인천지방법원 2025타경32959. 부천시 원미구 중동 센트럴파크리움 6층 613호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024년 4월 2일 동화성세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 압류·강제경매개시결정과 2024년 10월 30일 등기된 임차권 자체는 매각으로 말소되지만, 임차인 김좌겸은 말소기준일보다 앞선 2022년 9월 29일 전입·점유와 2022년 9월 8일 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 보유합니다.
매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저매각가에서 임차인에게 돌아갈 것으로 계산된 금액은 24,522,178원이고, 나머지 130,477,822원이 매수인 인수액입니다. 최저가 25,379,000원만을 취득가격으로 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1146-5 센트럴파크리움 6층 613호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 · 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이연화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 25,379,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김좌겸 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 채무는 남는다
2018년 국세 압류, 2020년 화성시장 근저당권, 2022년 화성시 압류는 각각 해제·해지되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 말소기준권리는 2024년 4월 2일 국세 압류이며, 이후 등기된 화성시·부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 김좌겸의 임대차계약일은 2022년 9월 6일, 확정일자는 2022년 9월 8일, 전입·점유 개시는 2022년 9월 29일입니다. 모두 말소기준일인 2024년 4월 2일보다 빠르므로, 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 책임은 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김좌겸 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.09.29 | 우선변제 有 확정일자 2022.09.08 배당요구 2024.10.30 | 승계 위험 130,477,822원 현재 회차 예상 |
② 실질취득 비교 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 보증금 인수액을 합한 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 25,379,000원 | 24,522,178원 | 130,477,822원 | 155,856,822원 |
| 6회 유찰 시 | 17,765,300원 | 17,045,525원 | 137,954,475원 | 155,719,775원 |
| 7회 유찰 시 | 12,435,710원 | 11,811,867원 | 143,188,133원 | 155,623,843원 |
현재 회차 실질취득액은 155,856,822원으로 감정가 151,000,000원보다 4,856,822원 높습니다. 6회 또는 7회까지 유찰돼도 실질취득액은 155,719,775원, 155,623,843원으로 보증금 155,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저가가 25,379,000원에서 12,435,710원으로 낮아져도 총취득 부담은 크게 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 856,822원 |
| 1. 임차인 김좌겸 보증금 | 155,000,000원 | 24,522,178원 |
| 2. 화성시장 근저당권 | 132,068,760원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 김좌겸 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 130,477,822원은 매수인이 인수합니다. 화성시장 근저당권은 2020.09.17 해지로 말소된 이력이 확인되므로 실제 인수권리로 보지 않습니다. 당해세와 우선 조세채권이 반영되면 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계남초등학교 북측 인근으로, 주변에는 동유형 업무시설과 공동주택, 상업시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트와 같은 용도와 환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 6층이며, 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 지하주차장, 승강기와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 6,898,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 총부담은 155,856,822원입니다. 최저가 25,379,000원을 취득가격으로 오인하면 안 됩니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입세대열람과 실제 점유 자료를 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 세무서·지방자치단체 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 임차보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 기재의 범위와 변경 여부를 매각기일 기준 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 조건 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인수보증금 반환과 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용의 적법성, 전입 가능 여부, 금융조건, 관리규약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,537만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 감정가 대비 16.81%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원입니다. 현재 최저가 25,379,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 130,477,822원을 합하면 실질취득은 155,856,822원으로 감정가를 넘어섭니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 155,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
여기에 세금 우선배당 가능성, 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계인 검증 문제, 근린시설로 등재돼 있으면서 오피스텔로 이용 중인 용도 특성까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않고, 권리·배당·점유 검증 부담은 큰 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 전체를 기준으로 판단해야 하며, 원본 검증 없이 입찰할 물건이 아닙니다.