창원지방법원 2024타경39983. 경상남도 진주시 초전동 진주초전푸르지오1단지 101동 15층 1502호 아파트입니다. 전용면적은 162.517㎡, 건물은 26층 규모이며 대상 호실은 15층입니다. 감정가가 604,000,000원으로 평가됐지만 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 483,200,000원이 됐습니다. 경매 신청채권자는 주식회사경남은행이고 청구금액은 293,623,000원입니다.
권리관계의 중심은 2013년 3월 25일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 경남은행 근저당권들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권들과 삼성생명보험의 별도 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 담보권은 없는 구조입니다.
가격 역시 눈여겨볼 만합니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 543,318,181원이고, 가장 최근인 2026년 9월 실거래는 560,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다. 다만 권리관계가 비교적 단순하더라도 실제 점유관계와 배당의 정확성까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39983 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 초장로14번길 27, 101동 15층 1502호 (초전동, 진주초전푸르지오1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 162.517㎡ · 26층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김수영 (단독소유) |
| 감정가 | 604,000,000원 |
| 최저매각가 | 483,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 293,623,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2013.03.25 삼성생명보험주식회사 근저당권 (을구 4번) |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 단지 규모 | 812세대 · 2009.12.17 준공 |
① 권리 흐름 — 삼성생명보험 근저당권이 기준
이 물건의 말소기준권리는 2013.03.25 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 306,000,000원이었으며, 2022.09.07 변경등기에 따라 278,300,000원으로 변경됐습니다.
그 뒤에 설정된 주식회사경남은행 근저당권 두 건은 각각 162,470,000원, 131,153,000원의 채권최고액을 갖습니다. 두 근저당권 및 2024.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 특히 경남은행 근저당권의 채무자는 각각 유한회사신흥테라건설과 유한회사신흥스톤으로, 소유자와는 별도로 기재돼 있습니다. 그러나 이들 후순위 담보채무가 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 유찰로 생긴 가격 경쟁력
진주초전푸르지오1단지의 동일 평형인 전용 162.52㎡ 거래를 기준으로 비교합니다. 전체 12건의 평균 거래가격은 540,708,333원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최신인 최근 12개월 11건 평균 543,318,181원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 162.52㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 162.52㎡ | 2 | 518,000,000원 |
| 2026.02 | 162.52㎡ | 14 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 162.52㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 162.52㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 162.52㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2026.01 | 162.52㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 162.52㎡ | 18 | 534,000,000원 |
| 2025.10 | 162.52㎡ | 17 | 545,000,000원 |
| 2025.10 | 162.52㎡ | 9 | 599,500,000원 |
| 2025.10 | 162.52㎡ | 17 | 550,000,000원 |
| 2025.08 | 162.52㎡ | 1 | 512,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 543,318,181원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 540,708,333원 |
전체 거래는 512,000,000원~599,500,000원 사이에 분포합니다. 그중 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 560,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 +6.1%입니다. 따라서 최근 시세가 하락 중이라고 해석할 근거는 없습니다.
현재 최저매각가 483,200,000원은 최근 12개월 평균보다 60,118,181원 낮고, 최신 실거래가보다 76,800,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 가격 비율은 88.9%로, 신건 때와 달리 현재 회차에서는 가격 경쟁력이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 483,200,000원 가정)
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 추정액 7,232,000원을 제외한 금액이 담보권자들에게 배당되는 구조입니다. 배당 추정에서는 삼성생명보험의 최초 채권최고액 306,000,000원을 사용했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,232,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경남은행(을구 7) | 162,470,000원 | 162,470,000원 |
| 3. 근저당 · 경남은행(을구 9) | 131,153,000원 | 7,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 집행비용 추정액과 최초 근저당권 채권최고액 등을 사용한 시뮬레이션입니다. 삼성생명보험 근저당권의 변경 후 채권최고액 278,300,000원, 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인 대상이므로 확정 배당표가 아닙니다.
위 가정에서 채권자 총청구액은 599,623,000원, 총 예상배당액은 475,968,000원이며, 미배당액은 123,655,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
여기서 중요한 것은 미배당 채권과 매수인 인수금은 다르다는 점입니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하면 배당받지 못한 담보채권 잔액이 있다고 해서 매수인이 그 채무를 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 이 시나리오의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 483,200,000원 | 123,655,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 386,560,000원 | 219,274,840원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 309,248,000원 | 295,504,472원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각대금이 감소해 채권자들의 미배당액은 늘어납니다. 하지만 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 전제에서는 미배당액 증가가 곧 매수인 부담 증가를 뜻하지 않습니다. 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 진주시 초전동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 주상용 건부지 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 자유롭고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 26층 건물 중 15층에 위치합니다. 위생설비·난방설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 2009.12.17 준공된 812세대 단지입니다. 동일 평형의 실거래 표본이 확보돼 있어 가격 비교가 가능합니다.
- 도로. 단지 북측 및 서측으로 차량 진·출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용되는 평지이며, 제3종일반주거지역 및 초전지구단위계획구역에 속합니다. 중로2류 도로에 접합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 초전초등학교 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 평형 거래가격이 512,000,000원에서 599,500,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 층·상태·거래시점에 따라 가격 차이가 있어 개별 호실의 적정가 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 입찰가 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 543,318,181원의 88.9%입니다. 응찰 경쟁으로 낙찰가가 상승하면 할인 폭이 줄어드므로 최근 시세를 기준으로 상한을 설정해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 최근 거래는 2026.09의 560,000,000원입니다. 입찰 전 추가 거래와 매물 시세를 확인해 시세 판단이 달라지지 않았는지 점검하세요.
- 점유 및 임차관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 등을 확인하고 실제 점유자를 파악해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2013.03.25 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이며, 이후 경남은행 근저당권들의 매각 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 삼성생명보험 근저당권의 2022.09.07 변경등기와 실제 배당에 적용할 채권액을 확인하세요. 현재 예상배당표에는 최초 금액이 반영돼 있습니다.
- 명도 계획. 임대관계가 확정되지 않았으므로 낙찰 후 인도 절차와 점유자 협의 가능성, 관련 비용을 검토하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 등을 관리사무소에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 1회 유찰된 상태이며, 2회 유찰 시 386,560,000원, 3회 유찰 시 309,248,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 추가 유찰을 전제로 입찰 기회를 확정적으로 예측해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각기일을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하고, 가격은 시세 아래”
이 물건은 권리와 가격 양쪽에서 검토할 가치가 있는 경매 아파트입니다. 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이고 후순위 경남은행 근저당권들이 매각으로 소멸해, 등기상 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
가격 측면에서도 감정가 604,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 483,200,000원까지 내려왔습니다. 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 543,318,181원보다 60,118,181원 낮은 수준입니다. 최신 실거래 560,000,000원과 비교해도 가격 여유가 있습니다. 최근 거래 추세 지표 역시 +6.1%로, 하락 추세를 전제로 가격을 평가할 상황은 아닙니다.
그러나 임대관계 미상이라는 점과 삼성생명보험 채권최고액 변경이 예상배당표에 반영되지 않은 점은 입찰 전 해결해야 할 확인사항입니다. 특히 점유자의 법적 지위와 선순위 임차권 유무는 최종 인수위험 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 ‘권리상 긍정적·가격 경쟁력 있음, 단 점유와 배당 원본 확인 후 입찰’입니다. 현재 최저가는 최근 거래가격보다 낮지만 실제 낙찰가까지 저렴하다고 보장되지는 않습니다. 확인되지 않은 권리관계를 점검하고 합리적인 응찰가 상한을 지키는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.
