서울동부지방법원 2025타경52469. 서울 광진구 구의동 더프라임 5층 502호에 나온 다세대주택입니다. 소유자는 라온씨티주식회사이고, 경매신청채권자는 김윤영입니다. 등기부를 보면 과거 근저당권과 신탁등기가 여러 차례 설정되었다가 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.12.17 이봉래의 가압류입니다.

여기서 가장 중요한 날짜는 2021.03.25입니다. 임차인 김윤영의 전입신고일·점유개시일·확정일자가 모두 이 날짜로, 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 김윤영은 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 매각대금으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미회수액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 최저가가 낮아지는 것과 실제로 싸게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2021.12.17 이봉래 가압류(청구금액 100,000,000원)입니다. 이후 설정된 황호남·허재성의 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 과거의 구의동새마을금고 근저당권, 박창식·유혜림 등의 근저당권과 기존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차인 김윤영은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 예상 배당표에서는 우선변제권자로 배당받는 구조입니다. 다만 보증금 자체가 최저매각가보다 큰 만큼 배당요구를 했다는 이유만으로 매수인의 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 유찰해도 실질취득액은 거의 그대로

이 사건은 최저매각가만 보면 유찰에 따라 가격이 크게 내려가는 구조입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 그만큼 증가합니다. 실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금으로 계산해야 합니다.

실질취득액은 각 회차의 가정 낙찰가에 예상 인수 보증금을 더한 금액입니다. 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 있으며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 배당과 인수 금액은 실제 매각가 및 배당순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

더욱이 같은 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래와 해당 호수의 개별 가치를 검증해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 실질취득액 약 3억 원을 기준으로 시세와 비교해야 하며, 현재 금액만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,960,000원 가정)

임차인 김윤영의 우선변제 배당과 경매신청채권자 청구액은 동일인 관련 내역이므로 서로 다른 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 황호남·허재성의 채권액은 각각 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 인수액은 확정된 배당표 및 매각조건을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며 지하철 2호선 구의역 북측 근거리입니다. 주변은 아파트, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 근거리에 구의역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2017.01.19 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 진입 및 실제 이용조건, 금융기관의 담보평가 등을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 2필 일단의 자루형 평지로 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 구의역 접근성을 갖춘 다세대주택이지만 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 특히 대항력 보증금 인수와 위반건축물 문제가 금융조달 및 재매각 가능성에 미칠 영향을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 김윤영의 보증금 300,000,000원, 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 대조하고 실제 미배당 인수액 및 인수 범위를 확인하세요.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 김윤영이 임차인과 경매신청채권자로 동시에 등장하므로 채권의 동일성, 계약의 진정성, 보증금 지급 내역을 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 약 304,943,440원, 1회 유찰 약 304,114,752원, 2회 유찰 약 303,451,802원의 추정 총액을 기준으로 판단하세요. 낙찰가만 낮아진다는 이유로 가격 가점을 부여하면 안 됩니다.
• 실거래 비교. 구의동 유사 다세대주택의 최근 거래와 개별 호수의 면적·층·상태·위반사항을 함께 비교하고, 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 적정성을 검토하세요.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장 원본과 관할 행정기관 자료를 통해 위반 내용, 시정 가능성, 이행강제금 부과 여부를 확인하세요.
• 명도 및 인도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 보증금 반환과 명도의 관계를 확인하세요. 대항력 임차인의 잔여 보증금 문제가 해소되지 않으면 명도에도 영향을 미칠 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 황호남·허재성의 근저당권에 다른 호실이 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 변동 및 등기상 말소 내역을 확인하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 추가 비용과 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류, 배당요구 내역을 대조하고 실제 매각 진행 여부를 확인하세요.

맺으며 — “유찰로 싸지는 물건이 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험은 단순히 임차인이 존재한다는 사실이 아닙니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 낙찰가 하락분이 사실상 인수 보증금 증가로 상쇄된다는 점입니다.

신건 최저가는 295,960,000원이지만 예상 실질취득액은 304,943,440원입니다. 2회 유찰되어 낙찰가가 189,414,400원으로 내려가도 실질취득액은 303,451,802원으로 추정됩니다. 즉 유찰을 기다리는 것만으로 충분한 할인 효과를 얻기 어렵습니다.

더구나 임차인·경매신청채권자 동일인 확인, 주택임차권등기의 인수 문제, 건축물대장상 위반건축물 표시라는 추가 검증사항이 있습니다. 권리 인수 위험은 높고, 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 따라서 실질취득액을 기준으로 한 시세 검증과 인수권리·건축물 하자 확인이 끝나기 전까지는 입찰 보류가 타당한 보수적 판단입니다.