창원지방법원 2024타경2963. 경상남도 밀양시 상동면 금산리 793 소재 건물과 토지를 일괄로 보는 경매입니다. 외관상 WOW 무인텔, 감정 이용상태는 보일러실 및 여관(숙박시설)입니다. 말소기준은 2020.04.28. 김해축산업협동조합 근저당권이고, 이후 2022년 김해축산업협동조합 근저당권과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 228,253,000원으로 감정가 950,657,700원의 24.0% 수준까지 내려왔습니다. 낮은 가격에는 이유가 있습니다. 숙박시설은 매수층이 좁고, 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 사용·수익에 영향을 받을 수 있으며, 일반건축물대장상 무단 증축에 따른 위반건축물 표시 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 금산리 793 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 보일러실 및 여관(숙박시설) 상태 |
| 토지 | 대 · 1,145.0㎡ · 생산관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 |
| 소유자 | 장영규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 950,657,700원 / 228,253,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 567,279,604원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 김해축협 근저당
현재 분석의 기준점은 2020.04.28. 김해축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2022년 김해축산업협동조합 근저당권과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 최저가는 낮지만, ‘용도’가 가격을 설명한다
현재 회차 최저가는 228,253,000원입니다. 감정가 950,657,700원 대비 약 24.0%까지 하락했기 때문에 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 숙박시설·토지 일괄매각 물건은 일반 주거형 물건보다 매수층이 좁고, 운영 여부·객실 상태·위반건축물 표시·접도구역 저촉까지 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 228,253,000원 | 24.0% | 0원 | 3,168,742,542원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 159,777,100원 | 16.8% | 0원 | 3,236,259,779원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 111,843,970원 | 11.8% | 0원 | 3,283,521,846원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 실질취득금액은 각 회차 최저가와 같습니다. 다만 유찰이 더 진행될수록 선순위 채권 미배당은 커지고, 신청채권자 김해축산업협동조합의 청구액 567,279,604원은 현재 시나리오에서도 충족되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,995,542원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 500,000,000원 | 224,257,458원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 미리벌신용협동조합 | 490,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이도임 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 경남단감원예농업협동조합 | 286,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당권 · 김해축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당권 · 김해축산업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 228,253,000원 가정 시 집행비용 3,995,542원을 제외한 224,257,458원이 채권자 배당으로 산정됩니다. 총 채권액 3,393,000,000원 대비 미배당은 3,168,742,542원이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동면 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 용도. 이용상태는 보일러실 및 여관(숙박시설)입니다. 외관상 WOW 무인텔로 기재되어 있어 주거형 물건처럼 단순 비교하면 안 됩니다.
- 토지 제한. 생산관리지역이며, 접도구역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 접도구역 저촉은 토지의 사용·수익에 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물 현황. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로, 제반 급배수·위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 주의사항. 일반건축물대장상 무단 증축 실외계단 27㎡로 인한 위반건축물 표시 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 운영 가능성. 현장 객실 상태, 설비 작동, 보일러실, 복도·세탁실의 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단 증축 실외계단 27㎡ 표시가 기재되어 있으므로, 시정명령·이행강제금·원상회복 가능성을 확인하세요.
- 접도구역 저촉. 토지 일부 접도구역 저촉은 사용·수익에 영향을 줄 수 있으므로, 실제 저촉 위치와 영업·증축·개보수 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위. 제시외 건물 1-1~1-5, 2-1, 2-2가 매각 포함으로 기재되어 있으므로, 평가 포함 범위와 실제 현황을 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 객실 운영자, 점유자, 사용 중인 공간 여부는 현장과 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 관리·수선비. 숙박시설은 낙찰 후 즉시 영업 가능한지에 따라 수선비·인허가·운영비가 크게 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 공법 제한은 관할 부서에 확인하세요.
맺으며 — 싸진 이유를 끝까지 확인해야 한다
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 950,657,700원짜리가 4회 유찰되어 최저가 228,253,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 그러나 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 숙박시설·토지 일괄매각·접도구역 저촉·위반건축물 표시가 겹친 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 낮음, 하지만 실사용과 환금성은 별도 검증. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 낙찰 후 바로 쓸 수 있는 물건인지가 수익성을 결정합니다.