최저가 7,987만원의 착시, 실질취득은 약 1억8,750만원 — 부천 영동홈타운 1001호

인천지방법원 2025타경32999. 부천역 인근 영동홈타운 10층 1001호, 전용 19.97㎡의 아파트형 도시형생활주택입니다. 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 79,870,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균보다 11,630,000원 낮지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 잔액의 매수인 승계입니다.

임차인 김혜원 씨는 2021년 12월 18일 계약하고 2021년 12월 20일 확정일자를 받은 뒤, 2022년 1월 28일 전입·점유를 시작했습니다. 등기부에 보이는 2011년 중소기업은행 근저당은 2013년 1월 21일 말소됐고, 2018년 신한은행 근저당도 2020년 7월 7일 말소됐습니다. 따라서 이미 사라진 과거 근저당을 현재의 선순위 말소기준권리로 보아 임차인의 대항력을 부정하면 안 됩니다. 2024년 2월 5일에는 보증금 187,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당이 아니라 임차권이 핵심

등기부에 기재된 두 은행 근저당은 현재 남아 있는 권리가 아닙니다. 중소기업은행 근저당 36,000,000원은 2013년에, 신한은행 근저당 109,200,000원은 2020년에 각각 해지로 말소됐습니다. 임차인의 전입·점유일인 2022년 1월 28일보다 앞서 모두 사라졌으므로, 2025년 서울특별시 압류와 강제경매개시결정보다 앞선 임차인의 지위가 매각으로 당연히 소멸한다고 보기 어렵습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액도 187,500,000원으로 임차보증금과 동일하므로, 실질취득 계산에서 이를 별도의 보증금으로 다시 더하지 않습니다. 매수인 부담 판단의 기준금액은 임차보증금 187,500,000원 한 건입니다.

③ 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 약 1억8,750만원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당액이 그만큼 커집니다. 배당비용·세금 등 실제 배당 변수를 제외한 단순 구조는 아래와 같습니다.

현재 최저가가 79,870,000원에서 55,909,000원, 39,136,300원으로 더 내려가더라도 보증금 전액을 기준으로 보면 실질취득은 약 187,500,000원에 고정됩니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.

④ 실거래 비교 — 최근 시세의 약 2배

영동홈타운 전용 19.91~19.97㎡ 실거래 8건입니다. 전체 평균 105,125,000원에는 2021년 12월의 186,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 4건 평균 91,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해야 합니다.

최저가 79,870,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 87.3%여서 할인처럼 보입니다. 그러나 실질취득 약 187,500,000원은 최근 평균의 204.9%, 최신 거래 100,000,000원의 187.5%입니다. 최근 평균보다 96,000,000원, 최신 거래보다 87,500,000원 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

현 회차 계산상 총채권 332,700,000원 중 78,032,340원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 254,667,660원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 19.97㎡입니다.
• 입지. 원미초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 15m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 28세대 소규모 단지의 초소형 도시형생활주택이고 최근 실거래 추세가 -22.9%여서 재매각 가격과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최종 매각물건명세서 확인. 을구 5번 임차권등기의 미배당 승계 문구가 유지되는지 원본으로 확인하세요.
• 배당가능액 재산정. 이미 말소된 두 근저당이 예상배당에 포함된 상태이므로, 실제 채권계산서와 배당순위를 법원 기록으로 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 79,870,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합한 총액으로 상한을 정해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 후 임차인이 퇴거했을 수 있으므로 현황조사와 현장방문으로 실제 점유자·명도 상대방을 확인하세요.
• 임차권 말소 조건. 임차보증금 지급 주체, 지급 시기, 임차권등기 말소서류 교부 조건을 사전에 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.19 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 말소 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 서울특별시 압류와 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 별도 조회하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 105,125,000원보다 최근 12개월 평균 91,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 환금성을 판단하세요.

맺으며 — “7,987만원짜리 물건이 아니다”

두 차례 유찰된 최저가 79,870,000원은 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 보증금 187,500,000원의 임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구가 결론을 바꿉니다. 현 회차에서 단순 계산한 인수액은 107,630,000원이고, 낙찰가와 합친 실질취득은 약 187,500,000원입니다.

이 금액은 최신 실거래 100,000,000원보다 87,500,000원 높고, 최근 12개월 평균 91,500,000원보다 96,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -22.9%입니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득은 최근 시세 이상인 고위험 인수형 물건입니다.