서울동부지방법원 2025타경473. 서울특별시 광진구 구의동 546-4, 테크노-마트21 지하1층 02호입니다. 등기상 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 현재 소유자는 김양희·안종인·오기철·이만식 4명으로, 각 지분은 10분의 1, 10분의 3, 10분의 3, 10분의 3입니다. 하나은행이 채권자이고 청구액은 1,857,647,958원입니다.

과거 가압류·압류·전세권 등 여러 등기 이력이 있으나, 과거 경매 매각이나 해제 등으로 말소된 권리도 많습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 과거 등기의 숫자보다 2020년 설정된 사단법인 두란노서원의 전세권입니다. 이 권리는 2024년 하나은행 근저당보다 먼저 설정됐습니다. 등기부의 인수 판단, 매각물건명세서의 기재, 배당 시나리오를 서로 대조해야 하며, 신건 가격 자체만으로 투자 메리트를 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다

별도 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 조사와 등기된 전세권은 구분해서 봐야 합니다. 이 물건에는 사단법인 두란노서원의 전세권이 등기돼 있으므로, 임차인이 별도로 확인되지 않는다는 사실만으로 점유·권리 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.

말소기준권리는 2024년 4월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,232,000,000원이며, 경매 신청 청구액 1,857,647,958원과는 구분해야 합니다. 채권최고액이 실제 확정 채무액과 동일하다는 뜻은 아닙니다. 과거 등기된 전세권·근저당·가압류 등은 일부 말소된 이력이 있으므로, 현재 유효한 권리와 과거 말소 권리를 구분해 확인하는 것이 중요합니다.

② 회차별 배당 시나리오 — 유찰 시 커지는 미배당

제시된 배당 시나리오에서 권리자 청구 합계는 2,482,000,000원으로 산정돼 있습니다. 현재 감정가 수준에서는 집행비용과 권리자 배당을 반영하고도 소유자 잔여금이 계산되지만, 유찰로 매각가가 낮아지면 채권 미배당이 발생합니다. 이는 배당 시나리오상의 계산이며 실제 배당액은 확정 채권액, 이자, 집행비용 및 권리 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,080,000,000원 가정)

배당안은 집행비용 33,200,000원, 전세권 250,000,000원, 하나은행 근저당 2,232,000,000원 및 소유자 잔여 564,800,000원으로 계산돼 있습니다. 하나은행 금액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 등 우선하는 항목과 선순위 전세권의 실제 말소 여부는 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재, 지하철 2호선 강변역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 강변역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 현황. 감정평가 기준 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대수익이나 영업을 전제로 접근한다면 실제 임대 가능성, 공실 기간 및 관리비 등 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물 내 지하1층 02호이며, 건물은 지하6층·지상39층입니다. 사용승인일은 1998.08.18입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준주거지역이며 도로 접합, 전기공급설비 및 지하도로 관련 저촉사항 등이 기재돼 있습니다. 실제 이용 및 관련 제한은 관할 기관과 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 공실 상태와 내부 시설, 실제 인도 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설 공실 물건으로, 아파트와 같은 방식의 거래 비교를 적용하기 어렵습니다. 동일·유사 호실의 거래가격과 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 30억 8,000만원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 사단법인 두란노서원의 전세권 250,000,000원이 배당으로 소멸하는지, 매수인이 인수할 수 있는지 최신 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
• 배당요구 및 말소 여부. 전세권자의 배당요구, 실제 배당 가능액, 배당 후 말소 여부를 확인하세요. 존속기간이 경과했다는 사실만으로 등기상 권리가 자동으로 정리됐다고 가정해서는 안 됩니다.
• 채권액 확인. 하나은행의 채권최고액 2,232,000,000원과 경매 신청 청구액 1,857,647,958원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채무액과 배당 예정액을 확인하세요.
• 점유·명도. 현황은 공실로 기재돼 있지만 실제 점유 상태, 출입 및 인도 가능 여부, 내부 시설의 상태를 현장에서 확인하세요. 별도 임차인 조사 내역이 없다는 이유만으로 모든 점유 문제가 해소됐다고 보아서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 동일·유사 근린생활시설의 실거래와 임대사례를 별도로 확인하고, 공실 기간 및 운영비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 유찰 시나리오. 제시된 계산상 1회 유찰 가격은 2,464,000,000원, 2회 유찰 가격은 1,971,200,000원입니다. 가격 하락과 함께 미배당액이 커지므로, 유찰 가격만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요. 특히 선순위 전세권의 인수 여부가 명확해지지 않으면 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 선순위 전세권이 먼저다”

이 물건은 감정가와 최저가가 3,080,000,000원인 근린생활시설 공실 물건입니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 과거의 여러 등기 권리는 이미 말소된 이력이 있습니다. 하지만 선순위 전세권 250,000,000원의 처리가 분명하지 않다는 점이 핵심입니다.

등기부상 인수 가능성 표시와 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재, 전세권 전액 배당을 전제로 한 예상배당안이 서로 일치하지 않습니다. 이 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 매수인 인수액 0원이라는 계산을 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 여기에 현황 공실, 고액의 매각가, 별도의 거래가격 검증 필요성까지 고려해야 합니다. 전세권의 소멸 여부를 원본으로 확인하고, 가격과 환금성을 따로 검증한 뒤에 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.