인천지방법원 2025타경32817. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 9층 916호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 겉으로는 감정가 182,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 62,426,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리의 핵심은 가격표가 아니라 2022년부터 선행하는 임차인 하예지의 146,000,000원 보증금입니다. 하예지는 2022.06.03 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.05.10 확정일자를 갖췄으며 2024.06.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

이 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.07 강제경매개시결정입니다. 하예지의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권 행사 가능으로 판정되어 있습니다. 매각물건명세서에도 “임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우” 임차권이 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

임차인 분석

실제 임차인은 1명으로 반영됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복 임차인으로 표시된 항목은 없으며, 하예지의 보증금 146,000,000원을 한 번만 계산합니다.

하예지는 2024.06.05 배당요구를 한 것으로 반영되어 있습니다. 현재 예상배당은 60,902,332원이고, 보증금 146,000,000원 가운데 나머지 85,097,668원이 미배당 인수액입니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 경제적 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다

다온하브의 전용 22.129㎡ 인근 면적 실거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 135,791,666원이지만 과거의 169,000,000원·154,000,000원 등 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 116,500,000원, 최신 거래 105,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 16.6% 낮아진 추세를 우선해 보는 것이 핵심입니다.

표면상 최저가 62,426,000원은 최근 12개월 평균의 53.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 선순위 임차인 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 배당표 기준 최저가와 인수액을 합친 실질취득 부담 147,523,668원은 최근 12개월 평균의 126.6%, 최신 거래의 140.5% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)

최저가 낙찰 가정에서 하예지에게 60,902,332원이 배당되고, 보증금 부족분 85,097,668원은 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가와 인수액의 단순 합계는 147,523,668원입니다. 집행비용 1,523,668원이 먼저 공제되어 보증금 146,000,000원을 소폭 웃도는 구조이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 ‘아파트(도시형생활주택-원룸형)’로 이용 중인 14층 건물의 9층 916호입니다.
• 주위환경. 부천대학교 남측 인근으로, 주변에 공동주택·업무시설·기반 상업시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역이며 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 반영되어 있습니다.
• 거래 표본. 다온하브는 283세대이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 평균은 116,500,000원이고 최신 거래는 105,000,000원입니다.
• 가격 추세. 최근 거래가 과거 거래보다 16.6% 낮은 하락 추세로 집계되어 있어 과거 전체 평균 135,791,666원을 현재 시세 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 62,426,000원만 보고 판단하지 말고, 최저가 낙찰 가정 인수액 85,097,668원을 함께 계산해야 합니다.
• 임차보증금 미배당 확인. 하예지 보증금 146,000,000원의 실제 배당액과 잔액을 매각·배당 단계에서 다시 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 확인. 4회·5회 유찰 가정에서도 매각가 하락분만큼 인수액이 증가해 단순 합산 부담은 147,186,568원·146,950,597원 수준입니다.
• 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 116,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 기준으로 실질취득가를 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.6%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본과 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6천만원대 낙찰”이 아니라 “1.46억대 부담”으로 봐야 한다

이 사건의 핵심은 세 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 하예지는 보증금 146,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 최저가 낙찰 가정에서 85,097,668원이 미배당되어 매수인에게 남습니다. 그 결과 최저가와 인수액의 단순 합계는 147,523,668원입니다.

반면 최근 12개월 평균은 116,500,000원, 최신 거래는 105,000,000원이고 최근 가격 추세도 -16.6%입니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커져 실질부담은 146,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 ‘선순위 임차보증금을 포함한 실질취득가와 최근 시세의 차이’가 판단의 중심입니다.