인천지방법원 2025타경32948. 부천시 원미구 춘의동 세종리젠시 401호는 전용 34.29㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2014년 사용승인된 5층 규모의 도시형생활주택으로, 이 물건은 4층에 있습니다. 소유자 백상훈은 2019년 8월 20일 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단의 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 매각 절차가 진행됐습니다.

문제의 핵심은 소유자의 압류보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 사하진은 2021년 4월 15일 전입·점유를 시작했고, 2021년 5월 26일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023년 4월 5일 국세 압류보다 앞선 임차관계입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 주택임차권등기가 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

따라서 최저매각가 31,765,000원만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다. 입찰금액이 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안는 보증금이 증가하기 때문입니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 먼저 들어온 임차인

갑구 6번 국세 압류가 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 압류가 말소된다고 해서 보증금 미배당액까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력과 미배당 보증금

확인된 임차권자는 사하진이며, 별도로 현황조사에 전입자 3명이 기재되어 있습니다. 사하진은 보증금과 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 전입자들은 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

사하진: 확정일자 2021.05.26 · 임차권등기 2023.05.01 · 배당요구 있음. 나머지 전입자 3명은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되며, 독립적인 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 실제 점유 및 계약관계를 추가 확인해야 합니다.

현재 확인된 임차권자 사하진 외에 전입자 3명의 보증금과 계약관계는 불명확합니다. 이들은 말소기준권리 이후 전입해 단독 대항력이 없는 것으로 분류되어 있지만, 점유관계·실제 임대차계약·매각물건명세서 기재 내용을 직접 대조해야 합니다. 사하진의 인수 위험만으로도 실질취득액이 최근 시세를 초과하므로, 추가 미상 점유자의 위험까지 확인하기 전에는 안전한 저가 매물로 평가하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

세종리젠시의 확인된 실거래는 총 2건이며, 전체 실거래 평균은 161,500,000원입니다. 그러나 2022년 거래에는 전용면적 36.97㎡가 포함되어 있고, 최근 12개월 동안 확인된 동일 면적 거래는 2026년 6월의 155,000,000원입니다.

최근 거래가격은 이전 거래보다 7.7% 낮은 하락 추세입니다. 전체 평균 161,500,000원에는 과거 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단에서는 최신 동일 면적 거래인 155,000,000원을 우선 참고하는 것이 합리적입니다. 다만 최근 표본이 1건에 불과하여 실제 매각 가능한 시세는 층·상태·거래조건에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,765,000원 가정)

집행비용 971,770원과 임차인 배당액 30,793,230원이 매각대금 31,765,000원을 소진하는 추정 배당입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 임차인 미배당액 158,206,770원이 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 임차인 채권과 신청채권자의 청구액은 동일 채무의 승계·중복 여부가 확인되지 않았으므로 단순 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로

이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 비교하면, 표면 최저가는 크게 떨어지지만 매수인의 실질취득 부담은 보증금 189,000,000원 수준에 머무릅니다.

각 회차의 실질취득 부담은 해당 매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 실제 매각가·집행비용·우선배당에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 형성된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 7호선 춘의역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 주거용 건부지입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 세종리젠시는 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건으로 가격 판단에 활용할 거래 표본이 제한적입니다. 동일 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 가격 추세. 최근 거래는 2026.06 전용 34.29㎡, 2층, 155,000,000원입니다. 이전 거래 대비 최근 가격 추세는 -7.7%로 나타나며, 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 현재 가치를 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수 확인. 사하진의 보증금 189,000,000원 중 현재 예상 미배당액은 158,206,770원입니다. 매각물건명세서의 인수조건과 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 사하진의 2021.04.15 전입·점유, 2021.05.26 확정일자, 2023.05.01 임차권등기 및 배당요구 사실을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 전입자 3명 확인. PADI MUNKH UNDAA, SOSORJAV PUREVRAGCHAA, MUNKH UNDAA GERELT OD의 실제 점유 여부와 임대차계약관계, 보증금·확정일자 유무를 조사해야 합니다. 이들의 독립적인 대항력은 확인되지 않았으며 계약관계는 미상입니다.
• 신청채권자와 임차보증금 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액도 189,000,000원입니다. 사하진의 보증금 채권과 신청채권의 승계·대위·중복 관계를 경매기록과 채권관계 서류로 확인해야 합니다. 확인 전에는 두 금액을 별개 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세·보험료 압류 확인. 부평세무서장, 부천시, 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 31,765,000원만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 현재 예상 실질취득 부담 189,971,770원은 최근 동일 면적 실거래 155,000,000원을 초과합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 6회·7회 유찰 시에도 총부담이 약 1.9억원에 머무릅니다. 입찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조임을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 현장 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 거주자가 누구인지, 현재 점유자의 퇴거 및 명도에 필요한 절차와 비용이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 관리비·취득 부대비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 산정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 및 조세 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 3,176만원, 실제 부담은 약 1.9억원”

이 물건은 숫자만 보면 매우 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 189,000,000원의 다세대주택이 5회 유찰되어 최저가 31,765,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 최저매각가와 매수인이 실제 부담할 금액은 전혀 다릅니다.

사하진은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 받은 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 변제받지 못하면 임차권등기가 인수되는 것으로 명시되어 있습니다. 현재 예상 인수액 158,206,770원을 포함하면 매수인의 실질취득 부담은 189,971,770원입니다.

반면 최근 동일 면적 실거래는 155,000,000원이고, 최근 거래가격 추세도 -7.7%입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득 부담은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본도 제한되어 있고, 별도 전입자 3명의 점유관계도 확인이 필요합니다.