의정부지방법원 2024타경69714. 고양시 일산동구 식사동의 다세대주택 ‘라온뜨레1,2,3동’ 중 1동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태 역시 다세대주택이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 1층입니다. 현재 소유자는 이상기이며 2021.07.15 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 매우 강렬합니다. 감정가 206,000,000원에서 13회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,000,000원이고, 시세 자료상 최근12개월 평균 214,500,000원의 0.9% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 윤상만의 전입일은 2021.06.28이고, 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2021.09.02입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 낙찰 후 미배당 보증금이 남는지에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 99-9, 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.39㎡ · 1층 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 이상기 · 2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 2,000,000원 · 13회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 흐엉 / 6,264,606원 |
| 말소기준 | 2021.09.02 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
현재 등기상 말소기준은 2021.09.02 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 서울특별시성북구 압류, 성북구(서울특별시) 압류, 주식회사 해창에스에프 가압류, 흐엉의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 원당신용협동조합과 농협은행주식회사의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상만 | 2021.06.28 | 2024.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 윤상만의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가와 시세를 직접 비교하면 안 된다
시세 자료상 ‘라온뜨레1,2,3동’은 23세대이고, 대상 전용면적 41.39㎡와 일치하는 거래가 2건 확인됩니다. 최신 확인 거래는 2022.12의 214,500,000원, 이전 거래는 2021.06의 220,000,000원입니다. 전체 평균은 217,250,000원, 최근12개월 평균은 214,500,000원이며 최근 거래 추세는 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 41.39㎡ | 2 | 214,500,000원 |
| 2021.06 | 41.39㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.39㎡ | 2건 | 217,250,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.39㎡ | 1건 | 214,500,000원 |
현재 최저가 2,000,000원은 최근12개월 평균 214,500,000원의 0.9%로 표시되지만, 이것을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 보증금이 확인되지 않은 선행 전입자가 있어 실질취득비용 자체가 미확정입니다. 또한 최신 확인 거래가 2022.12이고 거래 추세도 -2.5%이므로, 과거 거래가만으로 현재 환금가치를 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 해창에스에프 | 24,667,450원 | 1,564,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 흐엉 | 6,264,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 30,932,056원 중 예상 배당은 1,564,000원이고 미배당은 29,368,056원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 윤상만의 보증금이 미상이므로 이를 실제 법률상 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 2,000,000원 | 1,564,000원 | 29,368,056원 |
| 14회 유찰 시 | 1,400,000원 | 974,800원 | 29,957,256원 |
| 15회 유찰 시 | 979,999원 | 562,359원 | 30,369,697원 |
유찰이 더 진행되면 매각가와 채권자 배당액은 계속 감소합니다. 신청채권자 흐엉의 청구액은 6,264,606원이지만 현재 회차부터 제시된 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락 자체가 매수인에게 같은 폭의 이익으로 연결된다고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 주로 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 동측으로 노폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리지역(복합zone)이며 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 23세대 규모이고 확인 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 11.5회, 매각률 0.0%로 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤상만 보증금 확인. 최우선 과제입니다. 보증금 총액과 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 2021.06.28 전입이 2021.09.02 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 윤상만은 2024.07.29 배당요구를 했지만 보증금과 우선변제 순위가 확인되지 않아 최종 배당·승계액을 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 낮은 최저가를 시세 메리트로 오인 금지. 현재 최저가가 시세 자료의 0.9%라도 실질취득가가 미확정이므로 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 시세 자료의 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 전체 평균 217,250,000원보다 최근12개월 평균 214,500,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 실거래 최신성 점검. 최신 확인 거래는 2022.12입니다. 매각기일 2026.10.21 기준으로는 현장 중개 시세와 최근 거래 가능 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 내부는 폐문·부재로 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 평가됐고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
맺으며 — “2백만 원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 가장 위험한 착시는 감정가 206,000,000원짜리 다세대가 2,000,000원까지 내려왔다는 숫자 자체입니다. 13회 유찰과 최근12개월 평균 대비 0.9%라는 수치만 보면 압도적으로 저렴해 보이지만, 윤상만은 말소기준보다 앞선 2021.06.28 전입자이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득비용은 아직 계산할 수 없습니다.
등기부상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 임차관계입니다. 여기에 13회 유찰, 단지 평균 유찰 11.5회, 매각률 0.0%, 최근 거래 추세 -2.5%, 최신 확인 거래 2022.12라는 조건까지 겹칩니다. 최저가가 싸다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 임차보증금과 실제 승계액을 먼저 확정한 뒤 그 총액을 시세와 비교해야 하는 사건입니다.
