인천지방법원 2025타경32999. 부천시 원미구 심곡동 영동홈타운 10층 1001호, 전용 약 19.97㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 권태익이고, 2020.07.21 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 182,500,000원이었습니다. 등기부상 2024.02.05 김혜원 명의의 주택임차권이 설정돼 있고, 임차보증금은 187,500,000원입니다.
이 임차인은 2022.01.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.20입니다. 말소기준으로 계산된 2025.02.19 서울특별시 압류보다 앞서 대항력을 갖추었으므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 매각가 163,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외하고 159,918,000원이 임차인에게 배당되어 27,582,000원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 인수 부족분의 합계가 아니라, 대항력 임차인의 보증금 규모에 수렴하는 구조지만, 이 사건은 해당 임차권의 말소 확약으로 그 인수 부담이 해소됩니다. 실제 임차인은 김혜원 1명이며 보증기관 승계 중복신고로 합산할 항목은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 131-37 영동홈타운 10층 1001호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 원미로31번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 19.97㎡ · 10층 |
| 소유자 | 권태익 · 2020.07.21 소유권이전 · 거래가액 182,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2025.02.19 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.02.05 김혜원 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이후의 2025.03.20 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 김혜원 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜원 | 건물의 전부 | 187,500,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.01.28 | 우선변제 확정일자 2021.12.20 · 배당요구 | 확약 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약보다 더 큰 문제는 가격
영동홈타운은 28세대이고 준공일은 2011.09.06입니다. 비교 대상 면적은 19.97㎡이며 최근 12개월 거래는 4건, 평균 거래가는 91,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025.01의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 19.91㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 19.97㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 19.97㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.04 | 19.91㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.97㎡ | 4건 | 91,500,000원 |
전체 8건 평균은 105,125,000원이지만 2021.12의 186,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 타당합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.9%로 하락했고, 현재 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균의 178.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 김혜원 보증금 | 187,500,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 미배당분 27,582,000원이 발생하지만, 김혜원 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 100% | 163,000,000원 | 27,582,000원 | 163,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 130,400,000원 | 59,725,600원 | 130,400,000원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 104,320,000원 | 85,440,480원 | 104,320,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수가 늘어납니다. 즉 대항력 인수형에서는 최저가만 내려갔다고 싸진 것이 아닙니다. 이 사건은 제출된 말소동의 확약 때문에 그 인수 부담을 실질 0원으로 처리할 수 있어, 유찰 시에는 실제 매각가격 하락이 실질취득 감소로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 10층 1001호입니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 약 15미터, 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,987,000원/㎡입니다.
- 거래규모. 영동홈타운은 28세대이고 최근 비교 거래 표본은 8건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본 건의 핵심은 김혜원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 매각물건명세서와 제출 서류를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 확약의 대상 확인. 확약은 김혜원 임차권에 한해 적용됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김혜원 1명입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 105,125,000원보다 최근 12개월 평균 91,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.9%이므로 과거 고가 거래 186,000,000원을 현재 시세의 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 유찰 횟수. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.24입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 줄었지만 가격 리스크는 그대로다
이 사건의 첫인상은 보증금 187,500,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 27,582,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 김혜원 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
그 다음부터는 가격만 보면 됩니다. 현재 실질취득 163,000,000원은 최근 12개월 평균 91,500,000원의 178.1%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -22.9%입니다. 5회 유찰 시 매각가 104,320,000원까지 내려가도 최근 평균과 최신 거래를 웃돕니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “임차권 때문에 얼마나 인수하느냐”보다 확약의 유효성을 원본으로 확인한 뒤, 최근 실거래 수준과 얼마나 차이가 나는지를 따지는 것입니다.
