에서는 이 거래가 최신 기준입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2021.09 | 35.1㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 감정가 | — | 35.1㎡ | 2층 | 134,000,000원 |
| 최저매각가 | 3회 유찰 | 35.1㎡ | 2층 | 45,962,000원 |
| 권리상 실질취득 | 최저가+인수 | — | — | 132,427,316원 |
최저매각가만 비교하면 실거래의 35.4%이지만, 이 비율은 투자 메리트를 보여주지 못합니다. 낙찰가 45,962,000원에 인수액 86,465,316원을 더한 실질취득은 132,427,316원입니다. 이는 실거래 130,000,000원보다 2,427,316원 높고, 실거래의 101.9%입니다. 취득세·등기비용·명도비·수리비까지 더하면 실제 총투입액은 이보다 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 86,465,316원 | 132,427,316원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 100,005,722원 | 132,179,121원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 22,521,379원 | 109,484,006원 | 132,005,385원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,227,316원 | 매각대금 우선 차감 |
| 1. 서울보증보험 보증금 채권 | 131,200,000원 | 44,734,684원 | 86,465,316원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표는 매각가 45,962,000원과 집행비용 1,227,316원을 기준으로 한 추정입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 2층이며, 2003.03.21 사용승인됐습니다. 위생·상하수도·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 장방형 공동주택 부지로 북측 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 127.7㎡, 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 입찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 판단하세요. 현재 회차 기준 132,427,316원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·부천시·국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 금액과 법정기일에 따라 임차보증금 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관과 실제 임차인 구분. 서울보증보험은 실제 임차인이 아닌 승계 보증기관입니다. 동일 보증금 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 시기와 열쇠 인계가 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 7세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 1건뿐입니다. 수리비와 재매각 기간을 넉넉히 반영해야 합니다.
- 절차상태 확인. 2026.01.21 기각결정정본 발송 이력이 있고, 소유자에게는 2026.01.26 이사불명으로 표시됐습니다. 2026.07.14 매각기일과 함께 사건기록의 최종 진행상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 세금 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,596만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면상 최저가는 45,962,000원이지만, 그 금액만 준비해서 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 선순위 임대차 보증금 131,200,000원 중 배당되지 않는 86,465,316원을 매수인이 인수하므로 권리상 실질취득은 132,427,316원입니다. 이는 확인된 동일면적 실거래 130,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 32,173,399원이나 22,521,379원으로 내려가도 인수액이 그만큼 늘어나 실질취득은 계속 약 132,000,000원에 고정됩니다. 여기에 세금 우선배당, 취득비용, 수리비와 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 가격 메리트가 확인되는 사건으로 보기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 낙찰 후에도 남는 보증금 채무입니다.