인천지방법원 2025타경33139. 부천역 동측 인근의 에코스마트3 제13층 1309호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가는 64,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,360,000원까지 내려왔습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순한 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약서의 관계입니다.
임차인 이채원은 2021.11.22 임대차계약, 2021.11.29 확정일자, 2021.12.27 점유개시, 2021.12.28 주민등록을 갖췄고 보증금은 87,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.11.11 한국자산관리공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖추었으므로 원칙적인 배당 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 이어집니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 13층 1309호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 12.52㎡ · 지하2층 지상19층 중 13층 |
| 소유자 | 정홍재 · 2022.01.08 매매 · 거래가액 87,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 87,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채원 | 건물의 전부 | 87,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.12.28 | 우선변제 확정 2021.11.29 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 이채원은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 31,360,000원 기준 집행비용 964,480원을 제외한 30,395,520원이 임차인에게 배당되는 계산이며, 단순 배당규칙상 잔여 보증금 56,604,480원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 31,360,000원 기준
가격 판단은 최저가만 보는 것이 아니라 실제로 부담하는 총액을 기준으로 해야 합니다. 이 사건은 확약 반영 후 임차인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 31,360,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 60,222,222원, 최신 거래는 2026.08의 55,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.26㎡ | 19 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 12.26㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 12.26㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 12.26㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2026.02 | 12.52㎡ | 16 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 13.26㎡ | 15 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 12.16㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 12.16㎡ | 18 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 12.16㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 60,222,222원 |
실질취득 31,360,000원은 최근 12개월 평균의 52.1%입니다. 최신 거래 55,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -0.7%로 소폭 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 60,333,333원보다 최근 12개월 평균 60,222,222원을 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 1. 임차인 이채원 보증금 | 87,000,000원 | 30,395,520원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 41,676,280원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 56,604,480원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 확약 전 계산은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 배당규칙상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,360,000원 | 56,604,480원 | 31,360,000원 |
| 4회 유찰 시 | 25,088,000원 | 62,763,584원 | 25,088,000원 |
| 5회 유찰 시 | 20,070,400원 | 67,690,867원 | 20,070,400원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커지기 때문에 단순 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이 사건은 확약을 반영해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리하므로, 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 동측 인근으로, 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며 사용승인은 2014.06.17입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규모. 에코스마트3은 91세대이며 대상 면적은 12.52㎡입니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균은 60,222,222원이고 최신 거래는 55,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -0.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 가격 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권 말소에 적용된다는 점에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 을구 순위 5번 주택임차권이 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 현재 매각가 기준 임차인 예상배당은 30,395,520원이고, 확약 전 계산상 미배당은 56,604,480원입니다.
- 가격 추세 확인. 최근 12개월 가격 추세가 -0.7%이므로 실거래가 추가 하락 여부를 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 전용 12.52㎡ 원룸형이며 이미 3회 유찰되었습니다. 시세 대비 할인과 별개로 향후 매도 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘31,360,000원’보다 확약의 실효성
표면적으로는 감정가 64,000,000원이 3회 유찰되어 31,360,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 보증금 87,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어, 현재 회차 배당 후에도 56,604,480원이 남는 구조입니다. 이 금액을 무시하고 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
이 사건에서 그 구조를 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영하면 실질취득은 31,360,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 60,222,222원의 52.1%입니다. 다만 이미 3회 유찰된 원룸형 도시형생활주택이고 최근 가격 추세도 -0.7%이므로, 가격 할인과 환금성은 별도로 판단해야 합니다. 최종 판단의 전제는 확약서의 적용 범위와 임차권 말소가 실제로 확인되는지 여부입니다.
