인천지방법원 2025타경32933. 김포시 걸포동 한강메트로자이3단지 상가동 1층 108호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 나영태가 2020.08.07. 거래가 595,551,140원으로 소유권을 이전받은 날, 하나은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 노은주의 가압류와 경매개시결정, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 구교용과 나수지, 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2020.08.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 임차보증금이나 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 명도 절차와 영업·점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 걸포동 1593 한강메트로자이3단지 상가동 1층 108호 · 경기도 김포시 걸포2로 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) · 철근콘크리트구조 단층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 나영태 (단독소유 · 2020.08.07. 거래가 595,551,140원) |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 338,100,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 강제경매 채권자 | 노은주 (가압류 청구금액 500,000,000원) |
| 말소기준권리 | 2020.08.07. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 금전 인수 0원
2020.08.07. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 접수된 노은주의 500,000,000원 가압류와 2025.03.17. 강제경매개시결정, 2025.09.19. 하나은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 338,100,000원 기준 예상배당에서는 하나은행 근저당도 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액과 후순위 채권의 부족액은 매수인이 인수하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구교용 | 2023.04.03. | 40,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.05.30. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나수지 | 2022.10.18. | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입신고일은 말소기준권리인 2020.08.07.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리 판정상 모두 대항력이 없으며, 보증금이 배당되지 않더라도 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 구교용은 2025.05.30. 배당요구를 했고, 나수지의 배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘비교 가능한 상가 시세’가 먼저
최저매각가는 338,100,000원으로 감정가 690,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득도 338,100,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 경매 진행률일 뿐, 상가 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 338,100,000원 | 0원 | 1,585,840,934원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 236,669,999원 | 0원 | 1,685,850,915원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 165,668,999원 | 0원 | 1,755,857,901원 |
같은 한강메트로자이3단지에서 확인된 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 645,250,000원이며 최신 거래는 2026.07.의 605,000,000원입니다. 그러나 해당 거래는 전용 84.91㎡~99.86㎡ 아파트 거래이고, 경매 대상은 제1종근린생활시설 상가입니다. 면적도 일치하지 않으므로 최저가가 최근 거래 평균의 52.4%라는 수치를 상가의 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,533,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 332,566,600원 |
| 3. 가압류 · 노은주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 노은주 | 미상 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 998,407,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,918,407,534원 중 예상배당은 332,566,600원, 미배당은 1,585,840,934원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상배당이 변동되더라도 현재 권리 판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 대지권 미등기 — 해소 근거는 있으나 원본 확인 필요
매각물건명세서에는 대지권 미등기가 기재돼 있습니다. 감정평가는 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지의 소유권·대지권을 일체로 평가했습니다. 김포등기소 사실조회 회신에는 토지와 건물의 취득세가 납부됐고, 부동산거래계약신고필증상 대지권 35.2788㎡에 관한 내용이 확인됐습니다.
교보자산신탁의 2025.04.01. 사실조회 회신에는 분양대금이 완납되어 건물 소유권이전이 완료됐고, 대지권을 사실상 취득했으며 대지사용권은 전유부분과 분리 처분할 수 없다는 내용이 있습니다. 따라서 대지권이 전혀 없는 물건으로 단정할 상황은 아니지만, 낙찰 후 대지권 등기 정리 절차와 추가 비용·서류는 관련 회신서와 감정평가서 원문으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)이며, 일부 석재 및 치장벽돌 마감의 철근콘크리트구조 단층 상가동 내 1층 108호입니다.
- 주위환경. 김포나진초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 설비·현황. 위생 및 급배수설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다. 철도보호지구와 대로3류, 연결녹지 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 동일 단지 아파트 실거래는 존재하지만 대상은 근린시설 상가여서 직접 비교가 어렵습니다. 2회 유찰된 현재 상태만으로 상가의 적정가격이나 매각 가능성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 조사. 한강메트로자이3단지 상가동의 동일 층·유사 면적 매매, 현재 매물 호가 및 실제 임대료를 별도로 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 구교용·나수지의 임대차계약서, 실제 점유 부분, 영업 여부, 배당요구 및 확정일자 유무를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 실제 임차인 2명이 조사됐으므로 인도 협의와 점유 이전 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 대지권 서류 대조. 사실조회회신서, 신탁원부, 완납확인서, 취득세 납부자료와 대지권 등기 가능 절차를 확인하세요.
- 상가 운영비 확인. 관리비 체납, 공용부분 비용, 업종 제한, 간판·주차·동선 및 공실 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출 문건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사실조회회신 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건은 말소기준권리 이후의 임차인과 후순위 권리가 정리되는 구조로, 매수인 금전 인수는 0원입니다. 실제 임차인도 2명으로 구분되며 보증기관 승계 신고는 없습니다. 권리분석만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 최저매각가 338,100,000원이 감정가 690,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 제공된 최근 거래는 대상 상가와 면적·용도가 일치하지 않는 아파트 자료이고, 상가 자체 실거래나 수익가치 비교가 없습니다. 여기에 대지권 미등기 정리와 실제 임차인 명도 확인도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 상가 자체 시세와 대지권 등기 가능성을 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.