인천지방법원 2025타경33139. 부천역 동측 인근에 있는 에코스마트3 제13층 제1309호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중인 전용 12.52㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 정홍재 씨이며, 2022.01.18. 거래가액 87,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 주택도시보증공사가 87,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했고, 두 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 44,800,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 싸다는 데 있지 않습니다. 임차권자 이채원의 보증금 87,000,000원이 최저가보다 크고, 매각물건명세서에 임차권등기가 인수권리로 기재돼 있기 때문입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 해당 확약의 효력과 실제 말소 이행을 전제로 하면 이 임차권으로 인한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 13층 1309호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로2번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 12.52㎡ · 지하 2층·지상 19층 중 13층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2014.06.17. |
| 소유자 | 정홍재 (2022.01.18. 거래가액 87,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 확약 유효성이 승부처
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이채원 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.28. 점유 2021.12.27. 확정 2021.11.29. 배당요구 2023.12.29. | 87,000,000원 | 대항력 판정 주의 우선변제 미상 승계 없음 산정상 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐으나, 명세서에는 임차권등기가 인수권리로 기재됨 |
* 확약이 무효이거나 말소가 이행되지 않으면, 명세서상 인수권리로 기재된 임차보증금 87,000,000원이 다시 검토대상이 됩니다. 확약서는 해당 임차권에만 적용되며 다른 권리까지 포괄적으로 없애는 문서로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 44,800,000원은 최근 평균의 73.6%
에코스마트3는 91세대 규모이며, 전용 12.16㎡~13.26㎡의 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래가 모두 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 60,875,000원, 최신 거래는 2026.05.의 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05. | 12.26㎡ | 19층 | 50,000,000원 |
| 2026.04. | 12.26㎡ | 17층 | 72,000,000원 |
| 2026.03. | 12.26㎡ | 17층 | 72,000,000원 |
| 2026.02. | 12.52㎡ | 16층 | 61,000,000원 |
| 2026.01. | 13.26㎡ | 15층 | 55,000,000원 |
| 2026.01. | 12.16㎡ | 13층 | 61,000,000원 |
| 2025.11. | 12.16㎡ | 18층 | 56,000,000원 |
| 2025.11. | 12.16㎡ | 13층 | 60,000,000원 |
| 2025.05. | 13.26㎡ | 14층 | 60,000,000원 |
| 2025.05. | 12.26㎡ | 19층 | 60,000,000원 |
| 2025.03. | 12.16㎡ | 16층 | 62,000,000원 |
| 2024.08. | 12.16㎡ | 19층 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 60,875,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 60,666,666원 |
실질 인수 0원을 전제로 한 취득금액 44,800,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%이며, 최신 거래 50,000,000원보다 5,200,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균보다 1.0% 높은 흐름으로, 하락 추세가 확인되는 자료는 아닙니다. 따라서 확약 조건만 확실하다면 현재 가격은 최근 실거래 대비 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 66,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 근저당 · 윤황자 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 41,676,280원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 87,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 218,676,280원 중 예상배당은 43,593,600원이며, 미배당액은 175,082,680원입니다. 일반 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 임차권은 말소동의 확약의 효력과 실제 말소 이행을 전제로 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 175,082,680원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 183,881,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 28,672,000원 | 27,755,904원 | 190,920,376원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트 건물의 13층으로, 위생·급배수·도시가스·개별난방· 소화전·화재탐지·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역에 해당하고, 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 부천역 접근성은 장점이나 전용 12.52㎡ 원룸형, 91세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.5회라는 점에서 일반 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 5번 이채원 임차권등기와 보증금 87,000,000원 전부인지 확인하세요.
- 말소 조건과 시점. 낙찰·대금납부·소유권이전 중 어느 단계에서 임차권등기가 말소되는지, 별도 제출서류나 비용 조건이 있는지 확인하세요.
- 최신 등기부 대조. 2014.08.22. 신한은행 근저당과 2016.02.03. 말소 기록의 관계를 확인해 실제 말소기준권리와 배당순위를 다시 확정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 공실인지, 열쇠 인도와 명도 협의가 필요한지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 소형 원룸 수요. 동일 면적대 임대료, 공실 기간, 관리비와 주차 이용 조건을 확인해 실거래 할인율이 실제 수익성으로 이어지는지 검토하세요.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 서류가 가격보다 먼저다”
확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 이 물건의 실질취득은 44,800,000원이며, 최근 12개월 평균 60,875,000원의 73.6%, 최신 거래 50,000,000원의 89.6% 수준입니다. 최근 거래 흐름도 이전 평균 대비 1.0% 높아 하락장 때문에 할인처럼 보이는 구조는 아닙니다.
그러나 임차보증금이 87,000,000원이고 명세서상 인수권리 기재가 존재하는 만큼, 이 사건은 가격표만 보고 들어가는 물건이 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이채원 임차권 전부를 소멸시키는지, 등기 연혁의 근저당 말소 기록과 배당순위가 왜 엇갈리는지를 먼저 해소해야 합니다. 확약과 최신 등기가 확인되면 가격 메리트가 있는 조건부 안전형, 확인되지 않으면 87,000,000원 위험이 되살아나는 물건입니다.