인천지방법원 2025타경33122. 부천대학교 남측 인근에 위치한 다온하브 12층 1231호로, 전용 31.503㎡의 아파트형 도시형생활주택 원룸입니다. 감정가는 170,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 119,000,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 표면상으로는 과거 실거래 157,000,000원~200,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 200,000,000원 임차보증금의 처리입니다.
실제 임차인은 이혜린 1명입니다. 임대차계약일은 2021.12.11, 확정일자는 2021.12.13, 전입·점유개시는 2022.01.10이며, 2024.02.02 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시됐으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고 정해진 말소 조건이 충족된다면, 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1231호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 31.503㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 건물 / 세대수 | 철골철근콘크리트구조 · 2005.03.05 사용승인 · 283세대 |
| 소유자 | 김문수 (2022.02.03 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약서가 승부처
임차인 이혜린의 전입·점유개시는 2022.01.10이고 임차권등기는 2024.02.02입니다. 부천시 압류는 2023.08.28, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.03.31, 국민건강보험공단 압류는 2025.04.08에 각각 등기됐습니다. 매각물건명세서가 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시한 만큼, 확약서가 없다면 보증금 200,000,000원의 미배당액을 매수인이 승계할 위험을 전제로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜린 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 계약 2021.12.11 확정 2021.12.13 전입·점유 2022.01.10 임차권등기 2024.02.02 | 200,000,000원 | 명세서상 인수 | 배당요구 있음 | 확약 시 0원* |
이혜린은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 보증금은 200,000,000원 한 건만 반영해야 하며, 보증기관 청구액과 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 매각물건명세서상 인수권리 금액은 200,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 표시했습니다. 확약서는 이혜린의 임차권에만 적용되며, 원본의 대상 권리·말소 조건·제출 효력을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.19억은 과거 거래의 66.4%
다온하브 전용 31.5㎡ 안팎 실거래는 2021.06부터 2022.05까지 4건입니다. 평균은 179,250,000원, 최저는 157,000,000원, 최고와 최신 거래는 200,000,000원입니다. 확약서가 유효해 실질취득이 119,000,000원으로 확정된다면, 실거래 평균의 66.4%로 과거 거래 대비 가격 여지는 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 31.5㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 31.5㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 31.5㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 179,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 315,600,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,711,939원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 523,311,939원 중 채권자 예상배당은 116,534,000원, 미배당액은 406,777,939원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 등기내역상 2021.08.30 말소된 전북은행 근저당이 배당표에는 반영돼 있으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 재검증해야 합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 406,777,939원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 56% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 430,225,539원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 44.8% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 448,922,819원 | 0원* |
확약서가 유효하다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 실질취득금액도 함께 내려갑니다. 반대로 확약서 효력이 부정되면 주택도시보증공사 청구액이 어느 회차에서도 배당되지 않는 구조여서, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 승계 위험이 사라지지 않습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 확약서의 확실성이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 분류되지만 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 31.503㎡이며 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 건물. 2005.03.05 사용승인된 14층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 283세대 규모이지만 전용 31.5㎡ 원룸형이고 실거래 표본이 4건에 그칩니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 이혜린 임차권 전부인지, 낙찰 후 말소 조건과 별도 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 대조. 전북은행 근저당은 2021.08.30 말소된 것으로 등기돼 있으나 예상배당에는 선순위로 반영돼 있습니다. 최신 등기부와 법원 배당자료를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차권등기 인수 문구와 확약서 첨부·제출 상태가 최종 명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 현재 점유자와 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래는 2021.06~2022.05 자료입니다. 현재 원룸형 매매가·임대수요와 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세·교부청구 내역은 관리주체와 법원 기록에서 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 2026.07.15 매각기일의 진행 결과와 기일 변경·재매각 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격은 확약서가 완성한다”
최저매각가 119,000,000원만 보면 과거 실거래 평균 179,250,000원의 66.4%로 가격 차이가 큽니다. 그러나 매각물건명세서에는 200,000,000원 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 위험을 해소하는 구조입니다. 확약이 유효하면 실질취득 119,000,000원·인수 0원*의 가격형 물건이지만, 확약이 흔들리면 최대 실질부담은 319,000,000원까지 커집니다.
여기에 등기상 말소된 전북은행 근저당이 예상배당에서는 선순위 배당되는 모순도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류입니다. 확약서 대상·조건과 근저당 말소·배당순위를 명확히 확인한 뒤에만 1.19억이라는 최저가를 투자 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.