창원지방법원 2025타경583. 경상남도 하동군 횡천면 횡천리 511-4 소재의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박철영이며, 2017.03.27 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 지리산청학농업협동조합 앞으로 설정된 2021.11.01 근저당권(채권최고액 60,000,000원)이 현재 말소기준권리입니다.
이 사건의 가장 큰 장점은 등기상 권리 흐름이 비교적 명확하다는 점입니다. 앞서 설정된 하동군산림조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 등기상 소멸과 실제 점유·임대 문제는 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 매수인 인수 0원이라는 추정은 현황조사와 매각물건명세서의 최종 확인을 전제로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 횡천면 횡천리 511-4 도로명주소: 경상남도 하동군 횡천면 문화1길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 215.0㎡ · 지목 대 · 일부 현황 도로 |
| 건물구조 | 시멘트블럭조 단층 건물 · 판넬위 금속기와지붕 |
| 사용승인일 | 1980.01.01 |
| 현재 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박철영 (2017.03.27 소유권이전) |
| 감정가 | 92,946,000원 |
| 최저매각가 | 65,062,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 지리산청학농업협동조합 |
| 청구액 | 60,738,901원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 포함사항 | 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 2번 지리산청학농업협동조합 근저당권입니다. 2021.11.01 설정됐으며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 토지 횡천리 511-4가 공동담보로 기재돼 있습니다.
2025.03.10 설정된 같은 조합의 가압류(청구금액 16,467,510원)와 2025.03.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다. 종전에 하동군산림조합 앞으로 설정됐던 31,200,000원 근저당권은 2021.11.01 이미 말소 처리됐으므로 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
이번 최저매각가는 65,062,000원입니다. 감정가 92,946,000원 대비 70% 수준으로 한 차례 유찰이 반영된 금액입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 거래를 바로 비교하기 어려운 토지 포함 단독주택입니다.
가격의 적정성은 토지 215.0㎡ 중 실제 주거용으로 이용할 수 있는 면적, 건물의 상태와 수선 필요성, 제시외 건물의 효용, 주변 단독주택·토지 거래가격을 함께 살펴봐야 합니다. 최근 실거래 시세와의 직접 비교가 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 시세보다 낮거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 65,062,000원 | 12,976,626원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 45,543,400원 | 32,143,891원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 31,880,379원 | 45,560,978원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오에 따른 추정치입니다. 향후 유찰 여부나 실제 낙찰가격을 확정적으로 예측하는 수치는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,571,116원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 지리산청학농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 지리산청학농업협동조합 | 16,467,510원 | 3,490,884원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 76,467,510원 | 63,490,884원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 12,976,626원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 같은 조합의 근저당채권과 가압류채권에 관한 실제 배당은 채권원인, 피담보채무 및 중복 여부 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금이 변동할 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 횡천면 횡천리의 횡천면사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 면소재지 중심지로서 노변 근린생활시설과 기존 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 국도가 지나며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규모. 면적은 215.0㎡, 지목은 대입니다. 지형은 평지, 형상은 자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 일부 도로. 매각목록의 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 따라서 등기상 면적 전체를 자유롭게 주거용으로 활용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다. 실제 도로 이용 범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역(전부제한)에 포함됩니다.
- 공시지가. 165,300원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 토지가격 지표로, 실제 매매가격과 동일하지 않습니다.
- 건물 구조. 시멘트블럭조 단층 단독주택으로 사용승인일은 1980.01.01입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 하이샤시 이중창호이며, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 지붕 현황. 공부상 시멘트기와지붕이나 실제 현황은 판넬위 금속기와지붕입니다. 유지보수 상태와 변경 경위 및 필요한 행정 절차를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ에 해당하는 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치·구조·이용현황과 공부상 건물의 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 토지와 노후 단독주택의 가치는 건물 상태, 실사용 면적, 진입 여건 및 지역 매수 수요에 따라 달라집니다. 주변의 비교 가능한 실거래를 확인하기 전에는 재매각 가능성이나 기대 매도가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계·점유 조사. 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약, 대항력 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2021.11.01 지리산청학농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 토지 횡천리 511-4가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물·토지의 등기 내용과 매각목록이 일치하는지 확인하세요.
- 도로 사용 범위 확인. 목록상 토지 일부가 현황 도로입니다. 지적도와 현황측량, 실제 통행 현황 등을 통해 사용에 제약이 있는 면적을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ, ㄴ 건물은 매각에 포함됩니다. 구조·면적·관리 상태와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 지붕 및 노후도 점검. 공부상 시멘트기와지붕과 현황상 판넬위 금속기와지붕의 차이를 확인하고, 누수·균열·설비 노후 등 수선 필요성을 점검하세요.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역이면서 지구단위계획구역입니다. 증축·용도변경·개축을 고려한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 주변 실거래 비교. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 입찰하지 말고, 인근 토지와 단독주택의 실제 거래가격 및 건물 상태를 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현 회차의 채권 미배당은 12,976,626원이나 매수인 인수 추정은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 법적 인수의무를 혼동하지 마세요.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 토지·건물 등기사항증명서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 권리 관계만 살펴보면 비교적 단순합니다. 지리산청학농업협동조합의 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당상 매수인 인수금액도 0원입니다.
그러나 이 단독주택의 실제 투자 판단은 권리 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 감정가 92,946,000원에서 최저가 65,062,000원으로 낮아졌더라도, 그 가격이 현재 시장에서 매력적인지는 별도 검증이 필요합니다. 임대관계 미상, 토지 일부의 도로 사용, 제시외 건물 포함, 지붕 현황 차이와 노후 건물의 수선 가능성을 모두 살펴봐야 합니다.
결론적으로 등기상 권리 구조는 양호하지만, 입찰 판단은 조건부 보류입니다. 임차·점유관계가 정리되고 실제 사용 가능한 토지 면적 및 건물 상태가 확인된 후, 주변 거래가격에 비추어 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 위험을 먼저 해소하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
