최저가 1.47억이 아니라, 보수적 실질취득 4.46억 — 부천 다빈치 801호

인천지방법원 2025타경32693. 부천시 소사구 심곡본동 다빈치아파트 8층 801호, 전용 64.06㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방 3개·화장실 2개·거실·주방 구조로 이용 중이며, 2016년 7월 29일 사용승인된 8층 건물의 최상층입니다. 표면만 보면 감정가 299,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 절반 이하인 146,510,000원까지 떨어진 물건입니다.

그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 홍명기의 임차보증금은 299,000,000원이고, 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 대해 임차권자가 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다. 현재 회차 예상배당은 집행비용과 선순위 근저당에서 매각대금 전액이 소진돼 임차권자의 예상배당이 사실상 0원입니다. 따라서 보수적으로는 낙찰가 146,510,000원 + 미변제 보증금 299,000,000원 = 445,510,000원으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 문구’가 핵심

권리 순서상 기준으로 제시된 권리는 2016년 8월 12일 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 2,340,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권, 홍명기의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기에는 2017년 2월 27일 한국양봉농업협동조합 근저당권에 대한 일부포기 원인의 말소 기록과 2021년 4월 19일 하나은행 근저당권 말소 기록도 존재합니다.

이 불일치와 별개로 입찰자에게 직접적인 위험을 만드는 문구는 명확합니다. 을구 5번 주택임차권등기는 임차보증금 전액 미변제 시 매수인 인수로 기재돼 있습니다. 등기상 말소 여부만 보고 인수액을 0원으로 계산할 수 없는 사건입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 조건부 승계

홍명기의 전입일은 2021년 4월 16일로, 기준권리로 제시된 2016년 8월 12일 근저당권보다 늦어 날짜상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자는 2021년 3월 26일이고, 2023년 4월 26일 임차권등기와 함께 배당요구가 신고돼 있습니다. 그러나 선순위 채권액이 매각대금을 크게 초과해 현재 예상배당에서는 홍명기에게 돌아갈 금액이 없습니다.

주택도시보증공사의 경매 신청채권도 299,000,000원으로 홍명기의 임차보증금과 동일하지만, 두 채권 사이의 대위·승계 관계를 확인할 근거가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 보증공사의 청구를 이유로 홍명기의 인수 위험을 임의로 0원 처리하거나 서로 상계해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 시나리오 — 더 유찰돼도 실거래보다 높다

최저가만 보면 현재 회차는 감정가의 49%, 실거래 320,000,000원의 45.8%입니다. 하지만 조건부 인수를 포함하면 실질취득은 445,510,000원으로 바뀝니다. 한 차례 더 유찰돼도 401,557,000원, 두 차례 더 유찰돼도 370,789,900원입니다. 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않는 한 4회 유찰 가격에서도 유일 실거래보다 높은 구조입니다.

④ 실거래 비교 — 표본은 하나뿐, 그래도 싸다고 할 수 없다

다빈치 아파트의 전용 64.06㎡ 실거래 표본은 2022년 7월 6층 거래 320,000,000원 한 건입니다. 대상과 전용면적은 일치하지만, 거래가 한 건뿐이고 매각기일보다 약 4년 전 거래이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵습니다.

표면 최저가 146,510,000원은 이 거래가의 45.8%이지만, 매수인 인수 위험을 합친 445,510,000원은 거래가보다 125,510,000원 높고 139.2%에 해당합니다. 표본 부족을 감안하더라도, 이 물건을 “실거래보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 146,510,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 2,851,140원과 한국양봉농업협동조합 배당 143,658,860원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 전체 채권 미배당은 2,638,341,140원이며, 임차권자에게 배당될 재원도 남지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 탐문상 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방 구조입니다. 8층 건물의 8층 801호로 최상층입니다.
• 입지. 감정평가상 부천세종병원 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 일부 근린상가·단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 경인로변 시내버스 정류장까지 도보 5분 이내이며, 북서측 인근에 지하철 1호선 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2016.07.29 사용승인, 개별난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,596,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 10세대 소규모 건물이고 확인되는 동일 면적 실거래는 한 건뿐입니다. 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수액 확인. 홍명기의 실제 배당예정액과 미변제 보증금, 임차권등기 말소 조건을 배당표·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 보증공사와 임차인의 관계 확인. 주택도시보증공사 청구 299,000,000원과 홍명기 보증금 299,000,000원의 대위·승계 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 줄여 계산하지 마세요.
• 공동담보 해제 범위 확인. 한국양봉농업협동조합 근저당권의 일부포기 말소가 이 호수에 미친 효력과 예상배당상 선순위 반영 근거를 공동담보목록 제2016-326호로 대조하세요.
• 낙찰가가 아닌 총액으로 응찰. 현재 회차 보수적 실질취득은 445,510,000원입니다. 추가 유찰 여부보다 인수 위험 해소가 먼저입니다.
• 점유·명도 확인. 현장조사 당시 관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 현재 점유자, 열쇠 인도 가능성, 명도 대상과 비용을 별도로 확인하세요.
• 실거래 재조사. 비교 가능한 거래가 2022년 한 건뿐이므로 인근 유사 면적 아파트와 오피스텔, 현재 매물 호가를 함께 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·임차권등기명령 사건 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “139.2% 취득”

이 물건은 최저매각가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 299,000,000원의 49%, 유일 실거래 320,000,000원의 45.8%이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서가 홍명기의 299,000,000원 주택임차권등기를 전액 미변제 시 인수하도록 명시하고, 현재 예상배당에서는 임차권자에게 배당될 재원이 없습니다.

그 결과 보수적인 실질취득액은 445,510,000원입니다. 이는 유일 실거래 320,000,000원보다 125,510,000원 높고, 비율로는 139.2%입니다. 여기에 선순위 근저당의 말소기록과 예상배당 반영 사이의 불일치, 2회 유찰, 10세대 소규모 건물, 오래된 단일 실거래라는 요소까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 총취득은 비싸고, 권리 확인 난도도 높습니다. 임차권 인수와 공동담보 효력이 원본으로 명확히 해소되지 않는 한 입찰 보류가 합리적입니다.