서울동부지방법원 2024타경56181. 서울 광진구 광장동의 광장극동아파트 16동 2층 202호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 14층 건물의 2층에 위치한 아파트이며, 지하철 5호선 광나루역 남서측 인근입니다. 현재 소유자는 이양은으로, 2016년 5월 2일 기존 임의경매를 통해 소유권을 취득했습니다.

이번 경매의 말소기준은 소유권 취득과 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 2022년 하나은행 근저당권과 이정섭 근저당권이 설정됐고, 이정섭이 2024년 5월 22일 임의경매를 신청했습니다. 이 담보권들은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

눈여겨볼 부분은 가격입니다. 같은 면적대의 최근 거래 2건은 2025년 6월 3,300,000,000원, 2025년 10월 3,700,000,000원입니다. 최저가와 격차가 크지만 모두 2층보다 높은 층의 거래이며, 2026년 거래는 비교에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 수치상 할인율을 곧바로 확정적인 수익 여력으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 배당액은 별도 검증

말소기준권리는 2016.05.02 접수된 을구 15번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 을구 16번 하나은행 근저당권 360,000,000원, 을구 17번 이정섭 근저당권 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 59.8%

실거래 비교대상은 극동1, 448세대, 1985년 9월 14일 준공 단지입니다. 분석 대상 면적 156.91㎡와 근접한 156.92㎡ 거래 총 8건이 비교에 사용됐습니다. 전체 8건 평균은 2,583,125,000원이며, 최근 거래 2건 평균은 3,500,000,000원입니다.

최근 구간의 거래 평균은 3,500,000,000원이며, 직전 구간 대비 가격 추세 지표는 +53.7%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 2,583,125,000원보다 최근 구간 거래가 높게 형성됐다는 의미입니다. 최저가 2,092,000,000원은 최근 구간 평균의 59.8%, 전체 평균의 81.0%입니다.

최신으로 확인되는 2025년 10월 거래는 3,700,000,000원으로, 대상 물건의 최저가와 뚜렷한 가격 차이를 보입니다. 다만 최신 거래는 9층, 다른 최근 거래는 11층이며 경매 물건은 2층입니다. 층별 선호도와 내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,092,000,000원 가정)

배당에서는 주의할 부분이 있습니다. 중소기업은행과 하나은행의 채권최고액 합계는 1,200,000,000원입니다. 그러나 2022년 12월 12일 설정된 이정섭 근저당권의 채권최고액은 1,821,600,000원이고, 이정섭은 이번 경매의 신청채권자이기도 합니다. 사건 청구금액은 1,517,729,400원입니다.

집행비용과 앞선 두 근저당권의 배당액은 제공된 예상배당 산정값입니다. 868,680,000원은 이정섭 채권 배당을 반영하기 전의 계산상 잔액입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세 및 기타 우선배당 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액과 배당 잔액을 구분

현재 최저가는 감정가 100%인 신건 가격입니다. 제공된 회차별 시나리오는 1회 유찰 시 감정가 80%, 2회 유찰 시 64%를 전제로 합니다. 어느 회차에서도 등기상 별도 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

계산상 잔액은 이정섭 근저당권 배당을 반영하기 전 금액입니다. 실제 소유자 교부액이 아닙니다. 유찰 회차의 가격은 가정 시나리오이며, 향후 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 광장동, 지하철 5호선 광나루역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 광나루역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 일반 대중교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 1985년 9월 14일 준공된 극동1 아파트 단지로, 총 448세대입니다. 대상 호수는 14층 건물의 2층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 아파트 단지는 4필지 일단의 토지 위에 형성되어 있으며, 대체로 사다리형입니다. 대상 단지의 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 공시지가 지표는 9,122,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지현황상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 입찰 전 필지별 최신 지정 및 적용관계를 확인해야 합니다.
• 건축상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 점유 상태는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적대 실거래는 확인되지만 전체 거래 표본은 8건이며, 최근으로 분류된 거래는 2건입니다. 거래 시기와 층별 가격 차이가 커, 최근 평균만으로 매도 가능가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 최근 거래 평균 3,500,000,000원은 2025년 거래 2건에 기초합니다. 2026년 거래와 현재 매물가격을 확인하고, 대상 2층의 개별 가격을 별도로 평가해야 합니다.
• 이정섭 근저당권 검증. 을구 17번 근저당권의 채권최고액 1,821,600,000원과 경매 청구액 1,517,729,400원을 확인하고, 예상배당에서 해당 채권이 미산정된 이유 및 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2016.05.02 중소기업은행 근저당권을 기준으로 하나은행, 이정섭 근저당권 및 현재 경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 재조사. 조사상 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하고, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 최종 점검해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 조사하고, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제3종일반주거지역 및 각종 보호구역, 토지거래허가구역 지정의 현행 상태와 대상 경매에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 입찰자금 계획. 최저가 2,092,000,000원 외에 취득 관련 세금, 명도비, 수리비 및 기타 부대비용을 고려해 실질적인 총취득비용을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격상 기회, 배당과 시세 검증은 필수”

서울동부지방법원 2024타경56181은 권리 소멸 구조와 가격 지표를 함께 살펴볼 필요가 있는 물건입니다. 2016년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 하나은행과 이정섭 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없습니다.

최저가 2,092,000,000원은 제공된 최근 거래 평균 3,500,000,000원의 59.8%입니다. 최근 구간 가격 추세도 +53.7%로, 제공된 과거 거래만 비교하면 할인 폭이 상당합니다. 그러나 최근 거래는 2025년 거래이고, 대상 물건은 2층이라는 차이가 있습니다. 현재 시장에서도 같은 수준의 가격 격차가 유지되는지는 확인되지 않았습니다.

특히 이정섭의 채권최고액 1,821,600,000원이 예상배당에서 누락된 만큼, 계산상 잔액 868,680,000원을 소유자 교부액으로 해석하면 안 됩니다. 이는 등기상 후순위 권리 인수와 별개로 배당 결과를 정확히 분석하기 위한 중요한 검증 사항입니다.

종합하면, 가격 지표는 긍정적이고 등기상 권리 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 다만 현재 시세의 시차, 저층 가격 보정, 점유관계 및 배당 계산 검증이 완료돼야 입찰가의 타당성을 판단할 수 있습니다. 높은 과거 거래가와 최저가의 차이만 보고 성급하게 결정하기보다는, 실제 취득비용과 현재 환금 가능한 가격을 기준으로 판단할 물건입니다.