대구지방법원 2025타경4306. 포항시 북구 학잠동 대림힐타운 106동 1709호, 전용 59.56㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사앤디에듀케이션이며, 2022.04.15. 거래가 153,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차인의 주택임차권등기가 2024년 압류보다 앞서 존재한다는 점입니다.
선순위 임차권만 보면 낙찰자가 보증금 미배당분을 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 본건은 선순위 임차권 존재 → 원칙상 인수 위험 → 특별매각조건으로 실질 인수 해소라는 흐름으로 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4306 (강제경매 · 포항지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학잠동 21-1 대림힐타운 106동 17층 1709호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 양학로34번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.56㎡ · 24층 건물 중 17층 |
| 단지 | 대림힐타운 · 1,220세대 · 1999.12.17. 준공 |
| 현재 소유자 | 주식회사앤디에듀케이션 (2022.04.15. 소유권이전 · 거래가 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,883,561원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21. 갑구 11번 압류 · 국(동안양세무서장) |
| 선순위 임차권 | 최승현 · 보증금 150,000,000원 · 2024.04.25. 임차권등기 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2024.10.21. 국(동안양세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞서 최승현 임차인은 2022.04.15. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2024.04.25. 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리분석에서는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 우선 검토해야 합니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 최승현 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 특별매각조건에도 임차권승계인으로 명시돼 있습니다. 이를 별도의 임차인으로 추가하거나 보증금 150,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
“특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 조건대로 매각되어 권리포기와 말소가 이행되는 경우, 최승현의 미배당 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 분석합니다. 원칙상 인수 가능액 9,802,000원과 실제 부담 0원을 혼동해서는 안 됩니다.② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 반환청구권 포기 조건
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최승현 17층 1709호 59.56㎡ 전부 · 주거 |
2022.04.15. 2022.04.15. |
150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 선순위 임차권 인수 포기 조건 |
| 임대차계약일 | 2022.03.02. |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.04.15. / 2022.04.15. |
| 확정일자 | 2022.04.15. |
| 임차권등기 | 2024.04.25. · 을구 7번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.25. |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 140,198,000원 |
| 원칙상 미배당 인수 | 9,802,000원 |
| 실질 매수인 인수 | 0원 · 특별매각조건에 따른 포기 |
| 임차권승계인 | 주택도시보증공사 · 특별매각조건상 반환청구권 포기 및 등기 말소 대상 |
임차인이 대항력을 가진다는 사실과 매수인이 보증금을 실제 인수한다는 결론은 구별해야 합니다. 이 사건에서는 대항력과 우선변제권은 인정되지만, 임차인과 임차권승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 매각조건이므로 그 효력이 매수인에게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리포기는 특별매각조건에 명시된 임차인 및 임차권승계인에게 적용되는 것입니다. 다른 점유자나 별도 권리가 확인된다면 이 조건만으로 자동 해소된다고 판단해서는 안 됩니다. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유 및 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 실거래의 130.9%
대림힐타운은 1,220세대 아파트단지입니다. 비교 대상은 본건과 같은 전용 59.56㎡의 최근 12개월 실거래 12건이며, 평균가격은 109,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.10.의 109,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.56㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 23 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 11 | 101,000,000원 |
| 2026.05 | 59.56㎡ | 13 | 94,500,000원 |
| 2026.05 | 59.56㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.56㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 59.56㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 59.56㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 15 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.56㎡ | 12건 | 109,208,333원 |
최근 거래가격은 94,500,000원~124,000,000원에 분포합니다. 감정가이자 현재 최저가인 143,000,000원은 최근 평균보다 33,791,667원 높으며, 최근 실거래 최고가 124,000,000원보다도 높습니다.
최신 거래 109,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 34,000,000원 높습니다. 특별매각조건에 따라 인수가 0원이 되더라도, 현재 실질취득 기준 금액은 143,000,000원이므로 시세 대비 고평가 판단은 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 최승현 · 우선변제 | 150,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 165,883,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 신건 배당 추정에 따르면 집행비용 2,802,000원과 임차인 배당 140,198,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 165,883,561원은 이 배당표상 0원 배당이며, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 실질취득의 차이
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 단순히 최저가가 내려간다고 매수인의 총 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것이 아닙니다. 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있기 때문입니다. 그러나 본건은 반환청구권 포기 특별매각조건이 있으므로 두 경우를 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 원칙상 인수 | 실질 인수 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 143,000,000원 | 9,802,000원 | 0원 | 130.9% |
| 1회 유찰 (80%) | 114,400,000원 | 38,001,600원 | 0원 | 104.8% |
| 2회 유찰 (64%) | 91,520,000원 | 60,527,360원 | 0원 | 83.8% |
원칙상 인수액은 각 회차별 배당 시나리오의 미배당 보증금이며, 실질 인수 0원은 동일한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 유지·이행되는 경우에 한합니다. 시세 대비 비율은 해당 조건에 따른 실질취득 금액을 최근 12개월 평균과 비교한 것입니다. 취득 관련 부대비용은 제외했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 포항남부초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 경사슬래브 지붕의 24층 건물 중 17층입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 관련되며, 공시지가 자료는 651,900원/㎡입니다. 인접 포장도로 및 토지이용계획상 제한사항은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 대지권 관련. 대지권의 목적인 용흥동 248-5번지 토지는 248-5번지(4,935㎡), 248-25번지(33㎡), 248-28번지(125㎡)로 분할된 이력이 명시돼 있습니다. 등기·대지권 표시와의 대조가 필요합니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 폐문부재하여 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 건물 구조변경 및 내부 하자 유무를 확인할 수 없으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,220세대 단지이고 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 94,500,000원부터 124,000,000원까지 편차가 있으므로 개별 호수의 층·향·관리상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임차인 최승현 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지, 최종 매각 공고와 명세서로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 7번 주택임차권등기의 실제 말소 이행 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다. 말소가 지연될 가능성도 점검 대상입니다.
- 배당 부족분을 인수액으로 오인하지 않기. 신건 추정 부족분 9,802,000원은 원칙상 금액입니다. 특별매각조건이 이행되는 경우의 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 대비 입찰가격. 현재 143,000,000원은 최근 평균의 130.9%이며 최신 거래 109,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가정가격도 평균보다 높은 만큼 가격 경쟁력을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자의 퇴거 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 점유상태와 인도 절차, 명도 소요비용을 확인해야 합니다.
- 내부 하자·관리비. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 내부 시설상태, 수선비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 존재하므로 관련 조세채권의 배당 순위와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다. 예상배당표의 집행비용 및 배당액은 확정 금액이 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최종 특별매각조건 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 메리트가 없다”
이 사건의 첫인상은 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스러울 수 있습니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당계산상 9,802,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시합니다. 이 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건을 좋은 가격에 살 수 있다는 의미는 아닙니다. 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 109,208,333원의 130.9%이고, 최근 최고 거래가격 124,000,000원보다도 높습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 1회 유찰 가격 역시 최근 평균 이상이라는 점을 고려하면, 신건에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
결론은 특별매각조건 확인을 전제로 한 권리 위험 해소, 그러나 현재 가격은 보류입니다. 반환청구권 포기 및 말소 조건의 효력을 끝까지 확인하고, 유찰로 매각가격이 최근 실거래 수준 이하로 내려오는지 살피는 접근이 합리적입니다. 특히 내부 상태와 실제 점유 상황이 확인되지 않았으므로 가격 할인 여부뿐 아니라 명도 및 수선 부담도 함께 검토해야 합니다.
