의정부지방법원 2024타경69714. 고양시 일산동구 식사동 ‘라온뜨레1,2,3동’의 1층 101호, 전용 41.39㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 206,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,819,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 2.82%, 최신 실거래 214,500,000원의 2.7%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차인 보증금이 실제 취득비용을 결정할 수 있는 구조입니다.
임차인 윤상만의 전입일은 2021.06.28이고, 말소기준권리는 2021.09.02 국민건강보험공단 압류입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 성립할 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2024.07.29 접수됐지만, 보증금이 얼마인지와 실제 배당으로 얼마를 회수하는지가 확인되지 않으면 낙찰자의 최종 부담도 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 99-9, 1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.39㎡ · 지하 1층, 지상 4층 내 1층 101호 |
| 단지 / 준공 | 라온뜨레1,2,3동 · 23세대 · 2018.02.14 준공 |
| 소유자 | 이상기 (2021.06.24 매매, 거래가액 220,000,000원 · 2021.07.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 5,819,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 흐엉 / 6,264,606원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
과거 설정됐던 원당신용협동조합 근저당권 2,580,000,000원은 2018.02.28 말소됐고, 농협은행 근저당권 169,200,000원도 2021.06.24 말소됐습니다. 따라서 등기기록상 두 근저당권은 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 보기 어렵습니다. 현재 말소기준은 2021.09.02 국민건강보험공단 압류이며, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰가 계산 불가
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상만 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 윤상만 본인의 점유·배당요구 내역입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 가능 금액, 미배당액, 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 명목가격 2.7%, 실질가격은 미상
같은 단지 동일 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.06 1층이 220,000,000원, 2022.12 2층이 214,500,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 214,500,000원이며, 최근 거래가 이전 거래보다 2.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 41.39㎡ | 2 | 214,500,000원 |
| 2021.06 | 41.39㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.39㎡ | 1건 | 214,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 2.7%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 명목 비율입니다. 또한 최신 거래가 2022.12로 매각기일 2026.07.08과 시간 차이가 커, 두 건의 과거 거래만으로 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 하락 추세 -2.5%도 확인되므로 전체 평균 217,250,000원만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 504,742원 |
| 2. 원당신용협동조합 근저당 | 2,580,000,000원 | 5,314,258원 |
| 3. 농협은행 근저당 | 169,200,000원 | 0원 |
| 4. 해창에스에프 경매개시결정 | 6,264,606원 | 0원 |
| 5. 해창에스에프 가압류 | 24,667,450원 | 0원 |
| 6. 흐엉 경매개시결정 | 6,264,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,786,396,662원 중 예상 채권자 배당은 5,314,258원, 미배당액은 2,781,082,404원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 5,819,000원 | 5,314,258원 | 2,781,082,404원 | 미충족 |
| 11회 유찰 시 | 4,073,299원 | 3,599,980원 | 2,782,796,682원 | 미충족 |
| 12회 유찰 시 | 2,851,309원 | 2,399,985원 | 2,783,996,677원 | 미충족 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 낮아지지만 채권 미배당은 더 커집니다. 임차인이 대항력을 갖추고 보증금을 배당으로 회수하지 못하는 구조라면, 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 1층 101호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 동측 노폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리지역 복합구역이며, 상대보호구역·제한보호구역·과밀억제권역· 토지거래계약 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 폐문과 부재로 내부구조 및 실제 관리상태를 직접 확인하지 못해 외관·탐문· 건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 23세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 10.0회이며 낙찰률은 0.0%로 나타나, 가격 외에도 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 윤상만의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일, 전입세대열람, 확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 예상 낙찰가에 임차인의 예상 미배당 보증금을 더해 총 취득비용을 계산하기 전에는 입찰 상한을 정할 수 없습니다.
- 배당표 원본 대조. 말소된 원당신용협동조합·농협은행 근저당이 배당 추정에 포함된 이유와 실제 채권 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세가 인정되면 선순위로 차감될 수 있습니다. 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수, 하자, 점유 상태와 수리비를 현장 조사해야 합니다.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약 허가구역·군사시설 제한보호구역·상대보호구역 등의 실제 적용 범위와 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.08 경과 후 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아질수록 안전해지는 물건은 아니다”
이 물건의 감정가와 과거 실거래는 200,000,000원대인데 현재 최저가는 5,819,000원입니다. 그러나 그 차액을 곧바로 수익으로 볼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득비용이 계산되지 않기 때문입니다.
과거 근저당은 등기상 말소됐고 말소기준 이후의 압류·가압류는 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력이 인정되면 미배당 보증금은 별개의 승계 위험이 됩니다. 더구나 10회 유찰, 23세대 소규모 단지, 거래 표본 2건, 최근 거래의 2.5% 하락과 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득액은 미상이고, 현재 단계의 결론은 입찰 보류가 타당합니다. 보증금과 배당관계가 확인돼야 비로소 가격을 논할 수 있습니다.