인천지방법원 2025타경32956. 부천시 소사구 옥길동 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호입니다. 사건의 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가상 해당 호실의 공부상 이용상태는 기타제2종근린생활시설, 현황은 공실입니다. 소유자 고병주 씨는 2022.08.26. 거래가 1,016,141,000원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 안양농업협동조합이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 128,237,000원으로 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 저렴함은 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건에서는 권리상 매수인 인수가 없다는 점과, 6회 유찰·위반건축물 표기·근린생활시설이라는 실물 및 환금성 요소를 분리해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 기타제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제118호 |
| 소유자 | 고병주 (2022.08.26. 소유권이전 · 거래가액 1,016,141,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 128,237,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 별개
말소기준권리는 2022.08.26. 안양농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.03.17. 임의경매개시결정과 2025.08.18. 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 근저당 채권최고액 876,000,000원 중 125,641,682원만 배당되고 750,358,318원이 미배당으로 남지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 유경자의 전입신고일은 2024.09.13.로, 말소기준권리인 2022.08.26. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사 비고상 현재 호실은 공실입니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경자 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 유찰 흐름 — 감정가 11.76%까지 내려왔다
현재 회차는 6회 유찰 후 128,237,000원입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 89,765,900원, 8회 유찰 시 62,836,129원으로 계산되어 있습니다. 유찰이 진행될수록 신청채권자와 근저당권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 128,237,000원 | 11.76% | 125,641,682원 | 750,358,318원 |
| 7회 유찰 시 | 89,765,900원 | 8.24% | 87,750,114원 | 788,249,886원 |
| 8회 유찰 시 | 62,836,129원 | 5.76% | 61,305,079원 | 814,694,921원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,595,318원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 876,000,000원 | 125,641,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 근저당 채권최고액 876,000,000원 중 125,641,682원이 배당되고 750,358,318원이 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부천시 소사구 옥길동 소재 ‘부천시 남부수자원 생태공원’ 남측 인근으로, 지식산업센터·대규모 아파트 단지·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 기타제2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 토지는 공장(지식산업센터)·창고시설·제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 36m, 남서측 약 25m, 북서측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공동 급배수·위생설비, 승강기, 소화설비, 주차장설비를 갖추고 있으며 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 표기 확인. 집합건축물대장에 표시된 위반 내용과 현재 상태를 원본에서 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 유경자의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 현황 점유 확인. 조사 당시 공실로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유 상태가 같은지 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 근저당 미배당 750,358,318원은 채권자의 부족액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보지 말고 근린생활시설의 실제 사용 가능성·공실 상태·위반건축물 표기를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 자동으로 싸다”
이 물건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.08.26. 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 유경자의 2024.09.13. 전입은 그 이후입니다. 근저당의 거액 미배당이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않으며, 현재 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 별도의 판단거리가 있습니다. 6회 유찰로 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔고, 현황은 공실이며 집합건축물대장에는 위반건축물 표기가 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 인수 여부’보다 왜 6회까지 유찰됐는지, 근린생활시설의 실제 활용성과 위반건축물 상태가 무엇인지를 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
