서울동부지방법원 2025타경52478. 서울특별시 송파구 송파동 85, 에스아이팰리스레이크잠실 9층 902호에 관한 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 295,000,000원으로 신건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부에는 방재원의 임차보증금 330,000,000원과 주택임차권등기가 확인됩니다. 전입·점유개시·확정일자는 2021년 12월 27일이고, 임차권등기일은 2024년 1월 4일입니다. 말소기준권리로 확인되는 가압류는 2024년 2월 20일 접수이므로, 임차권의 선후관계와 배당 부족분을 우선 검토해야 합니다.

핵심은 낙찰가와 실질취득가가 다르다는 점입니다. 매각가 295,000,000원에서 집행비용 추정액 4,930,000원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 290,070,000원이고, 보증금 부족분은 39,930,000원입니다. 매수인이 이를 인수하는 시나리오라면 실질취득 추정액은 334,930,000원으로 올라갑니다. 최저가가 유찰로 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가 하락만으로 매수 비용이 크게 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 말소기준권리의 선후관계가 핵심

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 갑구 9번 가압류, 채권자 주식회사두루드림대부의 청구금액 2,790,157,945원입니다. 방재원의 주택임차권등기는 2024년 1월 4일 접수되어 이보다 앞섭니다. 제공된 권리분석에서는 이 임차권을 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 분류하고 있으며, 배당 가정에서도 보증금 미배당분을 인수액으로 계산합니다.

말소기준권리 이후 접수된 가압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 선순위 임차권의 인수 위험은 후순위 가압류가 소멸한다는 이유만으로 사라지지 않습니다. 실제 임차보증금의 배당액, 임차권등기 말소 조건, 보증기관의 승계 범위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복

실제 임차인은 방재원 1명으로 판단합니다. 별도로 표시된 보증기관의 신고는 방재원 보증금에 대한 대위·승계 관련 중복 신고이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

따라서 입찰 판단의 핵심은 단순히 보증기관의 확약서가 있다는 사실이 아닙니다. 확약의 효력이 실제 임차인의 잔존 채권과 임차권등기에 어떤 영향을 미치는지를 법원 원본 서류와 관련 권리관계로 확인해야 합니다. 배당 가정상 인수액 39,930,000원은 이 확인이 끝나기 전까지 보수적으로 고려할 금액입니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득가를 기준으로 판단

제시된 거래 내역은 에스아이팰리스레이크잠실의 비교면적 13.06㎡ 거래 2건입니다. 가장 최근에 기재된 거래는 2024년 9월 250,000,000원이며, 비교 거래 평균은 210,750,000원입니다.

최저가 295,000,000원은 비교 거래 평균 210,750,000원의 약 140%입니다. 더 중요한 실질취득 추정액 334,930,000원은 비교 거래 평균의 약 159%, 가장 최근에 기재된 250,000,000원 거래의 약 134%입니다. 따라서 현재 가정한 인수액을 포함하면 시세 자료보다 취득 비용이 높으며, 최저가만을 근거로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

이 표는 매각가 295,000,000원을 가정한 예상배당입니다. 임차인 보증금의 배당 부족분은 39,930,000원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 330,000,000원 청구는 보증금에 대한 대위·승계 관련 채권으로 구분하며, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득가 하락은 다르다

유찰 시나리오에서 최저가는 내려가지만 인수 추정액은 증가합니다. 제시된 계산에 따르면 실질취득 추정액은 약 333,443,200원~334,930,000원 범위에 머뭅니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다. 인수 위험이 법적으로 어떻게 확정되는지가 입찰가 판단보다 앞서야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 송파동 소재 석촌역 동측 인근입니다. 주변에는 노선상가와 오피스텔, 후면의 단독·다세대주택이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2021.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비되어 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획에는 건축물 최고높이 지정구간, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 상대보호구역 등도 기재되어 있어 관련 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 거래 및 환금성. 단지 세대수는 27세대이고, 제시된 비교 거래는 2건입니다. 거래 표본이 제한적이며 평균 유찰 횟수는 3.5회로 제시되어 있습니다. 권리 인수 문제와 시세 검증이 해결되지 않은 상태에서는 빠른 환금성을 전제로 투자 판단을 하기 어렵습니다.
• 토지거래허가구역. 토지이용계획에 복수의 지정 기간과 대상 용도가 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부 및 거래에 필요한 절차는 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 방재원의 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞선다는 점을 확인하고, 실제 인수 범위와 말소 가능 여부를 법원 원본 서류 및 등기부로 대조하세요.
• 명세서 기재 대조. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음 기재와 등기부상 선순위 임차권, 배당표상 인수 추정액이 서로 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 확약 효력 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.26. 확약은 보증기관의 대위·승계 신고에 관한 것입니다. 실제 임차인 방재원의 잔존 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소에 미치는 효과를 별도로 확인하세요.
• 인수금 반영. 현재 매각가 가정에서는 인수 추정액 39,930,000원을 반영한 실질취득 추정액이 334,930,000원입니다. 최저가만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 시세 재검증. 비교 거래 2건의 기재 시점은 2024.07과 2024.09입니다. 입찰 전 최신 거래, 비교면적, 실제 호수의 상태를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자와 점유 상태, 인도 가능성 및 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 배당 및 세금. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 인수 후 총비용을 보라

서울동부지방법원 2025타경52478의 핵심은 295,000,000원이라는 신건 최저가가 아닙니다. 실제 임차인 방재원의 보증금은 330,000,000원이고, 제시된 배당 가정에서는 39,930,000원이 미배당 잔액으로 남아 매수인 인수 위험에 반영됩니다. 이 금액을 더한 실질취득 추정액은 334,930,000원으로, 비교 거래 평균 210,750,000원과 가장 최근에 기재된 거래 250,000,000원을 웃돕니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 제출되었다는 사실만으로 실제 임차인의 잔액 인수 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 더구나 매각물건명세서의 인수권리 기재와 등기부상 선순위 임차권 사이에는 확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 판단은 입찰 보류에 가깝습니다. 임차권 인수와 말소 조건을 원본으로 확정하고, 최신 시세를 재검증하기 전에는 최저가가 낮아지는 것만으로 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.