서울동부지방법원 2025타경52379. 서울 광진구 구의동 욱현하이브 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 이정우는 2020년 11월 27일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 355,000,000원입니다. 현재 사건의 청구액 역시 355,000,000원이고, 강제경매 신청채권자는 정은영입니다.

등기부상 말소기준은 2022년 6월 8일의 압류로 파악됩니다. 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있지만, 이것만으로 임차인 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 정은영의 주택임차권은 매각물건명세서에 별도 인수 조건이 적혀 있고, 김규노는 말소기준보다 앞선 전입·점유 자료가 있으나 보증금이 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 소멸과 임차권 인수는 별개

2019년 설정된 하나은행 근저당권은 2020년 11월 27일 해지를 원인으로 말소되어 현재 경매에서 인수할 근저당으로 보이지 않습니다. 말소기준으로 파악되는 권리는 2022년 6월 8일의 압류입니다. 그 이후 등재된 국세·지방세 관련 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상이지만, 세금의 배당 순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유자까지 확인

현재 확인 대상 임차인은 김규노와 정은영입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 자료는 없습니다. 다만 정은영은 경매 신청채권자이면서 임차권자로도 등장하므로, 임대차의 실재와 권리관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가만 보고 판단하지 말 것

현재 최저매각가는 361,000,000원이고, 정은영의 등기상 임차보증금은 355,000,000원으로 최저가의 약 98.3%입니다. 이는 보증금과 입찰가격의 비교일 뿐, 시장 시세를 의미하지 않습니다. 동일 물건의 비교 가능한 실거래 근거 없이 최저가가 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 인정되고 낙찰가에서 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 부담이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 여기에 김규노의 미상 보증금과 당해세 가능성까지 남아 있어, 유찰 후 최저가만으로 투자성을 판단하는 것은 위험합니다.

미배당 추정액은 제공된 매각 시나리오의 신청채권 기준입니다. 실제 임차보증금 인수액이나 최종 배당액을 확정하는 수치가 아니며, 임차권 인수 조건과 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)

단순 예상배당표에서는 집행비용 5,854,000원과 정은영 355,000,000원을 지급하고 146,000원이 남는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당이 달라져 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기재사항 기준)

• 위치·교통. 아차산역(5호선) 북동측 인근입니다. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역으로 기재되어 있으며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 및 토지거래허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부와 허가 대상은 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물 표시. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 다른 평가 기재와 함께 집합건축물대장 원본을 대조해 실제 표시와 영향 범위를 확인하세요.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 자료를 근거로 한 시세 판단은 유보합니다. 임차권 인수 여부와 미상 보증금, 세금 배당 문제가 정리되기 전에는 매각가만으로 환금성이나 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권과 보증금 미변제 시 인수 조건을 원본으로 확인하세요. 등기 접수일만으로 인수 여부를 단정하지 마세요.
• 김규노 보증금 확인. 전입·점유 자료가 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상입니다. 임대차계약서, 점유 현황, 보증금 및 확정일자 자료를 확인해야 합니다.
• 정은영 임대차의 실재 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일 인물로 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 메모가 있으므로, 이를 사실로 단정하지 말고 임대차계약·전입·점유·보증금 지급 자료를 대조하세요.
• 국세·지방세 압류 7건. 각 압류의 세목, 당해세 여부, 배당 순위를 확인하세요. 신건 예상배당의 잔여액이 146,000원뿐이어서 배당 차이에 민감한 구조입니다.
• 배당요구 및 배당순위. 정은영의 배당요구 내역과 실제 배당 가능액을 확인하고, 배당 부족 시 매수인이 부담할 수 있는 금액을 별도로 검토하세요.
• 건축물대장 확인. 위반건축물 표시 여부와 실제 현황을 대조하고, 관련 제한사항의 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 입찰가 상한 설정. 비교 가능한 시세 근거가 없고 인수 위험이 해소되지 않았으므로, 낮은 최저가만을 이유로 입찰하지 마세요. 권리·세금·점유 확인 후 실질취득액을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료, 배당 관련 자료 및 집합건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 임차권 인수 조건이 먼저다

이 물건의 핵심은 감정가 361,000,000원 자체가 아니라, 정은영의 355,000,000원 주택임차권과 김규노의 미상 보증금이 매수인에게 어떤 부담으로 이어지는지입니다. 신건 예상배당표는 정은영에게 청구액 전액이 지급되는 계산이지만, 당해세·최우선변제 등의 변수와 매각물건명세서의 인수 문구를 무시할 수 없습니다.

특히 최저가가 낮아지는 경우에도 대항 가능한 임차보증금의 미배당 부담이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 여기에 보증금 미상 점유자와 위반건축물 표시 확인 문제까지 남아 있습니다. 임차권의 인수 조건, 미상 보증금, 세금 배당순위를 원본으로 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.