인천지방법원 2025타경32693. 부천시 소사구 심곡본동 ‘다빈치아파트’ 8층 801호, 전용 64.06㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 홍명기 임차인의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.20, 확정일자는 2021.03.26, 전입·점유개시는 2021.04.16이며, 주택임차권등기는 2023.04.26 접수됐습니다. 강제경매개시결정은 2025.02.21이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞서고, 자료상 대항력·우선변제권 모두 인정되는 구조입니다.
다만 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 홍명기 임차권에서 발생하는 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 299,000,000원에서의 실질취득액도 299,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 784-7 다빈치아파트 8층 801호 · 경인로294번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.06㎡ · 방3·화장실2·거실·주방 · 8층 중 8층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.07.29 · 10세대 |
| 소유자 | 김태영 · 2021.05.07 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍명기 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.16 | 우선변제 有 확정일자 2021.03.26 · 배당요구 | 실질 인수 0원 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 93.4%지만 표본은 1건
다빈치 동일 면적 64.06㎡의 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2022.07, 6층, 320,000,000원이며, 최근 12개월 평균 지표도 320,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 299,000,000원은 이 지표의 93.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 64.06㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.06㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
수치만 보면 실질취득 299,000,000원이 시세지표 320,000,000원보다 낮습니다. 그러나 거래 표본이 단 1건이고 최신 거래월도 2022.07이므로, 이를 근거로 현재 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기에는 근거가 좁습니다. 특히 단지 자체가 10세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 임차인 홍명기 보증금 | 299,000,000원 | 294,014,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 홍명기 임차인의 부족분은 4,986,000원으로 계산됩니다. 다만 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 100% | 299,000,000원 | 4,986,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 239,200,000원 | 63,948,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 191,360,000원 | 111,119,040원 | 0원 |
확약이 없다면 추가 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 커져, 낮은 최저가만 보고 취득비용이 크게 내려간다고 판단할 수 없는 인수형 구조입니다. 이 사건은 제출된 말소동의 확약서 때문에 바로 그 핵심 인수위험이 홍명기 임차권에 한해 제거됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천세종병원 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택 등 공동주택과 일부 근린상가·단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 경인로변 시내버스정류장까지 도보 5분 이내이며, 북서측 인근에 지하철 1호선 부천역이 위치해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.07.29 사용승인, 8층 중 8층. 급탕·급배수·개별난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 부합으로 조사됐습니다.
- 환금성. 단지 규모는 10세대이고 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 실수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 홍명기 임차권등기 말소로 연결되는지 원문과 적용범위를 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원 판단은 홍명기 임차권에 대한 확약을 전제로 합니다. 확약 대상 밖 별도 임차인이 원본 서류에서 발견되면 인수 여부를 새로 판단해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 배당모형에서는 홍명기 보증금 299,000,000원 중 294,014,000원이 배당되고 4,986,000원이 부족합니다. 확약 미반영 시 이 부족분이 핵심 인수액입니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 320,000,000원은 2022.07의 1건입니다. 93.4%라는 비율만으로 현재 가격을 저평가로 단정하지 말고 인근 거래와 실제 매수수요를 다시 대조해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부구조·이용상태는 건축물대장 현황도면, 외부관찰과 탐문에 근거했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형 권리지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 권리관계만 보면 가볍지 않습니다. 홍명기 임차인은 보증금 299,000,000원, 전입·점유 2021.04.16, 확정일자 2021.03.26의 대항력·우선변제권 있는 임차인이고, 현재 배당모형에서도 4,986,000원의 미배당액이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
따라서 현재 회차에서 보아야 할 취득비용은 최저가 299,000,000원 그대로입니다. 시세지표 320,000,000원의 93.4%지만, 실거래가 1건뿐이고 최신 거래월이 2022.07이며, 10세대 소규모 단지·3회 유찰이라는 시장성 신호가 함께 존재합니다. 이 사건의 핵심은 ‘대항력 임차권의 존재’ 자체보다 확약의 유효성과 실제 환금성 확인입니다.
