인천지방법원 2025타경32997. 부천시 소사구 송내동 디에이치씨밀레 6층 601호, 전용 58.68㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 홍경희이며, 등기상 말소기준은 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류 1,199,000,000원입니다. 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 김소연의 임차권입니다. 김소연은 2021.02.01. 주민등록, 2021.01.14. 확정일자, 보증금 193,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖지만, 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다.
따라서 이 임차인에 대해서는 경매 규칙상 저가 낙찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 계산과 별개로, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 이 확약은 김소연 임차권에만 적용되는 판단이며, 다른 임차인이나 별도 인수권리가 있다면 그 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다. 이 사건에는 확인된 실제 임차인이 김소연 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 564-3 디에이치씨밀레 6층 601호 · 경인로 153 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 58.68㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건 내 6층 |
| 소유자 | 홍경희 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2016.11.08 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준권리는 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 김소연은 그보다 앞선 2021.02.01. 주민등록과 2021.01.14. 확정일자를 갖고 있어 대항력 有·우선변제권 有으로 판단됩니다. 2023.09.05. 임차권등기가 말소기준 뒤에 설정됐다는 사실만으로 대항력이 사라지는 구조는 아닙니다. 다만 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 · 건물의 전부 | 193,000,000원 | 2021.02.01 / 2021.01.14 | 있음 | 있음 | 실질 0 |
김소연은 배당요구가 확인되며, 2023.09.05. 임차권등기가 존재합니다. 승계 표시는 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영한 실질 판단입니다.
② 실질취득가와 시세 — 현재는 234,000,000원
현재 최저매각가는 234,000,000원이고, 확약 반영 후 인수액은 0원이므로 실질취득 역시 234,000,000원입니다. 실거래 집계상 최근 12개월 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 2023.07 · 280,000,000원, 전체 4건 평균은 252,500,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 91.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 63.97㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.01 | 55.72㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 58.68㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 63.97㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 252,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
실거래 추세 지표는 +2.0%로 하락 추세가 잡히지는 않습니다. 다만 최신 거래 자체가 2023.07이고 총 거래 표본이 4건뿐입니다. 또 DH씨밀레는 24세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 91.8%라는 수치만으로 현재 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기보다는, 거래시점과 낮은 유동성을 함께 봐야 합니다.
③ 유찰 시 인수 계산 — 룰상 금액과 실질 금액이 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 234,000,000원 | 0원 | 0원 | 234,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 187,200,000원 | 9,220,800원 | 0원 | 187,200,000원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 149,760,000원 | 46,136,640원 | 0원 | 149,760,000원 |
룰상 미배당 인수액은 김소연의 대항력 있는 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않을 때 계산되는 금액입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 김소연에게 적용하면, 이 임차인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 36,924,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 234,000,000원 매각 가정에서는 김소연 보증금 193,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 36,924,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.11.08. 사용승인, 철근콘크리트구조 14층 건 내 6층 601호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 필지 남측으로 약 35m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 토지. 공시지가 4,268,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 661.6㎡, 평지·정방형·광대로한면입니다.
- 환금성. 총 24세대, 실거래 4건, 최신 거래 2023.07로 거래 표본이 적습니다. 오피스텔 특성상 동일 단지 내 실거래가의 최신성과 개별 면적 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김소연 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0 판단은 해당 임차권에 대한 확약을 전제로 합니다. 매각 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 실거래 최신성 확인. 최신 거래가 2023.07이므로 234,000,000원을 현재 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 매수·매도 호가와 최근 거래 여부를 별도로 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재까지 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.6회입니다. 권리 외에 내부상태·수요·가격·명도 사정이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건의 승부처는 확약과 환금성”
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차인 때문에 위험해 보이지만, 핵심 임차인 김소연의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 구조를 바꿉니다. 확약을 반영하면 현재 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 최저가와 같은 234,000,000원입니다.
가격은 실거래 집계상 최근 12개월 평균 255,000,000원의 91.8%이고 추세 지표도 +2.0%지만, 최신 거래가 2023.07, 전체 실거래가 4건, 총 세대수가 24세대라는 한계가 있습니다. 여기에 3회 유찰 이력까지 겹치므로, 이 물건은 단순히 과거 평균가보다 낮다는 이유보다 확약의 유효성과 실제 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
