창원지방법원 2024타경5393. 경상남도 진주시 대안동 16-13에 있는 도시형생활주택 + 토지로 분류된 경매 물건입니다. 다만 감정평가상 건물 이용상태는 1층부터 4층까지 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 토지는 일반상업지역에 위치하며 면적은 283.3㎡입니다. 사건 분류만 보고 주거용 건물로 단정하기보다 실제 이용상태와 건축물 현황을 함께 확인해야 합니다.

등기상 핵심 말소기준권리는 2017년 9월 28일 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 매각으로 해당 근저당권은 소멸하는 구조이지만, 이것이 모든 권리 위험이 사라진다는 의미는 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명이 존재하고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 이 사건은 등기부의 근저당권보다 임차인의 실제 보증금과 배당 후 미회수 금액을 확인하는 일이 더 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 임차인은 별도 확인

등기상 과거 전세권과 신한은행 근저당권은 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 9월 28일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 2020년 1월 6일 유한회사금천으로 소유권이 이전됐고, 2020년 2월 27일 근저당권의 채무자도 유한회사금천으로 변경됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인이 우선

아래 두 사람은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사례가 아니라 각각의 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·우선변제 범위가 확인되지 않아 매수인 인수위험은 미확정입니다.

• 박희자. 전입일 2014.04.30, 배당요구일 2024.11.19. 보증금과 확정일자를 확인하고, 배당요구에 따른 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 정순애. 전입일 2015.07.17, 배당요구일 2024.12.17. 박희자와 별개로 보증금 및 우선변제 범위를 검토해야 하며, 한 사람의 권리관계가 다른 사람에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
• 명도 및 인수액. 매각물건명세서, 전입세대 및 점유관계, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다. 현재 확인된 내용만으로 두 임차인의 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.

③ 가격·시세 판단 — 최저가 하락만으로 저가 낙찰을 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 640,886,000원으로 감정가 2,554,554,900원의 약 25.09%입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이는 감정가 대비 비율일 뿐 실제 시장가치와의 차이를 입증하지는 않습니다. 동일 유형의 실거래 평균이나 최신 거래와 비교할 근거가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 640,886,000원 가정)

집행비용 약 1.4%를 추정하고, 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시나리오입니다. 농협은행 배당액 632,077,140원을 제외한 채권최고액 기준 미배당 추정액은 927,922,860원입니다. 이는 실제 채무잔액과 다를 수 있으며 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 임차인 보증금, 최우선변제 및 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 커지는 배당 부족액

현재 회차와 이후 유찰 시나리오의 매각가 및 근저당 미배당 추정액은 다음과 같습니다. 유찰이 이어지면 채권자가 매각대금에서 회수할 수 있는 금액은 줄어들지만, 그 사실만으로 매수인의 취득원가가 낮아진다고 단정할 수는 없습니다. 임차보증금 인수 가능성이 남아 있기 때문입니다.

미배당액은 채권최고액 1,560,000,000원에서 집행비용 추정액과 배당액을 반영한 시나리오 수치입니다. 실제 채무잔액 및 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 각 회차의 최저가를 시세나 실질취득액과 동일시해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·토지이용·건물 확인사항

• 입지. 경상남도 진주시 대안동에 소재하며, 계동 소재 갤러리아백화점 남측 인근의 상업용 지역입니다. 감정평가상 주위는 상업용 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 조건. 토지면적 283.3㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·정방형이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 4,071,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 시가지경관지구(중심)에 포함되고, 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 개발이나 용도 변경을 검토한다면 관련 제한사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 이용상태. 사건 분류는 도시형생활주택 + 토지이나 감정평가상 1~4층은 근린생활시설입니다. 실제 건축물대장, 현황, 점유 및 용도 적법성을 대조할 필요가 있습니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ도 매각에 포함됩니다. 옥탑의 계단실 등은 건물 가격에 포함 평가된 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 기본적인 급배수설비 및 위생설비가 갖추어져 있고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장 상태와 실제 이용 현황은 직접 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확인. 박희자·정순애의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 전입 관련 자료를 확인하십시오. 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 점만으로 인수액을 확정할 수는 없습니다.
• 배당요구 및 배당액 확인. 박희자는 2024.11.19, 정순애는 2024.12.17 배당요구를 했습니다. 각 임차인의 실제 배당액과 배당 후 미회수 보증금을 확인하고, 인수 여부를 개별적으로 판단해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰가에 인수 가능 임차보증금과 기타 취득 관련 비용을 반영해 총투입비용을 계산하십시오. 현재 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 근저당 채권액 구별. 신청채권자 청구액 1,232,392,611원과 근저당 채권최고액 1,560,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 미배당 추정액은 채권최고액 기준이므로 실제 채무잔액이나 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
• 매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ의 포함 여부와 옥탑 계단실 등의 평가 범위를 확인하고, 현장 구조와 매각물건명세서·감정평가서의 기재를 대조하십시오.
• 용도 및 토지이용 제한 확인. 일반상업지역, 시가지경관지구 및 역사문화환경보존지역 관련 제한을 확인하십시오. 사건 분류와 감정평가상 실제 이용상태가 다르므로 건물의 용도와 이용 현황을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인 관련 자료를 원본 기준으로 확인하십시오. 실제 배당과 인수 여부는 법원 서류와 구체적인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 임차보증금

진주 대안동 16-13은 감정가 2,554,554,900원에서 최저매각가 640,886,000원까지 내려온, 5회 유찰 물건입니다. 그러나 감정가 대비 25.09%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교를 통한 가격 검증이 필요하고, 무엇보다 선순위 가능 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 미상입니다.

농협은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 임차인에게 대항력과 인수 가능한 미회수 보증금이 존재하는지는 별도로 판단해야 합니다. 근저당권자의 미배당액 927,922,860원은 매수인 인수액이 아니며, 임차인 인수액 역시 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 선행 확인입니다. 임차인별 보증금과 배당 결과, 실제 이용상태 및 매각 범위를 확인한 뒤 실질취득액을 산출해야 합니다. 그 금액을 기준으로 시세와 비교하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.