서울동부지방법원 2025타경52458. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1103호입니다. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 소유자는 이수국이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 237,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 권리 소멸 여부가 아니라 선순위 주택임차권의 미배당 보증금과 실질취득액입니다. 임차인 강은실은 보증금 237,000,000원, 확정일자 2021년 6월 28일, 전입 및 점유개시일 2021년 7월 16일로 확인됩니다. 주택임차권등기는 2023년 5월 2일에 접수됐고, 말소기준으로 표시된 2023년 9월 20일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차권 인수 위험이 명시되어 있으므로, 일반적인 말소기준권리 이후의 소멸 권리와 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 / 대상면적 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 · 제11층 제1103호 · 14.0075㎡ |
| 소유자 | 이수국 (2021.07.16. 소유권이전, 등기 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 강은실 1명 · 임차보증금 237,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 민간임대주택 등록 | 등기부에 민간임대주택 등록 부기 있음. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
임차인은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 임차인 강은실은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분석됩니다. 다만 배당표는 가정 계산이므로 실제 배당액과 최종 인수액은 배당순위, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등 확인 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.37억과 매수인 인수 위험
| 임차인 / 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 강은실 건물 제11층 제1103호 14.0075㎡ 전부 |
237,000,000원 | 전입·점유 2021.07.16 확정일자 2021.06.28 |
대항력 있음
우선변제 가능
인수 위험
배당요구 2023.05.02
|
임대차계약일은 2021년 6월 24일이며, 주택임차권등기는 2023년 5월 2일 접수됐습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 입찰가를 낮추면 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 높다
동일 단지인 에스아이팰리스센트럴성내의 면적대 14.04㎡ 안팎 거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 229,083,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 시장지표상 최근 12개월 평균은 202,000,000원(1건)이고 최신 거래도 2025년 8월 202,000,000원입니다. 최근 거래와 추세를 우선하면 신건 가격은 물론 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득액도 부담스럽습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
현재 최저가 240,000,000원은 전체 거래 평균의 104.8%이며, 시장지표상 최근 12개월 평균 및 최신 거래 202,000,000원과 비교하면 118.8%입니다. 여기서 끝내면 안 됩니다. 신건 배당 가정에 따른 인수액 1,160,000원을 더하면 실질취득액은 241,160,000원으로 올라가며, 최근 거래 기준 119.4%에 해당합니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -12.8% 하락으로 표시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 | 매각대금에서 공제 |
| 1. 임차인 강은실 보증금 | 237,000,000원 | 235,840,000원 | 부족분 1,160,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
신건 매각가 240,000,000원 가정에서 집행비용 4,160,000원을 제외하면 임차인 배당액은 235,840,000원입니다. 이 계산에서는 임차보증금 부족분 1,160,000원을 매수인 인수액으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 커진다
대항력 있는 임차보증금이 남아 있으면 입찰가만 낮추어 실질취득액을 낮추기 어렵습니다. 낙찰가가 하락할수록 임차인 미배당액이 늘어나기 때문입니다. 아래 금액은 제공된 회차별 배당 가정에 따른 실질취득 비교입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 240,000,000원 | 1,160,000원 | 241,160,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 192,000,000원 | 48,488,000원 | 240,488,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 86,350,400원 | 239,950,400원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 단지 거래자료 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 서울성일초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 단독주택, 관공서, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 기재되어 있으며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전구역 등 관련 제한 표기가 있습니다. 토지거래허가구역 표기는 본건의 실제 적용 대상과 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택 등록 부기가 있습니다. 낙찰 후 임대의무 및 관련 등록의 효력, 말소 가능 여부를 관할 기관과 원본 등기부를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 82세대이며 준공일은 2021.04.23입니다. 전체 거래 평균은 229,083,333원이지만 최근 거래 기준은 202,000,000원이고 거래 추세는 -12.8%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.6회로 나타나 있어 신속한 매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수권리 문구를 확인하고, 실제 배당 후 매수인이 부담할 금액을 법원 자료로 재검증하세요.
- 배당요구와 배당순위. 강은실의 보증금 237,000,000원, 확정일자 2021.06.28, 전입·점유개시일 2021.07.16 및 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하세요.
- 실질취득액 기준 입찰. 신건 가정 실질취득액은 241,160,000원입니다. 최저가만 비교하지 말고 미배당 보증금 인수액, 취득 관련 비용 및 실제 점유·인도 상황까지 포함해 상한을 정해야 합니다.
- 실제 점유·인도. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기와 현재 점유·퇴거 여부가 일치하는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기부의 민간임대주택 등록 부기와 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구를 확인하고, 낙찰 후 적용되는 의무를 검토하세요.
- 거래 추세 재확인. 최근 거래 기준 202,000,000원과 추세 -12.8%를 우선 반영하세요. 전체 12건 평균만으로 신건 또는 유찰 가격이 유리하다고 단정하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득액 하락”
이 물건의 핵심 위험은 대항력 있는 임차인 강은실의 보증금 237,000,000원과 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기입니다. 신건 배당 가정에서는 미배당액 1,160,000원을 인수해 실질취득액이 241,160,000원이 됩니다. 유찰로 매각가가 내려가도 인수액이 커지면서 실질취득액은 약 2억 4,000만원 수준에 머뭅니다.
반면 시장지표상 최근 거래 기준은 202,000,000원이고, 실질취득액은 이 기준의 119.4%입니다. 거래 추세 -12.8%와 단지 경매물건 평균 유찰 4.6회도 함께 고려해야 합니다. 권리 인수 위험과 가격 부담이 동시에 존재하는 물건이며, 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 실제 배당과 임차권 인수 범위를 원본 서류로 확인하기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.
