인천지방법원 2025타경32865. 부천역 북서측 인근 ‘대준블루온’ 6층 606호, 전용 19.08㎡의 아파트 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 72,100,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 30% 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 보증금 109,000,000원의 임차권과 그에 대한 말소동의 확약입니다.
등기부에는 2014.02.26 인주새마을금고 근저당권 161,200,000원이 설정돼 있으나, 이 근저당권은 2019.11.07 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재의 권리분석에서 2014년 근저당을 존속 중인 말소기준권리처럼 취급해서는 안 됩니다. 이후 정창민이 2021.10.15 전입신고와 점유를 시작했고, 현재 소유자 정장훈의 소유권이전등기는 2021.11.16에 이뤄졌습니다. 매각물건명세서도 정창민의 주택임차권등기를 인수권리로 명시한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 제6층 제606호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 19.08㎡ · 지상 10층 중 6층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 80세대 · 2014.01.02 |
| 소유자 | 정장훈 (2021.11.16 소유권이전 · 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
2014년 설정된 인주새마을금고 근저당권은 2019년에 이미 말소됐습니다. 이후 정창민은 2021.10.15 전입신고와 점유를 갖췄고, 현재 소유자 정장훈의 소유권이전등기보다 시기가 빠릅니다. 2023.10.17에는 보증금 109,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 사건은 단순 후순위 임차인이 아니라, 매각물건명세서상 인수 대상으로 적시된 임차권을 먼저 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 날짜 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정창민 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 계약 2021.08.16 확정일자 2021.08.23 전입·점유 2021.10.15 임차권등기 2023.10.17 | 109,000,000원 | 인수 검토형 소유권이전보다 전입·점유가 빠름 | 가능 확정일자·배당요구 확인 | 승계 표기 없음 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 |
정창민의 임차보증금은 현재 최저가보다 36,900,000원 큽니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있으므로, 입찰 판단에서는 최저가 72,100,000원 자체를 실질취득액으로 비교할 수 있습니다. 단, 입찰 전 확약서 원본과 매각조건에 말소 이행 조건이 그대로 유지되는지는 반드시 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
대준블루온 전용 19.08㎡ 안팎의 실거래 12건입니다. 전체 평균 107,708,333원은 2022년의 1.03억~1.18억원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 메리트의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 비교 우선순위는 최근 12개월 평균 100,700,000원, 최신 거래 62,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -10.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2022.07 | 19.08㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 19.43㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 100,700,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 107,708,333원 |
확약을 전제로 한 실질취득액 72,100,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원의 71.6%로, 평균값보다는 28,600,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래는 62,000,000원으로, 현재 최저가는 이보다 10,100,000원 높은 116.3%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.7% 하락했고, 2023.12 이후의 더 최신 실거래가 확인되지 않는 만큼 전체 평균 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,697,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인주새마을금고 | 161,200,000원 | 70,402,200원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 109,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 270,200,000원, 채권자 배당액은 70,402,200원, 미배당액은 199,797,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 가격을 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 확약 적용 실질취득 | 확약 없을 때 단순 인수차액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(70%) | 72,100,000원 | 72,100,000원* | 36,900,000원 |
| 3회 유찰 시(56%) | 57,680,000원 | 57,680,000원* | 51,320,000원 |
| 4회 유찰 시(44.8%) | 46,144,000원 | 46,144,000원* | 62,856,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 72,100,000원에서 57,680,000원, 46,144,000원으로 내려갈수록 보증금 미배당 인수차액은 반대로 커져 단순 합계가 109,000,000원에 수렴합니다. 반면 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가로 내려갑니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 말소동의 확약의 유효성과 이행 여부에 직접 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 606호이며, 아파트인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접하며, 토지는 공동주택·교육연구시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,668,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 80세대 소규모 단지의 전용 19.08㎡ 원룸형으로 매수층이 제한될 수 있으며, 실거래 가격 편차도 62,000,000원~118,000,000원으로 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약 대상, 조건, 유효기간과 낙찰 후 말소 절차를 확인하세요.
- 임차권 말소 조건. 확약이 이행되지 않으면 보증금 109,000,000원의 인수형 구조가 다시 살아날 수 있습니다.
- 근저당 말소 확인. 인주새마을금고 근저당권은 2019.11.07 말소 기록이 있으므로 배당표가 이를 잘못 반영한 것은 아닌지 원본을 대조하세요.
- 세금 압류. 고양시 압류는 2022.07.26 말소됐지만 국민건강보험공단·부천시 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세. 최저가 72,100,000원은 최신 실거래 62,000,000원보다 높습니다. 현재 매도호가와 동일 면적 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.7% 낮으므로 전체 평균 107,708,333원을 입찰 상한으로 삼지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비. 장기 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증 대상”
이 물건의 권리분석은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 정창민의 보증금 109,000,000원 임차권은 원래 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 인수형 권리입니다. 둘째, 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약으로 이 임차인의 인수는 실질 0원*이 됩니다.
그러나 확약으로 권리 부담이 줄었다고 해서 현재 최저가가 자동으로 싸지는 것은 아닙니다. 72,100,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원보다 낮지만, 최신 거래 62,000,000원보다 16.3% 높고 최근 가격 흐름도 -10.7%입니다. 소규모 80세대 원룸형, 두 차례 유찰, 단지 경매 매각률 0%까지 고려하면 권리는 조건부 통과, 가격은 보수적 검토가 맞습니다. 확약서와 말소등기 조건을 확인한 뒤, 최신 거래 62,000,000원을 기준으로 입찰가를 다시 계산해야 합니다.