서울동부지방법원 2025타경495. 서울특별시 강동구 암사동 433-127, 샤인트리움 에이동 4층 401호입니다. 감정평가서상 현황은 공동주택인 다세대주택이며, 해당 건물은 지상 5층 규모입니다. 등기상 현재 소유자는 김상훈입니다.
등기부상 기존 근저당권은 이미 말소되어 현재 근저당권이 없는 것으로 확인됩니다. 권리분석에서 주의할 지점은 2025년 4월 2일 접수된 우리카드 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점과, 그보다 앞선 2024년 12월 6일 전입·확정일자로 기재된 임차인 2건입니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 없다고 기재되어 있으나, 임차보증금과 실제 임대차관계를 확인하기 전까지 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 433-127 샤인트리움 제에이동 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강동구 구천면로59길 16 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(다세대주택) · 39.75㎡ · 지상 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김상훈 (2019.06.28. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리카드 / 32,351,823원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.02. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리카드 · 28,154,497원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 건물 사용승인 | 2018.12.12 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 임차인 확인은 필수
기존 근저당권은 경기남부수산업협동조합 명의로 채권최고액 1,488,000,000원이 설정되었으나, 2019년 2월 14일 말소 등기가 접수되어 현재 유효한 근저당권으로 보이지 않습니다. 이후 2025년 4월 2일 우리카드 가압류가 접수되었고, 롯데캐피탈과 우리은행의 후순위 가압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 심재민 401호 · 주거 |
2024.12.06 / 2024.12.06 | 미상 | 2026.01.19 |
대항력 가능·미상 우선변제 행사 가능 인수액 확인 필요 |
| 공사 주거 · 기재명 확인 필요 |
2024.12.06 / 2024.12.06 | 0원 기재 | 2026.03.17 |
실제 점유·대항력 확인 우선변제 행사 가능 인수액 별도 확인 |
두 건 모두 배당요구가 기재되어 있습니다. 심재민의 보증금은 확인되지 않았고, ‘공사’ 명의의 임차 기재는 실제 계약·점유 관계를 별도로 확인해야 합니다. 우선변제권 행사 가능 표시만으로 전액 배당이나 인수액 0원을 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면상 가격은 낮지만, 실질취득가 확인이 먼저
동일 비교 면적으로 확인된 샤인트리움A동(433-127)의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 407,000,000원이고 최신 거래는 2026년 9월 410,000,000원입니다. 거래 표본이 적으므로 평균만으로 개별 호수의 적정가를 단정하지 말고, 임차보증금과 실제 인수 부담을 함께 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.75㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 41.19㎡ | 4 | 404,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 거래 2건 | — | 407,000,000원 |
최저매각가 344,000,000원은 최근 12개월 평균 407,000,000원의 84.5%이며, 최신 거래 410,000,000원보다 66,000,000원 낮습니다. 다만 이 비율은 최저가와 거래가를 비교한 표면 수치입니다. 보증금 미상 임차인의 인수 부담이 발생한다면 실질취득가는 이보다 높아질 수 있습니다. 임차권 위험을 확인하기 전에는 가격 메리트나 적정 응찰가를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 5,616,000원 |
| 가압류 · 주식회사 우리카드 | 28,154,497원 | 28,154,497원 |
| 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 26,591,142원 | 26,591,142원 |
| 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,953,329원 | 12,953,329원 |
| 강제경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 32,351,823원 | 32,351,823원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 238,333,209원 |
위 배당은 매각가 344,000,000원을 가정한 추정치입니다. 채권자 배당 합계는 100,050,791원이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 임차보증금 관련 사항은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 실제 배당 결과를 보장하지 않으며, 이 표의 잔여금만으로 임차인 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 주위환경. 강동구 천호동 소재 성덕고등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공공시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 명일역이 근거리에 있는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 주차장 시설이 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측과 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다. 토지면적은 197.0㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 토지이용계획상 토지거래계약허가구역 등 여러 제한 사항이 기재되어 있습니다. 입찰 전 적용 대상과 허가 요건을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부는 정확한 확인이 어려웠다고 기재되어 있어 실제 이용상태와 내부구조를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 비교 실거래는 2건입니다. 소규모 다세대주택인 만큼 비교 거래의 수와 개별 호수의 상태를 고려해야 하며, 거래가만으로 향후 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. ‘인수권리 해당사항 없음’의 기재 내용과 임차인 현황·배당요구 내역을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 심재민 보증금. 보증금이 미상이므로 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 내역 및 실제 배당 예상액을 대조해 미배당 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- ‘공사’ 명의 임차 기재. 보증금 0원으로 표시되어 있으나, 실제 계약 당사자와 점유 여부, 임차인 기재의 의미를 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 최저매각가만 기준으로 판단하지 말고, 임차보증금의 배당 여부와 매수인 인수 가능액을 반영한 뒤 최근 실거래와 비교하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리는 2025.04.02. 우리카드 가압류로 기재되어 있습니다. 선순위 임차관계 및 관련 권리의 처리 결과를 매각물건명세서·현황조사서·등기부와 함께 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가서상 내부 확인에 제약이 있었으므로 실제 점유자, 내부 상태, 건물 관리 및 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 허가·규제 확인. 토지거래계약허가구역 등 해당 토지의 이용·거래 제한이 입찰과 소유권 취득에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮은 최저가”와 “낮은 실질취득가”는 다르다
이 물건은 최저가 344,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 407,000,000원보다 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 매수 판단에서 더 중요한 것은 낙찰가만이 아니라 매수인이 실제로 부담하게 될 총액입니다. 말소기준권리보다 앞선 날짜의 임차인 기재가 2건 있고, 심재민의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 없다고 기재되어 있지만, 이를 임차보증금 관련 위험이 전혀 없다는 의미로 단정해서는 안 됩니다.
현재 결론은 가격 매력보다 권리 확인이 우선이라는 것입니다. 임차인의 보증금과 배당·인수 관계를 확인해 실질취득가를 산정한 뒤에야 시세 대비 가격을 제대로 평가할 수 있습니다. 관련 자료가 확인되지 않는다면 입찰 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
