인천지방법원 2025타경33097. 부천시 원미구 상동 ‘베르우스’ 11층 1102호, 복층형 아파트입니다. 소유자 조재천은 2021.11.09. 거래가 480,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 임서율의 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.01., 전입일과 점유개시일은 2021.09.16.입니다. 말소기준인 강경표의 근저당권은 2021.11.29. 접수됐으므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 접근할 수 없는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 373,100,000원을 기준으로 집행비용 6,023,400원을 먼저 차감하면 임차인에게 367,076,600원이 배당되고, 보증금 480,000,000원 중 112,923,400원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 임서율 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 확약은 임서율 임차권에 한해 반영하며, 실제 임차인은 별도로 합산할 보증기관 없이 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 244-19 베르우스 11층 1102호 도로명: 경기도 부천시 원미구 석천로38번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 복층형 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 11층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.08.25. · 베르우스 20세대 |
| 소유자 | 조재천 (2021.11.09. 거래가 480,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 373,100,000원 (2회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.11.29. 접수된 강경표의 근저당권 13,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임서율의 전입일 2021.09.16.은 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.09.20. 접수됐어도 대항력 판단의 출발점은 선행 전입과 점유입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임서율 주거·임차권등기 | 건물의 전부 | 480,000,000원 | 확정 2021.09.01. 전입·점유 2021.09.16. 배당요구 2023.09.20. | 有 | 有 | 실질 0원* 룰상 112,923,400원 |
② 시세 비교 — 92.1%지만 직접 비교에는 한계
베르우스 실거래 4건의 전체 평균은 442,500,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 실거래는 각각 405,000,000원입니다. 최저가 373,100,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%입니다. 다만 실거래 표본 면적은 69.62㎡와 75.25㎡인 반면 본건의 실거래 비교 기준면적은 29.37㎡로 일치하지 않아, 이 비율을 곧바로 본건의 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06. | 69.62㎡ | 8층 | 405,000,000원 |
| 2025.06. | 69.62㎡ | 8층 | 405,000,000원 |
| 2021.11. | 75.25㎡ | 11층 | 480,000,000원 |
| 2021.08. | 75.25㎡ | 11층 | 480,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 442,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.62㎡ | 2건 | 405,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 373,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,023,400원 |
| 1. 임차인 임서율 보증금 | 480,000,000원 | 367,076,600원 |
| 2. 근저당권 · 강경표 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사대한채권관리대부 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 66,862,805원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산술상 임차인 미배당액은 112,923,400원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 판단했습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여자고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택과 아파트가 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 남측 소로를 통해 석천로 등 간선도로로 연결되고, 인근에 버스정류장과 중동역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 11층 복층형 아파트이며 사용승인일은 2020.08.25.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 세로장방형 평지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고, 남측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 2,266,000원입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 최근 실거래 표본이 4건으로 적고 비교면적도 일치하지 않아 매도 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임서율의 480,000,000원 임차권 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 미배당 위험 이중 관리. 확약 미반영 시 현재 회차 산술 인수액은 112,923,400원입니다. 응찰 판단표에 실질 0원*과 룰상 금액을 함께 적어두는 편이 안전합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 말소 조건을 판단할 수 있습니다.
- 시세 면적 대조. 실거래 표본 69.62㎡·75.25㎡와 본건 비교 기준면적 29.37㎡가 일치하지 않으므로 층·면적·복층 구조를 맞춘 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격은 과거 구간보다 -15.6% 낮습니다. 전체 평균 442,500,000원보다 최근 405,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 매각물건명세서의 점유관계가 현장 상태와 일치하는지 확인하고 인도 일정도 협의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 내역을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”
이 물건은 확약서 유무에 따라 권리구조가 완전히 달라집니다. 확약을 제외하면 임서율은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 최저가 배당 기준으로 112,923,400원이 남는 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각조건대로 적용되면 임서율 임차권의 실질 인수는 0원*이고 권리기준 실질취득액은 최저가 373,100,000원입니다. 다만 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 405,000,000원의 92.1%일 뿐이며, 비교면적 불일치와 -15.6% 하락 추세, 20세대 규모, 경매 낙찰률 0.0%가 동시에 남습니다. 결론은 권리는 확약 원본 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 접근입니다.
