인천지방법원 2025타경33105. 부천시 원미구 춘의동, 춘의역 동측 인근에 위치한 에쓰제이로얄팰리스 2동 702호 오피스텔입니다. 감정가 420,000,000원으로 시작했지만 여섯 차례 유찰되면서 최저매각가가 49,412,000원으로 내려왔습니다. 겉보기에는 감정가 대비 상당한 할인입니다. 그러나 등기부와 임차관계를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다.

이 물건의 핵심은 2024년 12월 20일 등기된 김규수의 주택임차권입니다. 보증금은 350,000,000원, 전입·점유개시일은 2021년 9월 30일, 확정일자는 2021년 7월 8일입니다. 말소기준인 2025년 3월 27일 강제경매개시결정보다 먼저 발생한 임차권으로, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

여기에 이주운의 보증금 340,000,000원도 있습니다. 배당 시뮬레이션은 이주운에게 배당되는 금액이 없고, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 이러한 가정을 적용하면 현재 회차의 총 취득 부담은 약 6.91억이 됩니다. 다만 실제 인수액은 임차인별 권리 성립과 중복 여부, 배당 결과에 따라 달라지며, 다른 선순위 전입자의 보증금은 아직 금액조차 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에서 가장 중요한 순서는 을구 1번 주택임차권등기 → 갑구 7번 강제경매개시결정 → 갑구 8번 국세 압류입니다. 말소기준권리는 2025년 3월 27일의 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 그보다 앞선 김규수의 임차권은 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.

과거 우리자산신탁주식회사 및 수협은행 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 2021년 9월 30일 주식회사에쓰제이디앤씨의 잔여 지분 98분의 3이 이경옥에게 이전되었으며, 등기상 현재 소유자는 이경옥 단독입니다. 과거 신탁이력 자체보다 현존하는 선순위 주택임차권과 다수의 전입자가 입찰 판단에 훨씬 중요합니다.

② 임차인 분석 — 신고 5명, 미상 보증금 3명

현황조사·등기부·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 임차인 명의자는 김규수, 이주운, 윤종철, 정지수, 허성윤의 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 모두 동일 물건과 관련된 명의자이므로 실제 점유관계, 계약의 독립성, 권리 중복 여부는 별도로 확인해야 합니다.

전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 모든 사람의 대항력과 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 윤종철·정지수·허성윤은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 이주운의 우선변제 여부도 원본 계약과 확정일자 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 최저매각가는 49,412,000원으로 감정가의 약 11.76%입니다. 통상적인 권리관계가 깨끗한 물건이라면 상당한 할인으로 볼 수 있겠지만, 여기서는 그 접근이 통하지 않습니다.

대항력 있는 김규수의 보증금 350,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문입니다. 낙찰가가 낮아져 김규수가 받는 배당액이 줄어들면, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 임차권만 놓고 보더라도 매수인이 부담할 매각대금과 인수액의 합계는 대체로 보증금 규모에 묶이며, 집행비용 등으로 차이가 발생할 수 있습니다.

이주운 보증금 340,000,000원의 전액 인수 가정까지 반영하면, 현재 총 부담은 691,289,416원에 달합니다. 이는 감정가 420,000,000원보다 높습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 시장가격에 대한 할인율은 산정할 수 없으며, 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

실질취득 추정 = 시나리오별 최저매각가 + 예상 매수인 인수액. 낙찰가가 각 회차 최저가와 동일하다는 가정이며 취득세·명도비·관리비 및 추가 임차인 인수액은 포함하지 않습니다. 임차권의 실제 존속과 배당 순위, 권리 중복 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,412,000원 가정)

예상 배당액은 집행비용 1,289,416원과 김규수 임차보증금 배당 48,122,584원으로 합계 49,412,000원입니다. 이주운은 배당 없이 전액 인수하는 시나리오이며, 신청채권자 청구액과 임차보증금의 동일 채권 여부는 확인 전까지 별개 확정채무로 중복 가산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 동측 인근입니다. 오피스텔, 업무시설, 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 13층 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차설비가 설치되어 있습니다. 감정상 이용상태는 오피스텔입니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 공도와 접하며, 광로2류와 소로2류에 접하는 토지입니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역, 춘의준공업지역 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 항공표면, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
• 토지. 에쓰제이로얄팰리스 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,528.5㎡, 공시지가 기준은 5,129,000원/㎡입니다. 대체로 평탄한 토지입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역 인근 오피스텔이라는 입지적 접근성은 있지만, 실제 거래가격 비교자료가 확인되지 않아 적정 매도가격이나 매각 소요기간을 산정할 수 없습니다. 다수의 임차권과 인수 부담은 취득 이후 처분의 어려움을 높일 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 김규수의 주택임차권등기와 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 매각으로 당연히 말소된다고 판단하면 안 됩니다.
• 김규수의 중복 채권관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일한 이름이므로, 강제경매 청구액과 임차보증금이 같은 채권인지, 권리관계에 다툼이 있는지 조사해야 합니다.
• 이주운 보증금 340,000,000원 검증. 임대차계약서, 전입과 점유, 확정일자, 우선변제 요건, 배당요구 및 다른 임차권과의 관계를 확인해야 합니다. 현재 계산은 전액 인수 시나리오입니다.
• 미상 전입자 3명 조사. 윤종철·정지수·허성윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 임차관계와 실제 점유 여부, 독립적인 보증금 채권이 있는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 중심으로 판단. 현재 최저가 49,412,000원만으로 입찰가를 평가해서는 안 됩니다. 시뮬레이션상 인수액 641,877,416원을 반영하고, 추가 인수 위험을 별도로 고려해야 합니다.
• 배당요구 및 조세채권 확인. 임차인별 배당요구의 효력, 국의 압류에 관련된 체납세액과 법정기일, 당해세 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 기각결정 관련 기록 확인. 2026.02.13 기각결정정본 발송 내역이 있으므로 해당 결정의 대상과 경매절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 오피스텔 내부 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인하고, 체납 관리비 및 실제 명도 가능성과 비용을 조사해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적과 층의 최근 실거래와 현장 매물가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 실제 가격 메리트로 해석하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 법원 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 종기 관련 서류와 최신 기일변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 4,941만원 ≠ 취득가 4,941만원”

이 물건은 경매에서 가장 경계해야 할 숫자의 착시를 보여줍니다. 420,000,000원짜리 감정 물건을 49,412,000원에 낙찰받을 수 있다는 사실과, 그 물건을 49,412,000원에 취득할 수 있다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

김규수의 선순위 주택임차권등기와 이주운의 보증금 인수 시나리오를 적용하면, 매수인이 추가로 부담할 보증금은 641,877,416원이고, 최저매각가를 합산한 실질취득 추정액은 691,289,416원입니다. 유찰이 계속되더라도 미배당 보증금이 인수액으로 이동하기 때문에 실질취득 부담은 약 6.9억 수준에 머무르는 것으로 계산됩니다.

더 중요한 문제는 아직 확인되지 않은 임차관계입니다. 다른 전입자 3명의 보증금·확정일자가 미상이고, 신청채권자와 임차권자가 동일한 김규수의 채권관계도 검증해야 합니다. 현재 계산된 인수액은 확정금액이 아니라 검증이 필요한 시나리오입니다.

결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 인수 부담은 크고, 권리관계는 복잡합니다. 감정가 대비 할인율에 현혹될 물건이 아닙니다. 임차권의 실체와 실제 인수액, 최근 실거래 시세를 모두 확인하기 전에는 적극적인 입찰보다 보류 및 정밀 권리조사가 우선입니다.