확약으로 인수는 0원*, 하지만 실질취득가는 최근 시세보다 높다 — 부천 에코스마트2 908호

인천지방법원 2025타경33162. 부천시 원미구 심곡동 ‘에코스마트2’ 9층 908호, 전용 15.6㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 정홍재 씨이며 2022년 1월 5일 거래가 85,000,000원에 취득했습니다. 주택도시보증공사가 85,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했고, 감정가 88,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 61,600,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%라는 할인율이 아닙니다. 먼저 임차권 인수 문제를 확약서로 통제할 수 있는지 확인한 뒤, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 최근 거래와 비교해야 합니다. 확약서가 유효하게 적용되면 실질취득가는 61,600,000원이지만, 이 금액도 최근 거래 56,000,000원보다 5,600,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 들어온 임차인

2013년 하나은행 근저당은 2016년 2월 4일 해지로 말소됐고, 2018년 국민은행 근저당도 2021년 10월 6일 해지로 말소됐습니다. 조은 씨의 임대차계약일은 2021년 11월 20일, 확정일자는 2021년 11월 22일, 주민등록일은 2021년 12월 1일, 점유개시일은 2021년 12월 10일입니다. 즉 존속하는 선순위 담보권이 없는 상태에서 전입·점유를 갖춘 뒤 2025년 강제경매개시결정이 들어온 순서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 합산 금지

* 임차보증금의 명목상 권리금액은 85,000,000원입니다. 본 리포트의 인수 0원 표시는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 매각 및 소유권이전 과정에서 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 최근 시세보다 10% 높다

에코스마트2의 제공 실거래 12건은 56,000,000원부터 100,000,000원까지 폭이 큽니다. 전체 평균은 81,500,000원이지만, 2022~2023년의 78,000,000원~100,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 56,000,000원, 최신 거래 56,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -35.3%를 우선해야 합니다.

확약을 반영한 실질취득가 61,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 56,000,000원의 110.0%입니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 최근 관측 시세보다 5,600,000원 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 시나리오)

위 표는 매각가 61,600,000원을 가정한 배당 시나리오로, 총 채권액 153,500,000원 중 60,091,200원이 배당되고 93,408,800원이 미배당되는 계산입니다. 다만 등기에는 하나은행 근저당의 2016.02.04. 말소와 국민은행 근저당의 2021.10.06. 말소가 함께 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 법원 배당표 및 원본 등기사항으로 재확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 85,000,000원

확약이 유효하면 낙찰가가 곧 실질취득가입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총취득비용은 약 85,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 이 물건은 입찰 전에 확약서의 원문, 적용 대상, 말소 절차와 조건을 확인하는 것이 가격 분석보다 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 경인선전철 부천역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 전용 15.6㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 승강기·도시가스·난방·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 6미터 포장도로와 북측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 56세대의 소규모 도시형생활주택이고 전용면적이 작습니다. 단지 경매물건은 평균 2.4회 유찰됐으며 낙찰 실적은 확인되지 않아, 일반 아파트보다 매수층과 환금성이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 조은 씨의 임차권등기와 주택도시보증공사 승계 건이 매각 후 실제로 말소되는 조건, 제출 주체와 적용 범위를 확인하세요.
• 임차권 인수의 두 가지 가격을 구분. 확약 적용 시 실질취득 61,600,000원, 미적용 시 약 85,000,000원입니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 조은 씨 1명이며, 시보증 신고는 같은 85,000,000원 보증금의 대위·승계입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 81,500,000원이 아니라 최근 평균과 최신 거래 56,000,000원을 입찰가 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 35.3% 낮아졌고, 현재 최저가는 최근 시세의 110.0%입니다. 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 점유관계 재확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 자세한 임대차관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 조사하세요.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차 이용 조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약 조건부, 가격은 보류”

이 물건은 겉으로는 감정가 88,000,000원에서 61,600,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 최근 거래는 56,000,000원이고 가격 추세도 -35.3%여서, 현재 최저가는 최근 시세보다 10% 높습니다. 감정가 대비 할인율만으로는 가격 메리트가 없습니다.

권리 측면에서는 보증금 85,000,000원의 선순위 임차권이 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원이고 실질취득가는 61,600,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 더 내려가도 총취득비용은 약 85,000,000원으로 고정될 수 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서 확인 전에는 권리 보류, 확약서가 확인돼도 현재 가격은 보류. 이 사건은 낮아 보이는 최저가보다 확약의 집행 가능성과 최근 56,000,000원 시세가 승부처입니다.