8,100만원 임차권은 확약으로 실질 0원, 그러나 제시외건물과 저환금성이 남는다 — 부천 현대프라자빌 701호

인천지방법원 2025타경33052. 부천시 원미구 심곡동 ‘현대프라자빌’ 7층 701호, 전용 20.817㎡의 다세대주택 (도시형생활주택)입니다. 현재 소유자 선범우는 2022년 4월 18일 거래가 81,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 박혜강은 그보다 앞선 2021년 12월 20일 임대차계약을 체결하고, 2021년 12월 21일 확정일자를 받은 뒤 2022년 1월 7일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 2월 20일 보증금 81,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

따라서 이 물건은 단순한 “임차인 없음·인수 없음” 유형이 아닙니다. 매각물건명세서는 을구 5번 주택임차권등기를 매수인이 인수할 권리로 명시했습니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 해당 임차권등기에 관해 말소동의 확약서를 제출했습니다. 확약이 원문 그대로 유효하고 매각 후 실제 말소까지 이행된다면 박혜강의 보증금 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.

반대로 확약의 효력이나 적용 조건이 확인되지 않는다면 계산은 완전히 달라집니다. 보증금 81,000,000원이 최저가 30,510,000원보다 크므로, 대항력 인수형으로 처리될 경우 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득은 약 81,000,000원으로 수렴합니다. 즉 이 사건의 가격 메리트는 확약서 원본의 유효성을 전제로만 성립합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당보다 확약서가 핵심

등기 이력에는 2011년과 2013년 심곡새마을금고 근저당권이 나타나지만, 각각 2011년 12월 28일과 2014년 10월 10일 말소등기가 뒤따릅니다. 따라서 오래된 근저당 설정일만 보고 임차인의 대항력이나 인수 가능성을 곧바로 부정해서는 안 됩니다. 실제 매각물건명세서도 박혜강의 을구 5번 주택임차권등기를 인수권리로 기재하고 있습니다.

② 시세 비교 — 37.7%이지만 표본은 오래됐다

현대프라자빌 전용 20.82㎡의 확인된 실거래는 2건이며, 두 거래 모두 81,000,000원입니다. 최저매각가 30,510,000원은 이 평균 및 최신 거래가의 37.7%입니다. 확약 적용으로 인수가 0원이 된다면 표면적인 가격 차이는 큽니다.

다만 거래 표본은 2건에 불과하고 최신 거래도 2022년 4월입니다. 현재 최저가가 과거 거래가보다 크게 낮다는 사실만으로 현 시점 시세보다 저렴하다고 단정하기에는 자료의 신선도와 표본 수가 부족합니다. 현대프라자빌은 전체 11세대의 소규모 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.

③ 예상배당표 (매각가 30,510,000원 가정)

추정 배당에서는 집행비용 949,180원과 심곡새마을금고 29,560,820원으로 매각대금이 모두 소진되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 미배당 추정액은 1,221,439,180원입니다. 다만 등기 이력에는 을구 1번과 3번 근저당권의 말소등기가 기재돼 있어, 예상배당상 근저당 반영과 등기 이력이 서로 엇갈립니다. 실제 배당순위는 등기부 원본과 배당요구채권 원문을 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 심곡2동 행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택과 상가점포가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다. 북동측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 최상층 701호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
• 제시외건물. 베란다 부분에 소유자 미상의 주택 부속용도 제시외건물 약 14㎡가 있습니다. 적법성·일괄매각 여부를 확인해야 하며, 위반건축물로 판명될 경우 원상회복 명령이나 제재조치 가능성이 있습니다.
• 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했고, 건축물대장 현황도면과 외관·주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
• 환금성. 전체 11세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 가격이 낮더라도 재매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 대상, 효력 발생 조건, 매각 후 말소절차와 추가 부담 여부를 원문으로 확인하세요.
• 확약 밖 점유 확인. 확약은 박혜강의 을구 5번 임차권등기에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 별도 점유자·임대차관계가 없는지 확인해야 합니다.
• 배당순위 대조. 등기부에는 심곡새마을금고 근저당의 말소등기가 있으나 예상배당에는 해당 채권이 반영돼 있습니다. 등기부·채권계산서·배당요구 자료를 서로 대조하세요.
• 제시외건물 확인. 약 14㎡ 베란다 구조물의 소유관계, 일괄매각 포함 여부, 건축법상 적법성, 철거·원상회복 비용 가능성을 확인하세요.
• 내부 실사. 내부구조와 보존상태가 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·마감상태 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 비교 가능한 거래는 2021.12와 2022.04의 2건뿐입니다. 81,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 인근 유사 다세대의 최신 거래·매물과 비교하세요.
• 환금성 보수 적용. 11세대 소규모 건물, 평균 3회 유찰, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 반영하세요.

맺으며 — “3,051만원은 확약이 완성할 때만 진짜 가격”

이 물건의 최저매각가는 30,510,000원으로 감정가 88,948,000원의 34.3%, 확인된 실거래 81,000,000원의 37.7%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 그 가격을 실제 취득원가로 만들기 위해서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 확실히 작동해야 합니다.

확약이 유효하면 박혜강의 81,000,000원 보증금 인수는 실질 0원*, 실질취득은 30,510,000원입니다. 반대로 확약을 적용할 수 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 81,000,000원 수준으로 올라갑니다. 여기에 베란다 약 14㎡ 제시외건물, 내부 미확인, 근저당 말소이력과 예상배당의 불일치, 11세대 소규모 건물의 저환금성이 겹칩니다.

가격은 매력적으로 보이지만 권리와 물리적 하자를 확인하기 전에는 조건부 검토가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 입찰가가 아니라, 확약서·점유·제시외건물·배당순위를 원문으로 확인해 30,510,000원이 실제 최종 취득원가가 되는지를 입증하는 데 있습니다.