인천지방법원 2025타경33105. 부천시 원미구 춘의동 에쓰제이로얄팰리스 2동702호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 이 사건의 말소기준은 2025.03.27. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 성립한 임차권과 전입관계입니다. 특히 김규수의 주택임차권등기는 2024.12.20. 접수됐고, 임차보증금은 350,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 70,589,000원에서는 집행비용 1,670,602원을 제외한 68,918,398원이 김규수에게 우선변제되는 구조입니다. 따라서 김규수 보증금 중 281,081,602원이 남고, 별도로 이주운의 보증금 340,000,000원도 배당 없이 전액 인수로 계산돼 있습니다. 확인된 매수인 인수액만 621,081,602원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층 2동702호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 길주로 428 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 / 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 70,589,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김규수 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리자산신탁주식회사와 수협은행 신탁은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 1번 김규수 주택임차권입니다. 임대차계약일자와 주민등록일자·점유개시일자는 2021.09.30, 확정일자는 2021.07.08이며 보증금은 350,000,000원입니다. 이 권리는 2025.03.27. 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재돼 있습니다.
2026.02.09. 남부천세무서장 명의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 말소기준 전 임차관계는 별개입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 압류가 소멸하니 깨끗하다”는 식으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 확인 인수 외 미상 위험도 남는다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규수 | 2021.09.30 · 건물의 전부 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 이주운 | 2021.09.30 | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 340,000,000원 인수 |
| 윤종철 | 2021.08.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 허성윤 | 2021.11.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 정지수 | 2022.05.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증기관은 없고, 이름 기준 실제 임차인은 5명입니다. 다만 윤종철·허성윤·정지수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 확인되지 않은 보증금이 존재하면 현재 계산된 인수액 외에 추가 위험이 생길 수 있습니다.
③ 최저가 분석 — 70,589,000원이 실제 취득원가가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 감정가 420,000,000원의 16.81%인 70,589,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액으로 이동합니다. 이 사건에서는 현재 회차 기준 김규수 잔액 281,081,602원과 이주운 340,000,000원을 합한 621,081,602원이 확인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 70,589,000원 | 621,081,602원 | 691,670,602원 |
| 6회 유찰 시 | 49,412,300원 | 641,877,121원 | 691,289,421원 |
| 7회 유찰 시 | 34,588,610원 | 656,433,985원 | 691,022,595원 |
즉 6회·7회 유찰로 최저가가 더 내려가도 확인 실질취득은 약 691,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당·인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 420,000,000원짜리를 70,589,000원에 산다”고 해석하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,602원 |
| 1. 임차인 김규수 보증금 · 우선변제 | 350,000,000원 | 68,918,398원 |
| 인수 · 임차인 이주운 보증금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김규수 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김규수 임차보증금은 68,918,398원만 배당돼 281,081,602원이 남고, 이주운 보증금 340,000,000원은 전액 인수로 계산됩니다. 이에 따라 현재 확인 인수액은 621,081,602원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 공도와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역이며, 광로2류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·철도보호지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,528.5㎡, 공시지가 5,129,000원/㎡이며 감정요항표상 토지는 대체로 등고평탄한 장방형으로 에쓰제이로얄팰리스 부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 70,589,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 현재 확인 실질취득은 691,670,602원입니다.
- 김규수 잔액 확인. 임차보증금 350,000,000원 중 예상배당 68,918,398원을 제외한 281,081,602원 인수 구조를 원문과 대조해야 합니다.
- 이주운 보증금 확인. 340,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 대항력·점유·계약관계 원본 확인이 핵심입니다.
- 미상 점유자 확인. 윤종철·허성윤·정지수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 남습니다.
- 동일인 관계 검증. 신청채권자 김규수와 임차권자 김규수의 관계, 실제 임대차 및 채권 발생 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 대기의 한계. 6회·7회 유찰 시에도 확인 실질취득은 각각 691,289,421원·691,022,595원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 2026.02.09. 국 압류가 존재하며, 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70,589,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 5회 유찰된 최저가입니다. 표면상 감정가 420,000,000원에서 70,589,000원까지 내려왔지만, 현재 배당구조대로라면 김규수 미배당 잔액 281,081,602원과 이주운 보증금 340,000,000원을 더해 확인 실질취득 691,670,602원이 됩니다.
게다가 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명이 남아 있어, 691,670,602원조차 최종 위험액이라고 단정할 수 없습니다. 별도의 실거래 자료도 없어 시세보다 저렴하다는 평가를 할 근거가 없고, 이미 5회 유찰된 상태에서도 유찰이 한두 번 더 진행된다고 실질취득이 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 최저가 할인보다 임차보증금 인수구조가 압도적으로 중요한 고위험 물건입니다.
