대구지방법원 2025타경4336. 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가서상 건물 용도는 농산물보관창고, 농사용창고 및 일반음식점입니다. 토지는 제2종일반주거지역에 포함되는 것으로 기재되어 있지만, 일부 목록은 지적도상 맹지이고 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 따라서 토지의 지목이나 용도지역만으로 실제 건축·진입·활용 가능성을 단정하기 어렵습니다.

권리관계의 중심은 2020년 6월 18일 설정된 채권최고액 2,028,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 북부산신용협동조합이며, 등기에는 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전된 사실이 나타납니다. 현재 사건의 강제경매 신청채권자는 천호진이고 청구금액은 49,703,834원입니다. 기존 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되며, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 소멸 범위

말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,028,000,000원이며, 등기상 채권자가 북부산신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 권리이전은 기존 근저당권의 채권자 변경으로 보아야 하며, 별개의 근저당권으로 중복 합산하지 않습니다.

말소기준권리보다 앞서 설정된 과거 근저당권들은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025년 12월 3일 접수되었으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 가격 판단 — 시세보다 싸다고 단정할 수 없는 이유

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 2,592,130,000원인 신건입니다. 동일 유형의 최근 실거래가나 최신 거래가격을 기준으로 비교할 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 토지와 창고·일반음식점 건물이 함께 매각되는 물건은 용도, 접근성, 도로 저촉, 실제 이용 가능성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있어 단순한 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 산정 결과를 기준으로 합니다. 채권 미회수액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 그 자체가 매수인의 인수금액을 의미하지 않습니다. 실제 매각대금 배분은 집행비용·채권액·우선순위 및 기타 법정 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,592,130,000원 가정)

감정가로 매각된다는 가정에서 집행비용 28,321,300원, 채권자 배당 합계 2,077,703,834원, 소유자 잔여금 486,104,866원으로 산정됩니다. 근저당권 금액은 채권최고액 기준이므로 실제 피담보채권 잔액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 당해세 등 법정 우선채권과 실제 집행비용은 최종 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치·주위환경. 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 신흥중학교 남동측 인근입니다. 주변은 학교, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 감정평가서상 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 다만 일부 토지는 지적도상 맹지로 표시되어 있으므로 전체 물건에 동일한 진입 조건이 있다고 단정해서는 안 됩니다.
• 토지 이용. 기재 토지는 지목 전, 토지이용상황 과수원, 평지·부정형·맹지로 표시되어 있습니다. 제2종일반주거지역 및 도시지역에 포함되며, 기재 공시지가는 127,000원/㎡입니다. 개별 필지별 지목·면적·접도 상태와 실제 이용 현황은 매각목록 및 지적도와 대조해야 합니다.
• 도시계획시설 도로. 매각물건명세서 비고에는 목록 1, 2, 3, 5, 7, 9의 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되는 점을 감안해 평가했다고 기재되어 있습니다. 도로 저촉 범위와 잔여 토지의 활용 가능성을 필지별로 확인해야 합니다.
• 맹지 여부. 목록 1, 2, 8, 9는 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다. 인접 토지의 소유관계, 실제 통행로, 통행권 확보 여부 및 건축 가능성은 제공된 기재만으로 확정할 수 없습니다.
• 건물 이용상태. 일련번호 (가)는 농산물보관창고로, 조적조 스라브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1993.12.08입니다. 일련번호 (나)는 농사용창고 및 일반음식점으로, 철근콘크리트조 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2002.02.15, 증축일은 2002.09.18입니다.
• 설비·건물 상태. 일련번호 (나)에는 급·배수설비 및 위생설비 등이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 영업 여부, 건물 내부 상태, 설비 작동 여부 및 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 규제. 토지에는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 기재되어 있으며, 일부 필지는 준보전산지에 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 필지별 적용 범위와 구체적인 행위 제한은 관계 기관의 확인이 필요합니다.
• 공부·건물 관련 사항. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없는 것으로 나타납니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있으므로, 실제 매각 대상에 포함되는 구조물의 위치·소유관계·상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 창고·일반음식점이 결합된 물건이며 일부 맹지와 도로 저촉 문제가 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 환금성과 적정 매입가를 확정하기 어렵고, 일반적인 주거용 부동산과 같은 방식으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 세계리 699 표시와 건물 등기상 세계리 701-6·도솔로 9-11을 대조하고, 토지 목록 1~9 및 건물 목록의 실제 매각 범위를 확인하세요. 제시외 건물이 포함되는 범위도 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 토지별 진입로 확인. 지적도상 맹지인 목록 1, 2, 8, 9의 실제 진입 가능성, 통행로의 소유관계 및 통행권 확보 여부를 확인하세요. 인접 토지를 이용할 수 있다고 추정해 입찰해서는 안 됩니다.
• 도로 저촉 확인. 목록 1, 2, 3, 5, 7, 9의 도시계획시설 도로 저촉 범위와 잔여 토지의 이용 가능성을 확인하세요. 관할 기관의 도시계획 확인 및 토지별 도면 검토가 필요합니다.
• 용도·건축 가능성 확인. 제2종일반주거지역이라는 사실만으로 모든 필지에 원하는 건축이나 영업이 가능하다고 판단하지 마세요. 필지별 규제, 접도 조건, 건축 가능 여부와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 및 제시외 구조물 확인. 농산물보관창고, 농사용창고 및 일반음식점의 실제 상태·사용 여부·설비를 점검하고, 제시외 건물이 매각 대상에 어떻게 포함되는지 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입·사업자등록 및 확정일자 등 필요한 자료를 확인하세요. 대항력 여부는 확인되지 않은 사실만으로 단정하지 않아야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 2,592,130,000원은 감정가와 동일합니다. 비교 가능한 거래가격, 토지별 이용 가능성, 건물 상태와 예상 정비비를 조사한 후 응찰 상한을 설정하세요. 최저가 하락만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 배당 및 인수 확인. 근저당권 채권최고액 2,028,000,000원은 실제 잔액과 다를 수 있습니다. 예상 배당표는 추정치이므로 최신 등기부, 매각물건명세서 및 배당 관련 자료를 확인하세요.
• 규제 확인. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 기재된 규제가 개별 필지에 어떻게 적용되는지 관할 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정평가·매각 관련 자료를 토대로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 지적도·토지이용계획을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리상 인수 0원이어도, 활용도 검증이 먼저다

대구지방법원 2025타경4336은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당 사항 없는 것으로 기재되어 있고, 산정표상 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 근저당권과 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 권리관계만 놓고 보면 매수인이 인수할 권리에 대한 부담은 제한적입니다.

그러나 이 물건의 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 감정가와 최저가가 2,592,130,000원으로 동일하지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 일부 토지의 맹지·도시계획시설 도로 저촉, 건물의 실제 상태, 주소와 매각목록의 대조, 임대관계 미상 등 확인해야 할 사항도 남아 있습니다.

권리는 인수 부담이 없는 것으로 분석되지만, 가격과 활용도는 추가 검증이 필요합니다. 현장과 토지별 권리·접근성을 확인하고, 비교 가능한 거래가격을 확보하기 전까지는 신건 최저가를 매력적인 가격이라고 단정하지 않는 것이 합리적입니다.