인천지방법원 2025타경33122. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 12층 1231호로, 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 단순히 최저가 83,300,000원이 아닙니다. 임차인 이혜린의 보증금이 200,000,000원이고, 전입일 2022.01.10이 말소기준권리인 부천시 압류 2023.08.28보다 앞서기 때문에 대항력 있는 임차인이라는 점이 먼저입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션상 임차인에게 81,400,600원이 배당되고 118,599,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 가능성이 있어, 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 이혜린 임차권에 한해 적용되며, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1231호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 31.503㎡ · 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김문수 (2022.02.03 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 전북은행 근저당은 2021.08.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.28 부천시 압류입니다. 그보다 앞선 이혜린의 전입·점유개시 2022.01.10과 확정일자 2021.12.13이 확인되므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.02.02 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.03.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 2025.04.08 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 확약 적용 전·후를 나눠 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜린 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.10 | 2021.12.13 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0 |
③ 시세 비교 — 확약이 이행된다면 가격 격차가 크다
다온하브 전용 31.5㎡ 안팎의 확인 가능한 실거래는 4건입니다. 최근12개월 평균 금액으로 집계된 값은 179,250,000원, 최신 거래는 2022.05의 200,000,000원입니다. 현재 최저가 83,300,000원은 최근12개월 평균의 46.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 31.5㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 31.5㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 31.5㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 179,250,000원 |
다만 비교 거래 시점은 2021.06~2022.05이고, 매각기일은 2026.08.26입니다. 따라서 46.5%라는 숫자만으로 현재 시장가를 단정하기보다는 거래 공백을 감안해 실제 응찰 전 최신 매매호가와 실거래를 다시 확인할 필요가 있습니다. 그래도 이 사건의 가격 판단은 확약 적용 여부가 전제입니다. 확약이 무효·미이행되는 경우에는 최저가만을 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정 · 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 이혜린 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 118,599,400원입니다. 이는 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 이혜린 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 12층이며 사용승인일은 2005.03.05입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 확인되며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 단지. 다온하브 283세대이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이혜린 임차권의 인수 여부를 바꾸는 핵심 문서입니다.
- 대항력 임차인 기준일 확인. 전입·점유개시 2022.01.10은 말소기준 2023.08.28보다 빠릅니다.
- 배당요구 확인. 이혜린은 2024.02.02 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래는 2021.06~2022.05이므로 2026.08.26 입찰 전 최신 시세 점검이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서의 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 먼저다
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 3회 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균으로 집계된 실거래 179,250,000원 대비 46.5%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 그러나 본래 권리구조는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 현재 회차 기준 118,599,400원의 미배당이 생기는 대항력 인수형입니다. 이 위험을 실질적으로 없애는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 따라서 이 사건은 확약 이행을 확인하면 실질 인수 0원, 확인하지 못하면 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건으로 정리하는 것이 정확합니다.
