인천지방법원 2025타경32997. 부천시 소사구 송내동 ‘디에이치씨밀레’ 6층 601호, 전용 58.68㎡ 오피스텔입니다. 외형상 최저매각가는 감정가의 49%인 114,660,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금의 미배당액을 봐야 합니다. 예상배당에서는 최은혜의 보증금 184,000,000원 중 112,254,760원만 배당되고, 부족분 71,745,240원이 매수인에게 인수되는 구조로 계산됐습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 표상 총액은 최저가 114,660,000원과 인수액 71,745,240원을 합친 186,405,240원입니다. 3회 유찰 시에는 185,844,716원, 4회 유찰 시에는 185,411,301원으로, 낙찰가가 내려가도 실질취득은 최은혜 보증금과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다. “49% 최저가”는 실질 할인율이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 564-3 디에이치씨밀레 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로 153 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 58.68㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 |
| 사용승인일 | 2016.11.08 |
| 소유자 | 홍경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.11.22 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 최은혜는 2018.08.27 전입과 확정일자를 갖췄고, 경정등기에는 점유개시일이 2018.08.25로 기재돼 있습니다. 김소연도 2021.01.29 점유를 시작하고 2021.02.01 전입해 말소기준보다 앞섭니다.
최은혜의 을구 1번 주택임차권등기는 2021.02.02 해지를 원인으로 말소됐습니다. 다만 현재 임차 및 예상배당 분석에서는 최은혜를 184,000,000원의 선순위 우선변제 대상자로 두고 미배당액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 말소된 임차권등기와 잔존 대항력·배당권의 관계를 매각물건명세서, 임대차계약서와 배당요구서 원문으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최은혜 6층 601호 58.68㎡ | 점유 2018.08.25 전입 2018.08.27 | 2018.08.27 배당요구 2020.09.04 | 184,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 71,745,240원 인수 |
| 김소연 건물의 전부 | 점유 2021.01.29 전입 2021.02.01 | 2021.01.14 배당요구 2023.09.05 | 193,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미변제 시 인수 |
2020.09.29 접수된 을구 1-2번은 최은혜 임차권의 점유개시일을 2018.08.25로 고친 경정등기이며 별도 임차인으로 보지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 이 사건의 채권자이므로 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 최은혜 미배당 인수 | 표상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 114,660,000원 | 71,745,240원 | 186,405,240원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 80,262,000원 | 105,582,716원 | 185,844,716원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 56,183,400원 | 129,227,901원 | 185,411,301원 |
현재 회차에서 3회·4회 유찰 구간으로 내려가도 표상 실질취득은 186,405,240원 → 185,844,716원 → 185,411,301원으로 변동 폭이 작습니다. 최은혜 보증금 184,000,000원을 낙찰가와 인수액이 나눠 부담하고, 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 표상 총액은 낮지만 인수 상한이 닫히지 않았다
DH씨밀레는 24세대, 사용승인일 2016.11.08인 오피스텔입니다. 확인된 실거래는 4건으로, 전체 평균 252,500,000원, 최근 12개월 평균 255,000,000원, 최저 225,000,000원, 최고 280,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.07의 280,000,000원이고, 최근 거래 평균은 과거 거래보다 2.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 63.97㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.01 | 55.72㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 58.68㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 63.97㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 252,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
최은혜 인수액만 반영한 표상 실질취득 186,405,240원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 약 73.1%이고, 실거래 최저 225,000,000원보다도 낮습니다. 이 계산만 보면 가격 여지는 있습니다. 그러나 이 비교에는 김소연 보증금 193,000,000원의 추가 인수 가능성이 들어 있지 않습니다. 추가 인수액이 확정되지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 임차인 최은혜 보증금 | 184,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최은혜는 112,254,760원을 배당받고 보증금 부족분 71,745,240원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 채권 합계 1,392,000,000원은 전액 미배당으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 위치. 남부천우체국 북서측 인근에 위치하고, 차량 접근이 가능하며 부근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 대로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 661.6㎡, 평지의 정방형 토지이며 공시지가는 4,268,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 오피스텔이고 확인된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최은혜 임차권 말소 경위. 2021.02.02 임차권등기 말소 이후에도 대항력과 보증금반환채권이 남아 있는지 확인하세요.
- 김소연 임차권 인수액. 보증금 193,000,000원 중 변제·배당된 금액과 현재 잔액을 확인하세요.
- 임대차 승계관계. 최은혜와 김소연 사이의 퇴거·신규입주·보증금 반환 시점과 동일 호실 점유관계를 대조하세요.
- 배당요구와 배당순위. 두 임차인의 배당요구 효력 및 실제 배당 순위를 배당요구종기 서류와 명세서 원문으로 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 아니라 낙찰가·집행비용·확정 인수액을 합친 총액으로 입찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 현장조사가 이해관계인 부재와 폐문 상태에서 이뤄졌으므로 현재 점유자와 사용 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 진행서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서의 날짜와 금액을 상호 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수 상한
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 114,660,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 최은혜 보증금 부족분을 더한 현재 표상 실질취득은 186,405,240원이고, 추가 유찰이 발생해도 약 185,000,000원대로 거의 고정됩니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가의 하락분을 인수액으로 바꾸기 때문입니다.
표상 실질취득만 보면 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원보다 낮습니다. 그러나 김소연의 193,000,000원 주택임차권이 전액 변제되지 않을 경우 인수된다는 명시가 별도로 존재하고, 최은혜 임차권은 말소 이력과 현재 배당 계산 사이의 정합성 확인이 필요합니다. 권리관계를 정리하기 전에는 총취득비용의 상한이 닫히지 않습니다. 이 사건의 결론은 “싸게 나온 오피스텔”이 아니라, 두 임차보증금의 잔존 범위를 먼저 확정해야 하는 고난도 인수형 물건입니다.