서울동부지방법원 2024타경64236. 송파구 거여동 거여2단지동아아파트 201동 1302호가 경매에 나왔습니다. 지상 15층 건물의 13층에 위치한 아파트로, 감정가는 1,360,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,088,000,000원이며 감정가의 80% 수준입니다.
권리관계는 생각보다 복잡합니다. 국민은행, 페퍼저축은행, 농업회사법인 한화미트의 근저당권과 개인·금융회사의 가압류, 국세·지방세 압류가 얽혀 있습니다. 그러나 권리가 많다고 해서 낙찰자가 이를 모두 인수하는 것은 아닙니다. 2016.05.02 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 담보권과 압류·가압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
문제는 두 가지입니다. 하나는 국세·지방세 압류와 실제 점유관계의 확인이고, 다른 하나는 실거래 비교자료가 경매 대상과 다른 단지명으로 제시된 점입니다. 가격 차이는 커 보이지만, 이 두 가지를 해결해야 안전성과 가격 경쟁력을 제대로 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양산로8길 24, 201동 13층 1302호 (거여동, 거여2단지동아아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트조 · 지상 15층 중 13층 |
| 사용승인일 | 1997.12.15 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박연희 (단독소유) |
| 감정가 | 1,360,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,088,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 224,700,827원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2016.05.02 국민은행 근저당권 (을구 9번) |
| 매수인 명시 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 세금과 점유는 확인
권리분석의 출발점은 2016.05.02 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 440,000,000원이며, 2022.06.24 변경등기에서 362,900,000원으로 조정된 사실이 확인됩니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권 및 가압류·압류는 원칙적으로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적, 비교단지는 다르다
실거래 비교자료에는 거여2단지효성아파트, 전용 134.88㎡ 거래가 수록되어 있습니다. 반면 경매 대상은 거여2단지동아아파트입니다. 두 명칭이 다르기 때문에 이를 동일 단지 실거래로 확정할 수 없습니다. 아래 수치는 인근 비교자료의 가격 수준을 살피는 참고치로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.88㎡ | 11 | 1,750,000,000원 |
| 2026.04 | 134.88㎡ | 3 | 1,500,000,000원 |
| 2026.02 | 134.88㎡ | 4 | 1,500,000,000원 |
| 2026.02 | 134.88㎡ | 6 | 1,980,000,000원 |
| 2026.01 | 134.88㎡ | 9 | 1,590,000,000원 |
| 2025.12 | 134.88㎡ | 2 | 1,550,000,000원 |
| 2025.11 | 134.88㎡ | 2 | 1,525,000,000원 |
| 2025.11 | 134.88㎡ | 7 | 1,470,000,000원 |
| 2025.11 | 134.88㎡ | 1 | 1,420,000,000원 |
| 2025.03 | 134.88㎡ | 10 | 1,350,000,000원 |
| 2025.03 | 134.88㎡ | 3 | 1,337,000,000원 |
| 2025.01 | 134.88㎡ | 15 | 1,260,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.88㎡ | 12건 | 1,519,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.88㎡ | 9건 | 1,587,222,222원 |
가격 판단에는 전체 평균 1,519,333,333원보다 최근 12개월 평균인 1,587,222,222원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 최신 거래인 2026.09의 1,750,000,000원도 함께 봐야 합니다. 비교자료에서 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.6% 상승한 것으로 집계되어, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
| 비교단지 | 거여2단지효성아파트 |
|---|---|
| 전체 평균 | 1,519,333,333원 (12건) |
| 최근 12개월 평균 | 1,587,222,222원 (9건) |
| 최신 거래 | 2026.09 · 1,750,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | +20.6% |
| 최저가 / 전체 평균 | 71.6% |
| 최저가 / 최근 평균 | 68.5% |
| 비교단지 평균 유찰 | 1.0회 |
| 비교단지 매각률 | 50.0% |
③ 예상배당표 (매각가 1,088,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,280,000원 |
| 1. 국민은행 · 을구 9번 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 2. 국민은행 · 을구 14번 | 350,400,000원 | 350,400,000원 |
| 3. 국민은행 · 을구 16번 | 360,000,000원 | 284,320,000원 |
| 4. 페퍼저축은행 · 을구 18번 | 187,200,000원 | 0원 |
| 5. 페퍼저축은행 · 을구 19번 | 78,000,000원 | 0원 |
| 6. 한화미트 · 을구 20번 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이옥주 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 27,730,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 단순 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세의 법정 우선순위와 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 특히 국민은행 을구 9번의 변경 채권최고액 362,900,000원과 위 표의 440,000,000원 사이에 차이가 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰별 배당 시나리오
| 유찰 상황 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (80%) | 1,088,000,000원 | 1,074,720,000원 | 968,610,188원 |
| 2회 유찰 (64%) | 870,400,000원 | 859,296,000원 | 1,184,034,188원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 696,320,000원 | 686,956,800원 | 1,356,373,388원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 현재 시나리오에서 경매신청채권자인 페퍼저축은행의 청구금액은 224,700,827원이지만 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 후순위 근저당권이 선순위 국민은행 채권 뒤에 위치하기 때문입니다.
다만 실제 배당은 채권최고액이 아닌 확정된 피담보채권액, 세금의 법정 우선순위, 집행비용 등에 따라 바뀔 수 있습니다. 특히 후순위 채권자의 예상 미회수액이 크다는 사실이 곧 매수인의 인수 부담을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 소재 지하철 5호선 거여역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 13층입니다. 사용승인일은 1997.12.15로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 20m, 서측 약 15m, 북측 약 10m 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 있어 실제 허가 대상 여부와 적용 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 거여역 인근 주거지역이라는 입지 이점이 있으나, 건물의 사용승인 시기와 내부 상태를 고려해야 합니다. 비교 실거래자료는 거여2단지효성아파트 478세대의 거래이므로 경매 대상 동아아파트의 환금성을 직접 증명하는 자료로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 단지 대조. 경매 대상 거여2단지동아아파트와 비교자료 거여2단지효성아파트를 구분하고, 경매 대상의 실제 전용면적·동일 평형 실거래를 확인하세요.
- 임차인·점유 조사. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사, 점유자 면담을 통해 임대차와 대항력 가능성을 점검하세요.
- 변경 근저당 확인. 국민은행 을구 9번 근저당권의 2022.06.24 변경 채권최고액 362,900,000원과 예상배당표의 440,000,000원 차이를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 송파세무서장·송파구·경기광주세무서장 관련 압류의 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 1,088,000,000원은 감정가 대비 80%이지만, 다른 단지의 실거래 평균 68.5%라는 이유만으로 낙찰가를 결정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 870,400,000원과 696,320,000원 시나리오를 검토하되 실제 다음 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 미납 관리비, 장기 미납 여부, 내부 노후도, 수리비, 점유자의 인도 협의 가능성을 살펴보세요.
- 토지 규제. 토지거래허가구역 관련 표시의 적용 여부와 재정비촉진지구 내 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 송파구 아파트입니다. 말소기준권리가 분명하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 후순위 채권자의 예상 미배당액이 968,610,188원에 이르지만, 이것이 매수인에게 이전되는 채무는 아닙니다.
가격 측면에서는 비교자료의 최근 12개월 평균 1,587,222,222원 대비 최저가가 68.5%라는 점이 눈에 띕니다. 최신 거래도 1,750,000,000원으로 높고, 최근 거래 추세는 +20.6%입니다. 그렇지만 비교자료는 거여2단지효성아파트이고 경매 대상은 거여2단지동아아파트입니다. 이 차이가 해소되지 않는 한 낮은 비율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
종합하면 권리 소멸구조는 긍정적이지만, 시세 비교와 현장 확인이 필요한 B등급 검토형 물건입니다. 입찰 전에는 동일 단지 실거래, 실제 점유관계, 조세채권 및 근저당 변경등기를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 대체로 소멸형, 가격은 조건부 매력 — 최종 판단은 비교시세의 정확성에 달려 있습니다.
