최저가 144,060,000원의 착시 — 인수 548,756,840원, 실질취득 692,816,840원 이상

인천지방법원 2025타경33105. 부천시 원미구 춘의동 에쓰제이로얄팰리스 7층 2동 702호 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.03.27. 강제경매개시결정입니다. 그런데 등기된 주택임차권과 조사된 전입자 5명은 모두 그보다 앞선 시점에 전입하거나 권리를 갖춘 것으로 나타납니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리가 정리되는 일반적인 경매가 아니라, 선순위 임차보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 인수형 물건으로 봐야 합니다.

핵심 임차권자인 김규수의 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,816,840원을 먼저 제외한 141,243,160원만 임차권자로서 배당받고, 부족한 208,756,840원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 여기에 이주운의 보증금 340,000,000원이 전액 인수 대상으로 계산돼, 확인된 인수액만 548,756,840원입니다.

김규수는 등기된 임차권자인 동시에 이 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 임차권자로서는 배당을 받지만, 경매신청 채권자로서의 청구금액 350,000,000원에는 배당이 없는 구조입니다. 동일인이 두 지위로 등장하므로 실제 계약관계와 채권 성격을 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 최저가보다 무겁다

2026.02.09. 남부천세무서장의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 등기상 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 임차권과 전입자의 권리는 배당 여부와 실제 점유·계약관계에 따라 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 0건

보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 조사상 실제 임차인은 5명입니다. 다만 동일 호실에 복수의 선순위 전입자가 존재하므로 각 계약의 실재 여부, 점유 부분, 보증금 지급내역과 임차인 상호관계를 반드시 대조해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차권자에게 돌아가는 배당이 줄어드는 대신 매수인이 떠안는 부족분이 증가합니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐, 현재 계산에 포함된 실질취득액은 약 692,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)

김규수는 임차권자로서 141,243,160원을 배당받지만, 보증금 부족분 208,756,840원은 매수인 인수로 계산됩니다. 이주운 보증금 340,000,000원도 전액 인수로 계산돼 현재 확인된 인수액은 548,756,840원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 전입자의 금액은 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비와 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 춘의역 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 토지. 1,528.5㎡ 대지로 이용 중이며 공시지가는 5,129,000원/㎡입니다. 북측과 서측으로 공도에 접합니다.
• 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·항공표면· 철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 세 차례 유찰된 오피스텔이고 업무시설·공장·근린생활시설이 혼재한 준공업지역에 위치합니다. 임차인 인수위험까지 겹쳐 일반적인 실수요 매각보다 권리 확인이 우선되는 물건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김규수 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 350,000,000원 지급내역, 점유개시, 확정일자와 임차권등기명령 자료를 대조하세요.
• 김규수 채권 원인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일하므로 청구금액 350,000,000원의 발생 원인과 임차보증금 채권과의 관계를 확인하세요.
• 이주운 보증금. 보증금 340,000,000원의 계약서·지급내역·실제 점유와 우선변제권 유무를 확인하세요.
• 미상 전입자 3명. 윤종철·정지수·허성윤의 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구의 근거를 확인해야 추가 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 동일 호실 복수 임차. 각 임차인의 계약 기간과 사용 부분이 중복되는지, 전대차·동거인·관계인인지 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 최저가가 아니라 계산된 692,816,840원 이상을 기준으로 감정가와 주변 매매·임대수요를 비교하세요.
• 사건 진행상태. 2026.02.13. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 매각기일과 사건 진행 여부를 법원 원본 기록에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임차권등기명령 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”

이 물건의 최저매각가는 감정가 420,000,000원의 34.3%인 144,060,000원입니다. 그러나 김규수 임차보증금 미배당액 208,756,840원과 이주운 보증금 340,000,000원을 더하면 매수인 인수액은 548,756,840원이고, 현재 실질취득액은 692,816,840원 이상입니다.

한 번 더 유찰돼 최저가가 100,842,000원으로 떨어져도 인수액이 591,369,788원으로 증가해 총부담은 692,211,788원 이상입니다. 5회 유찰 가정도 마찬가지입니다. 이처럼 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀌므로, 낮은 최저가가 곧 싼 매입가를 뜻하지 않습니다.

더 큰 문제는 계산에 포함되지 않은 보증금 미상 전입자 3명입니다. 권리관계가 확인되기 전에는 실질취득액의 상한도 정할 수 없습니다. 가격은 감정가 이상, 권리는 미확정, 임차관계는 복수. 최저가 착시를 제거하고 임대차 원본과 실제 점유관계가 모두 해소될 때까지는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 인수형 오피스텔입니다.