창원지방법원 2025타경605. 경상남도 사천시 용현면 신촌리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기에는 강대윤 소유로 기재되어 있으며, 사천축산업협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자 청구액은 4,024,688,812원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 51.2%입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 토지와 건물의 이용 상태가 복합적이고, 일부 토지는 현황도로로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 과거 토지조성공사와 건축허가 취소 사실도 기재되어 있습니다. 따라서 가격이 낮아졌다는 사실보다 실제 이용 가능성, 매각 범위, 담보권 배당 구조를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸 예정

말소기준권리는 2012년 8월 22일 설정된 사천축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 이 권리보다 후순위인 2015년·2016년·2018년·2021년 설정 근저당권과 2024년 사천시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

등기상 과거 근저당권 중 일부는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 경매의 기준권리와 각 후순위 권리의 접수일자 및 말소 여부를 구분해서 확인해야 합니다. 신청채권자의 청구액 4,024,688,812원과 배당 시뮬레이션에 사용된 담보권 채권 합계 3,586,500,000원도 서로 다르므로, 청구액과 실제 배당 가능한 채권액을 동일한 금액으로 간주하지 않는 것이 중요합니다.

② 가격 검토 — 감정가의 51.2%, 하지만 시세 메리트는 별도 검증

현재 최저매각가는 3,615,210,000원으로 감정가 7,060,957,480원의 약 51.2%입니다. 3회 유찰을 거치면서 최저가가 낮아진 것은 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 실제 시장가치 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 금액은 제공된 시나리오에 따른 가정값이지, 확정된 다음 회차 최저가가 아닙니다. 더 낮은 가격에 낙찰되더라도 토지의 이용 제한, 건축허가 취소, 현황도로와 매각 제외 물건의 영향을 받아 실제 취득가치가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 3,615,210,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시나리오를 기준으로 한 추정입니다. 담보권의 채권최고액과 실제 채권 잔액은 다를 수 있으며, 을구 23번 근저당권의 변경등기 금액 420,000,000원은 위 산정에 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 등기 원본, 채권계산서, 배당순위 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 사천시 용현면 신촌리 소재 종포일반산업단지 남서측 인근입니다. 주변은 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 개별 필지의 진입 여건과 실제 도로 접면은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이 포함되며, 일부 필지는 생산관리지역과 계획관리지역에 걸쳐 있습니다. 일부 필지는 영농여건불리농지 또는 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있으므로 필지별 토지이용계획을 각각 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 기재된 토지면적은 1,583.0㎡입니다. 다수의 목록이 함께 매각되는 물건이므로 이 면적을 전체 일괄매각 대상의 총면적으로 단정하지 말고, 각 필지의 토지대장·감정평가 명세를 대조해야 합니다.
• 건물 이용. 일반음식점 용도 건물은 기준시점에 공실이며, 별도 창고와 화장실이 기재되어 있습니다. 창고는 보일러가 탈거된 상태로 평가되어 있습니다.
• 건축 관련 위험. 매각물건명세서에는 2018년경 건축신고 후 도로개설과 축대공사 등 토지조성공사를 시행했으나 현재 건축허가가 취소된 상태라고 기재되어 있습니다. 허가 취소 사유와 향후 이용 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 도로 및 부대시설. 목록 7, 20, 21, 23, 28, 30은 현황도로로 기재되어 있습니다. 목록 8의 관정과 목록 10의 정화조는 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 매각 제외 물건. 일부 목록의 관상수, 분재용 수목, 이동 가능한 조경석, 컨테이너 및 저온창고 등은 매각에서 제외됩니다. 토지 위에 존재한다고 해서 모두 낙찰 대상이라고 생각해서는 안 됩니다.
• 규제 및 제한. 가축사육제한구역이 포함되어 있고, 일부 필지는 영농여건불리농지 및 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 각 필지별 토지이용계획과 인허가 제한을 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본 확인. 을구 23번의 180,000,000원과 2023년 변경등기의 420,000,000원 차이를 확인하고, 실제 채권액과 공동담보 범위를 재검토하세요.
• 매각 대상 목록 대조. 매각물건명세서의 일괄매각 대상 필지·건물과 등기부, 토지대장 및 감정평가 명세를 하나씩 대조하세요.
• 건축허가 취소 사유 확인. 과거 건축신고, 도로개설 및 축대공사 이력과 허가 취소 관련 내용을 확인하고, 현재 가능한 이용 행위는 관할 기관에 별도로 확인하세요.
• 현황도로와 진입 여건. 도로로 이용되는 목록과 각 필지의 접도 상태, 실제 진입 가능성 및 토지별 이용 제한을 현장에서 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 점유 권원과 인도 가능성을 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 수목·시설물 구분. 매각 제외 수목, 분재, 조경석, 컨테이너 및 저온창고와 매각 포함 관정·정화조를 구분하고, 실제 현황을 대조하세요.
• 배당 시뮬레이션 재검증. 집행비용 추정치, 담보권별 실제 채권액, 변경등기 및 배당순위를 반영해 배당표를 다시 계산하세요.
• 가치 산정. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 실제 시세 할인율로 해석하지 마세요. 필지별 이용 가능성과 건물의 활용 가능성을 기준으로 별도 평가가 필요합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 이용 가능성

이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 3,615,210,000원까지 내려왔지만, 가격만으로 매수 메리트를 판단하기 어려운 토지·건물 일괄매각입니다. 특히 건축허가 취소, 현황도로 필지, 매각 제외 수목·시설물, 임대관계 미상은 취득 후 활용과 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 근저당 변경금액이 배당 시뮬레이션과 다르다는 점도 반드시 확인해야 합니다. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 저렴한 물건이라고 단정할 수 없으며, 원본 서류·현장·인허가를 검증하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.