인천지방법원 2025타경33049. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 10층 1014호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 김도희이며 2020.07.06 매매를 원인으로 2020.08.11 소유권을 취득했고, 거래가액은 155,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 순위 3번에는 임차인 이예솔의 주택임차권 155,000,000원이 등기되어 있고, 전입·점유개시는 2020.07.30, 확정일자는 2020.07.03입니다. 기준일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 이 임차인에 대해서는 배당 부족분을 매수인이 실제로 떠안는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 10층 1014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 김도희 · 2020.08.11 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모 | 대상면적 22.129㎡ · 제10층 제1014호 · 지하4층 지상14층 |
| 사용승인일 | 2005.03.05 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
권리기준 산정상 2023.05.12 부천시 압류가 기준권리로 제시되어 있습니다. 해당 압류는 2023.12.13 해제를 원인으로 2023.12.14 말소되었습니다. 임차인 이예솔의 전입일 2020.07.30은 이 기준일보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 이후 2025.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.04.21 국 압류, 2025.07.21 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예솔 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.07.30 | 우선변제 확정 2020.07.03 · 배당요구 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
다온하브 거래 표본은 12건이며 전체 평균은 135,791,666원입니다. 다만 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 현재 가격 판단은 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 116,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 105,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 75,460,000원은 최근 12개월 평균의 64.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 22.13㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 21.08㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 22.13㎡ | 10 | 122,500,000원 |
| 2023.02 | 21.76㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 22.13㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.07 | 21.55㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 116,500,000원 |
가격만 보면 현재 회차는 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -16.6%로 하락 추세입니다. 특히 최신 거래가 105,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮아진 만큼, 과거 전체 평균 135,791,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가하는 것은 피해야 합니다. 가격 메리트는 존재하지만 하락 중인 시장가격 자체가 더 내려갈 수 있다는 위험도 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 이예솔 보증금 | 155,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 81,298,280원으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 이 임차권에 적용하면 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 81,298,280원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 60,368,000원 | 96,118,624원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 48,294,400원 | 107,974,899원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 주위에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하4층 지상14층 건물의 제10층 제1014호이며 사용승인일은 2005.03.05입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 토지는 북측·동측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 다온하브는 283세대이며 거래 표본 12건의 최저 105,000,000원, 최고 169,000,000원, 전체 평균 135,791,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 3번 주택임차권에 실제로 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당대금에서 우선 차감될 수 있으므로 세액과 순위를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근12개월 평균은 116,500,000원, 최신 거래는 105,000,000원이며 최근 흐름은 -16.6%입니다. 과거 전체 평균만 보고 적정가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 낮은 최저가가 시장의 약세를 반영한 결과인지 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 실제 임차인은 이예솔 1명이며 보증금 155,000,000원, 전입·점유개시 2020.07.30, 확정일자 2020.07.03입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서·세금 관련 자료와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당 부족분도 81,298,280원이라 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되므로, 최저가 75,460,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 핵심 자료가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 인수는 실질적으로 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 75,460,000원이며 최근 12개월 평균 116,500,000원의 64.8%, 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다.
가격 메리트는 분명하지만 최근 가격 흐름이 -16.6%이고 이미 3회 유찰된 물건이라는 점, 국세·지방세 압류와 확약서 조건 확인이 남아 있습니다. 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “확약서가 실제로 인수를 제거하는지”를 확인하는 것이 먼저인 사건입니다.
