인천지방법원 2025타경32817. 부천대학교 남측 인근 ‘다온하브’ 9층 916호로, 전용면적은 22.129㎡이며 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다. 감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 89,180,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래가 128,000,000원보다 38,820,000원 낮지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금의 미배당 승계 가능성입니다.
등기부에는 2014년 3월 11일 인주새마을금고 근저당권 91,000,000원이 기재돼 있으나, 2016년 4월 26일 해지를 원인으로 해당 근저당권설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이 말소된 근저당을 현재의 말소기준권리로 전제해 “2022년 전입 임차인은 무조건 대항력이 없다”고 결론 내리면 안 됩니다. 실제 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기를 보증금 전액 미변제 시 인수되는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 916호 · 도로명주소 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 22.129㎡ · 14층 중 9층 |
| 소유자 | 최은진 (2022.06.10. 매매, 거래가액 146,000,000원 · 2022.06.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 | 다온하브 · 283세대 · 2005.03.05. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 먼저 봐야 한다
하예지 씨는 2022년 5월 10일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 6월 3일 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 6월 5일 보증금 146,000,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 보증기관 명의의 중복 임차인이 아니라 실제 임차인은 하예지 1명이며, 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자입니다.
② 임차인 분석 — 전액을 못 받으면 미회수액 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 하예지 실제 임차인 | 건물의 전부 주거용 임차권등기 | 146,000,000원 | 전입·점유 2022.06.03 확정일자 2022.05.10 배당요구 2024.06.05 | 대항력 핵심 배당요구 미배당액 승계 |
매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으며, 단서가 “임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우”입니다. 즉 낙찰자가 부담하는 금액은 보증금 146,000,000원 전부로 고정되는 것이 아니라 배당 후 남은 미회수액입니다. 다만 배당액이 확정되기 전까지는 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
동일·유사 면적 12건의 전체 평균은 139,208,333원이지만, 과거 169,000,000원 거래까지 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래는 2025년 11월 128,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 128,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 8.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 22.13㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 21.08㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 22.13㎡ | 10 | 122,500,000원 |
| 2023.02 | 21.76㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 22.13㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.07 | 21.55㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 139,208,333원 |
최저가 89,180,000원만 놓고 보면 최근 시세의 69.7%로 보이지만, 보증금 기준 실질취득 146,000,000원은 최근 시세보다 18,000,000원 높습니다. 집행비용까지 포함한 현재 회차 단순 환산액 148,005,240원은 최근 시세보다 20,005,240원 높습니다. 더구나 시장 추세가 -8.7%이므로 전체 평균 대비 할인율 64.1%만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 인주새마을금고 근저당 | 91,000,000원 | 87,174,760원 | 미배당 발생 |
| 2. 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 수치는 2014년 인주새마을금고 근저당을 선순위로 놓은 배당 시뮬레이션입니다. 그러나 등기부에는 해당 근저당권이 2016.04.26. 해지로 말소된 사실이 기재돼 있어 실제 법률관계와 충돌할 수 있습니다. 이 표만으로 인수액 0원을 확정해서는 안 되며 법원의 배당순위와 임차보증금 변제 내역을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 판단 — 더 유찰돼도 총부담은 쉽게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 149,825,240원 | 미회수 보증금 승계 여부 확인 필수 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 176,097,669원 | 낙찰가는 낮아져도 미회수액은 증가 가능 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 194,488,369원 | 추가 유찰만으로 실질취득 개선 보장 안 됨 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 이미 두 차례 유찰됐지만, 임차보증금 인수형에서는 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체가 가격 메리트를 만들지 않습니다. 낙찰가 감소분만큼 임차인의 미회수 보증금이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 분류된 도시형생활주택 원룸형이며, 전용면적은 22.129㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·상업시설이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물로 승강기·지하주차장·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 최근 가격이 이전 거래 구간보다 8.7% 낮아진 하락 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 원본 확인. 2016.04.26. 근저당 말소등기와 법원이 적용한 실제 말소기준권리를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 하예지 임차권자의 보증금 미변제액이 매수인에게 승계된다는 조건을 최신 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 변제액 확인. 하예지 또는 주택도시보증공사가 현재까지 회수한 금액과 잔존채권을 확인해야 정확한 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 배당순위 확인. 인주새마을금고 근저당을 선순위로 계산한 배당 시뮬레이션은 말소등기와 충돌하므로 법원 배당표를 기준으로 재산정해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 거래가 128,000,000원과 하락 추세 -8.7%를 우선 기준으로 삼고, 최저가 할인율 69.7%만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 명도 상대방, 주택도시보증공사의 인도 협조 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관할 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,918만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면 가격은 89,180,000원입니다. 그러나 하예지 임차권자의 보증금은 146,000,000원이고, 매각물건명세서는 전액을 변제받지 못한 부분을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 보증금 기준 실질취득은 최근 거래가 128,000,000원의 114.1%이며, 집행비용을 포함한 현재 회차 단순 환산액은 148,005,240원입니다.
최근 가격 흐름도 -8.7%로 하락 중입니다. 따라서 감정가 대비 49%, 전체 평균 대비 64.1%라는 할인율은 투자 판단의 근거가 될 수 없습니다. 먼저 확인할 것은 추가 유찰 여부가 아니라 2014년 근저당 말소의 법적 반영, 임차보증금 실제 변제액, 최종 인수 잔액입니다. 결론은 권리 확인 전 보류, 가격 매력도 낮음입니다.