1.55억 임차권은 말소 확약으로 실질 인수 0원* — 부천 다온하브 1014호

인천지방법원 2025타경33049. 부천대학교 남측 인근의 ‘다온하브’ 10층 1014호로, 전용 22.129㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 154,000,000원, 현재 최저매각가는 두 차례 유찰된 107,800,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 155,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 보증금 155,000,000원의 임차권을 매수인이 실제로 승계하는지입니다. 승계한다면 최저가가 아무리 낮아도 실질취득액이 크게 올라갑니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약이 예정대로 적용·이행된다는 전제에서는 인수액을 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 말소 확약이 승부처

등기 흐름에서 가장 먼저 보이는 담보권은 2014.01.22 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그러나 이 근저당권에는 2020.07.31 해지에 따른 말소등기가 별도로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 사건의 인수관계를 단순히 2014년 근저당만을 기준으로 판단하기보다, 매각물건명세서가 명시한 을구 3번 주택임차권의 인수 여부와 말소동의 확약의 효력을 함께 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이예솔의 을구 3번 주택임차권에 적용되고, 낙찰 후 실제 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않거나 이행되지 않으면 룰상 인수액은 155,000,000원이며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 262,800,000원이 됩니다. 확약은 이예솔의 임차권에만 적용됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.078억은 최근 거래의 84.2%

다온하브 동일·유사 면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 139,208,333원이지만, 2022년의 169,000,000원·154,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

가장 직접적인 비교 사례는 2025년 11월 거래입니다. 대상과 같은 22.13㎡, 같은 10층이 128,000,000원에 거래됐습니다. 확약을 반영한 실질취득 107,800,000원은 이 거래보다 20,200,000원 낮으며, 최근 시세의 84.2%입니다.

다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 가격은 이전 기간보다 8.7% 하락했습니다. 전체 평균 139,208,333원 대비 77.4%라는 숫자만으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 현재 가격의 실질적 기준은 최신 거래 128,000,000원이며, 하락 추세와 적은 거래량을 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

총 채권액 275,000,000원 중 105,490,800원이 배당되고, 미배당액은 169,509,200원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기부에는 하나은행 근저당의 2020.07.31 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 매각물건명세서·채권계산서 원본 대조가 필요합니다.

회차별 시나리오 — 확약 반영 시 실질취득은 매각가와 동일

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트 중 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 전용면적은 22.129㎡입니다.
• 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층 건물로 사용승인일은 2005.03.05입니다. 승강기·난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 7필지 일단의 사다리형 평지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용되며, 북측·동측·남측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 283세대 규모이나 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회입니다. 소형 원룸형의 제한된 매수층을 감안해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 이예솔·1014호·을구 3번 주택임차권이 정확히 특정돼 있는지, 말소 조건과 제출 주체를 확인하세요.
• 낙찰 후 말소 절차. 대금납부와 동시에 또는 이후 어떤 서류로 임차권등기를 말소하는지, 별도 동의나 신청이 필요한지 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 명세서상 인수 문구와 확약 문구가 최종본에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 근저당 말소 이력. 2014년 하나은행 근저당과 2020.07.31 말소등기의 관계를 등기부 원본과 채권계산서로 대조하세요.
• 국세·지방세 압류. 안산세무서와 부천시 압류가 당해세인지, 배당에서 우선 차감될 금액이 있는지 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기는 종전 임차인의 퇴거 후 설정됐을 가능성이 있으나, 현재 실제 점유자는 현장조사로 확인해야 합니다.
• 최근 거래 기준. 전체 평균보다 동일 면적·동일 10층의 2025.11 거래가 128,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.7%이고 최근 12개월 표본이 1건이므로, 추가 가격 하락과 매각기간을 보수적으로 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 기타 미납금은 관리주체에 별도로 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 확인돼야 싼 물건”

현재 최저매각가 107,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 128,000,000원의 84.2%입니다. 주택도시보증공사의 확약대로 이예솔의 보증금 155,000,000원 임차권이 말소된다면, 인수액은 실질 0원*이고 가격 측면의 여지가 있습니다.

반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득액은 262,800,000원으로 급증해 시세 비교 자체가 무의미해집니다. 여기에 최근 가격 추세 -8.7%, 최근 12개월 거래 1건, 단지 경매 평균 2.8회 유찰, 원룸형이라는 환금성 제약도 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약 원문과 말소 절차가 확인되면 가격 검토 가능, 확인되지 않으면 입찰 보류. 이 사건의 수익성은 낙찰가보다 먼저 155,000,000원 임차권의 실제 말소 여부에서 결정됩니다.