대구지방법원 2025타경4350. 포항시 남구 오천읍 용덕리의 오천제일맨션5차 106동 4층 409호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 41,400,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 2일입니다. 소유자는 광주주택유한회사이고, 2022년 4월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 6월 15일 이승미 명의의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이를 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 판단할 수 있습니다.
이 사건에서 특히 주의할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 매각물건명세서에 주거 임차인 김가현이 기재돼 있지만 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음으로 기재된 점은 참고하되, 임차인의 권리관계를 확인하지 않은 상태에서 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 둘째, 최저가 4,140만원은 최근 12개월 실거래 평균 3,025만원보다 높습니다. 등기상 소멸 구조가 명확하다는 사실과 매입 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 384 오천제일맨션5차 106동 4층 409호 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(아파트) · 59.88㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 1991.12.02 |
| 소유자 | 광주주택유한회사 |
| 소유권 취득 | 2022.04.25 등기 · 2022.04.22 매매 · 거래가액 22,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 41,400,000원 / 41,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이승미 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.15 을구 3번 근저당권 · 이승미 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 단지 규모 | 제일맨션5 · 273세대 |
| 임차관계 | 매각물건명세서상 주거 임차인 김가현 1명 · 보증금 및 전입 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 3번 이승미의 근저당권으로, 2023년 6월 15일 설정됐습니다. 채권최고액은 70,000,000원입니다. 1991년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2020년 11월 20일 해지로 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리와 구분해야 합니다.
말소기준권리 이후 설정된 서울특별시의 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 압류가 낙찰자에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 별개로 임차인의 대항력·배당관계는 원본 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 판단 미상
매각물건명세서에는 김가현이 주거 임차인으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 표시는 없으므로, 확인되는 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 임차인의 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가현 | 보증금 미상 · 주거 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
- 김가현의 실제 점유 여부와 전입신고일, 확정일자, 임대차보증금 및 임대차계약 내용을 확인합니다.
- 배당요구 여부와 배당관계, 매각물건명세서의 임차인 관련 기재를 원본으로 대조합니다.
- 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재만으로 임차인의 실제 권리관계가 모두 확인됐다고 간주하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 평균보다 높다
제일맨션5의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 거래금액은 13,000,000원부터 51,000,000원까지 분포하고, 평균은 30,250,000원입니다. 비교 표본에는 전용 56.16㎡, 59.58㎡, 59.88㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 대상 전용면적과 거래 층을 함께 고려해야 하며, 단지 전체 평균만으로 개별 호수의 적정가격을 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.16㎡ | 3 | 36,000,000원 |
| 2026.07 | 56.16㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 5 | 21,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 5 | 22,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2026.02 | 56.16㎡ | 6 | 14,500,000원 |
| 2026.02 | 59.58㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 59.58㎡ | 2 | 36,000,000원 |
| 2026.01 | 56.16㎡ | 3 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 56.16㎡ | 4 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.01 | 56.16㎡ | 6 | 13,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12건 | - | 30,250,000원 |
최저가 41,400,000원은 최근 12개월 평균 30,250,000원의 136.9%입니다. 최근 거래 중 전체 표본의 최신 거래는 2026년 7월 전용 56.16㎡의 36,000,000원이며, 최저가는 이 금액의 약 115.0%입니다. 대상과 같은 전용 59.88㎡의 표본에서는 2026년 6월 5층 거래가 21,000,000원으로 확인됩니다. 면적·층·개별 상태 차이가 있으므로 직접적인 동일 조건 비교에는 한계가 있지만, 현재 최저가를 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 1,145,200원 | - |
| 근저당권 · 이승미 | 70,000,000원 | 40,254,800원 | 29,745,200원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | - |
매각가 41,400,000원 가정 시 집행비용 추정액은 1,145,200원이며, 근저당권자 이승미의 예상배당액은 40,254,800원입니다. 채권최고액 70,000,000원 기준 미배당액은 29,745,200원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서 그 금액 자체가 매수인에게 자동 인수되는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 권리와 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 오천읍 서문사거리 북동측 약 250m 지점에 소재합니다. 주변은 소규모 아파트단지와 다세대주택·단독주택이 혼재하고, 남측 간선도로변에는 근린생활시설 등의 노선 상가지대가 형성돼 있습니다. 동측 인근에는 군부대가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하나 다소 불편한 것으로 평가됐으며, 대중교통 사정은 양호한 편으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 6층 건물이며 사용승인일은 1991.12.02입니다. 위생·급배수 설비와 도시가스 개별난방이 기재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. 일부 필지에는 소로 관련 도시계획도로가 접하거나 저촉되는 사항이 있습니다.
- 도시계획도로 저촉. 부지 및 건물 중 일부가 도시계획도로에 저촉돼 있으며, 감정평가는 저촉 상태에서 형성되는 가격을 기준으로 이뤄졌습니다. 저촉 범위와 실제 이용에 미치는 영향은 관련 도면과 현황을 통해 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 불가능했고, 외부에서의 개략 조사와 통상적인 관리 상태를 상정해 평가됐습니다. 실제 내부 상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 273세대이며 최근 거래가격은 13,000,000원부터 51,000,000원까지 차이가 큽니다. 거래 표본의 면적·층 차이와 대상 호수의 내부 상태를 고려한 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김가현의 전입신고일, 확정일자, 보증금, 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하고 매각물건명세서 및 현황조사 내용과 대조하십시오.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상인 상태에서는 대항력 유무와 인수액을 확정할 수 없습니다. 명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재도 관련 자료와 함께 확인하십시오.
- 가격 상한. 신건 최저가 41,400,000원은 최근 12개월 평균 30,250,000원의 136.9%입니다. 평균 가격을 웃도는 신건 가격을 저렴하다고 판단하지 말고, 면적·층·상태가 유사한 거래를 추가 비교하십시오.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 33,120,000원, 2회 유찰 시 26,496,000원입니다. 이는 가격 시나리오일 뿐 향후 유찰이나 낙찰가격을 보장하지 않으며, 낮아진 가격도 임차인 권리와 물건 상태를 확인한 뒤 평가해야 합니다.
- 도시계획도로. 부지 및 건물 일부의 저촉 범위, 관련 도시계획선, 실제 사용에 미치는 영향과 감정평가 반영 내용을 확인하십시오.
- 내부 상태. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 현장 확인 가능 여부와 실제 관리 상태를 확인하고 수리 부담을 고려하십시오.
- 등기와 배당. 말소기준 근저당권과 후순위 압류의 소멸 여부를 원본 등기부 및 매각물건명세서로 재확인하십시오. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 소멸과 가격 메리트는 별개
포항 오천제일맨션 409호는 2023년 6월 15일 설정된 이승미의 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 주거 임차인 김가현의 보증금과 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 실제 임차인 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.
가격 역시 신건 최저가 41,400,000원이 최근 12개월 평균 30,250,000원의 136.9%에 해당합니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 도시계획도로 저촉과 내부 미조사 사항도 함께 검토해야 합니다. 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임차인 권리는 미확정이고 신건 가격은 최근 거래 평균보다 높습니다. 원본 서류와 현장 상태를 확인하기 전에는 권리 안전성이나 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.
