인천지방법원 2025타경32948. 부천 춘의동 세종리젠시 4층 401호, 전용 34.29㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.05. 국의 압류입니다. 그런데 임차권자 사하진은 그보다 앞선 2021.04.15. 전입·점유와 2021.05.26. 확정일자를 갖추고 보증금 189,000,000원 전액에 대한 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 후순위 압류와 경매개시결정이 말소되더라도, 사하진이 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 92,610,000원에서 집행비용 2,066,980원을 먼저 빼면 사하진에게 배당될 금액은 90,543,020원입니다. 남는 보증금 98,456,980원을 낙찰자가 떠안으므로, 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 191,066,980원입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지기 때문에, 총 취득부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-39, 130-40, 130-41 세종리젠시 제4층 제401호 도로명: 경기도 부천시 원미구 계남로301번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 34.29㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2014.07.23 · 총 16세대 |
| 소유자 | 백상훈 (2019.08.20. 소유권이전, 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준인 2023.04.05. 압류 이후의 부천시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 사하진의 전입과 점유는 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 주택임차권등기 자체는 2023.05.01. 접수됐지만, 등기된 임대차 내용상 전입·점유와 확정일자는 2021년이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권입니다.
임차인·점유자 분석
| 이름 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 사하진 건물의 전부 · 주거·임차권등기 | 2021.04.15 | 2021.05.26 | 189,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 98,456,980원 인수 |
| PADI MUNKH UNDAA 현황조사 전입자 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 없음 |
| SOSORJAV PUREVRAGCHAA 현황조사 전입자 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 없음 |
| MUNKH UNDAA GERELT OD 현황조사 전입자 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 없음 |
보증기관 승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 사하진은 보증금 189,000,000원의 실제 임차권자입니다. 별도로 확인된 전입자 3명은 모두 2024.03.04. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 현재 실제 점유 상태와 인도 협의 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세종리젠시의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 161,500,000원이지만, 이 수치에는 2022년 거래 168,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2026.06. 거래이자 최근 12개월 유일한 거래인 155,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다. 최근 가격은 이전 거래보다 7.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 34.29㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.03 | 36.97㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 161,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.29㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 실거래의 59.7%이지만, 이는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 191,066,980원은 최근 거래보다 36,066,980원 높고, 최근 시세의 123.3%입니다. 감정가 189,000,000원보다도 실질취득 부담이 큽니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 92,610,000원 | 98,456,980원 | 191,066,980원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 64,826,999원 | 125,739,887원 | 190,566,886원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 45,378,899원 | 144,837,921원 | 190,216,820원 |
회차별 집행비용 추정 차이로 합계가 조금씩 달라지지만, 낙찰가가 크게 내려가도 총 부담은 약 190,000,000원 수준에서 유지됩니다. 최근 실거래 155,000,000원보다 계속 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,066,980원 |
| 1. 임차인 사하진 보증금 | 189,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 사하진 미배당 보증금 | - | 98,456,980원 |
매각대금은 집행비용과 사하진의 우선변제에 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 압류된 조세 등이 우선 차감되면 사하진의 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 중 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 전용면적은 34.29㎡입니다.
- 입지. 춘의역 북서측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 형성된 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 지하철 7호선 춘의역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2014.07.23.이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터의 아스콘포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 원룸형 다세대이고 확인된 거래는 2건뿐입니다. 세종리젠시 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총액으로 계산. 현재 기준 92,610,000원에 낙찰받아도 인수액을 더한 실질취득은 191,066,980원입니다.
- 사하진 배당액 확인. 실제 배당액이 90,543,020원보다 줄어들면 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다.
- 압류 조세의 우선순위 확인. 국세·지방세 등 당해세 금액과 배당순위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 현 점유자 확인. 2024.03.04. 전입한 3명은 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 161,500,000원보다 최신 거래 155,000,000원과 -7.7%의 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “123.3% 실질취득”
표면상으로는 감정가 189,000,000원의 49%인 92,610,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 사하진의 보증금 미배당액 98,456,980원을 더하면 실질취득은 191,066,980원입니다. 최근 12개월 실거래 155,000,000원보다 36,066,980원 높고, 최근 가격도 이전 거래 대비 7.7% 하락했습니다.
추가 유찰이 발생해 낙찰가가 낮아져도 인수액이 반대로 커지므로 총 부담은 약 190,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 압류된 조세의 당해세 여부, 현 점유자 3명의 인도 문제, 16세대 원룸형 다세대의 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 낮은 최저가만으로 접근해서는 안 되는 대항력 인수형 물건이며, 권리와 가격 모두 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.