2,850,000원
의정부지방법원 2024타경69714. 고양시 일산동구 식사동 라온뜨레 1동 1층 101호, 전용 41.39㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이상기는 2021.06.24 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.07.15 접수됐습니다. 현재 등기부상 근저당은 없고, 말소기준권리는 2021.09.02 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후 압류·가압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 윤상만은 2021.06.28 전입했고 2024.07.29 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된다면 미배당 보증금이 남을 수 있으므로, 2,850,000원이라는 최저가 자체는 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 99-9, 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.39㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 4층 내 1층 101호 |
| 단지 / 준공 | 라온뜨레1,2,3동 · 23세대 · 2018.02.14 |
| 소유자 | 이상기 · 2021.06.24 매매 · 거래가액 220,000,000원 · 2021.07.15 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 2,850,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 흐엉 / 6,264,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2018년 설정됐던 원당신용협동조합 근저당권 2,580,000,000원과 농협은행 근저당권 169,200,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.09.02 국민건강보험공단 압류이고, 이후 서울특별시성북구 압류 2건, 주식회사 해창에스에프 가압류 24,667,450원, 2024.05.09 흐엉의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상만 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2021.06.28은 말소기준 2021.09.02보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 배당요구는 2024.07.29 접수됐으나, 보증금 규모와 우선변제 여부가 확정되지 않아 매수인의 최종 인수액은 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 1.3%라는 숫자가 ‘가격 메리트’를 뜻하지 않는다
라온뜨레1,2,3동 전용 41.39㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2021.06 거래가 220,000,000원, 최신 거래인 2022.12 거래가 214,500,000원이며, 최근 12개월 평균도 214,500,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -2.5% 낮아 거래 추세는 하락으로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 41.39㎡ | 2 | 214,500,000원 |
| 2021.06 | 41.39㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.39㎡ | 1건 | 214,500,000원 |
현재 최저가 2,850,000원은 최근 12개월 평균 214,500,000원의 1.3%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 전혀 반영하지 않은 최저가 비교입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “최근 시세의 1.3%에 살 수 있다”거나 “시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 게다가 최신 실거래 시점은 2022.12이고 거래 표본도 2건뿐이라, 2026.09.16 입찰가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,850,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,300원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 해창에스에프 | 24,667,450원 | 2,398,700원 |
| 3. 경매개시결정 · 흐엉 | 6,264,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기 채권 합계 30,932,056원 중 예상배당은 2,398,700원, 미배당은 28,533,356원입니다. 신청채권자 흐엉의 청구액 6,264,606원은 이 시나리오에서 배당 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차보증금 역시 금액이 확인되지 않아 위 배당표에 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근. 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 주로 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 성장관리지역(복합zone), 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 857,800원/㎡, 토지면적 1,660.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 라온뜨레1,2,3동은 23세대이고 실거래 표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 11.1회, 낙찰률 0.0%로 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 윤상만의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 자료로 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2021.06.28로 말소기준 2021.09.02보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 2,850,000원은 최근 12개월 실거래 평균 214,500,000원의 1.3%지만 임차인 인수를 반영하지 않은 숫자입니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 12회 유찰됐고 단지 경매 평균도 11.1회 유찰입니다. 권리·점유·물건상태와 실제 시장성까지 함께 점검해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 시 내부는 폐문 및 부재로 직접 확인되지 않았고 외관·탐문조사·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다. 내부 상태와 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 실거래는 2022.12의 214,500,000원이며 거래 추세는 -2.5%입니다. 2026.09.16 입찰 전 현재 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “285만원”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
감정가 206,000,000원에서 12회 유찰돼 2,850,000원까지 내려온 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 윤상만의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 남아 실질취득비용은 최저가와 전혀 다른 수준이 될 수 있습니다.
가격 지표도 보수적으로 봐야 합니다. 최신 실거래는 2022.12의 214,500,000원이고, 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 여기에 현재 12회 유찰, 단지 경매 평균 11.1회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 등기권리는 단순하지만 임차인 인수와 환금성이 해결되지 않은 고위험형. 이 물건은 2,850,000원이라는 숫자보다 먼저 윤상만의 보증금과 대항력 성립 여부를 확정해야 입찰가를 논할 수 있습니다.
