인천지방법원 2025타경33090. 김포 운양동 한신더휴테라스11 1103동 2층 202호입니다. 감정가는 605,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 296,450,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리는 2019.05.16. 평화새마을금고 근저당권 442,000,000원이며, 그 뒤의 압류·가압류·근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 2019.03.19. 전입한 엄윤진입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 현재 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33090 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1337-1 한신더휴테라스11 1103동 2층 202호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 양현섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 296,450,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 472,579,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 말소기준권리 | 2019.05.16. 평화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 442,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리 이후에는 2020.08.31. 랑대부캐피탈주식회사 근저당권 58,500,000원, 2020.09.10. 오순근 근저당권 150,000,000원, 국·김포시 압류, 주식회사 하나은행 가압류 30,627,251원, 2025.04.03. 임의경매개시결정이 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄윤진 | 2019.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 세 항목이 확정돼야 낙찰 후 인수 여부와 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘실질취득가’가 먼저다
한신더휴테라스11의 최근 거래 중 제공된 표본은 전용 84.92~84.99㎡대입니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 642,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 553,000,000원입니다. 현재 최저가 296,450,000원은 최근 12개월 평균의 46.2%이고, 전체 거래 평균 594,666,666원의 49.9% 수준입니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 17.4% 높은 흐름입니다. 따라서 시장 데이터만 놓고 보면 최저가의 할인 폭은 큽니다. 다만 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 296,450,000원 자체를 최종 취득가격으로 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 미배당 보증금이 확인될 경우에는 그 인수액을 더한 실질취득비용으로 다시 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 553,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 830,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 2 | 565,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 5 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 642,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 296,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,950,300원 |
| 1. 근저당 · 평화새마을금고 | 442,000,000원 | 291,499,700원 |
| 2. 근저당 · 랑대부캐피탈주식회사 | 58,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 오순근 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 30,627,251원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 681,127,251원, 채권자 예상배당은 291,499,700원, 미배당은 389,627,551원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 임차인 엄윤진의 보증금이 미상인 만큼 실제 입찰 판단에서는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 296,450,000원 | 291,499,700원 | 389,627,551원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 207,515,000원 | 203,809,790원 | 477,317,461원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 145,260,500원 | 142,426,853원 | 538,700,398원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 낮아지지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않는 문제는 사라지지 않습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금이 미상이므로 그 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 한신더휴테라스11(1101-1107동), 총 157세대, 2017.02.27. 준공.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·세로장방, 중로한면.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함.
- 추가 규제. 토지거래계약에관한허가구역·고도지구·성장관리권역 포함, 철도보호지구·상대보호구역 저촉.
- 도로. 중로1류·소로1류·소로3류와 접하며 광장·공공공지에도 접함.
- 공시지가. 1,505,000원/㎡.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 1.6회.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 엄윤진의 보증금이 얼마인지가 가장 중요합니다. 보증금이 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수액을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.05.16. 평화새마을금고 근저당권과 그 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 296,450,000원만 시세와 비교하지 말고, 확인된 인수액을 더한 실질취득비용을 최근 12개월 평균 642,166,666원 및 최신 거래 553,000,000원과 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입자의 구체적 보증금 관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 605,000,000원에서 두 번 유찰돼 296,450,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 642,166,666원이나 최신 거래 553,000,000원과 비교하면 표면적인 가격 차이는 큽니다. 등기부상 후순위 압류·가압류·근저당권도 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 2019.03.19. 선순위 전입자 엄윤진의 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 가격 메리트 전체를 뒤집을 수 있습니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 따라서 현재 최저가만 보고 “시세의 절반 이하”라고 결론내리는 것도 위험합니다. 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리확정이 먼저인 C등급 물건입니다.