서울동부지방법원 2025타경52487. 서울특별시 강동구 고덕동 누리안파크리움 4층 401호, 전용 29.71㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 정연택이며, 2021.04.29 소유권이 이전됐고 등기상 거래가액은 327,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석에서 먼저 봐야 할 것은 2023.08.30 등기된 임차인 심송의 임차권입니다. 보증금은 290,000,000원이고, 전입일과 확정일자는 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
다만 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.22 대항력 포기확약서를 제출했습니다. 배당으로 임대차보증금반환채권을 전액 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 내용입니다. 이는 주택도시보증공사가 주장하는 권리의 인수위험을 해소하는 중요한 자료지만, 심송과 김재규의 별도 권리까지 모두 해소됐다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 고덕동 162 누리안파크리움 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강동구 아리수로82길 5-32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.71㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 2019.06.11 사용승인 · 총 9세대 |
| 소유자 | 정연택 (2021.04.29 소유권이전 · 거래가 327,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.17 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,269,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 심송 · 보증금 290,000,000원 · 2023.08.30 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 범위
말소기준은 2023.11.17 주택도시보증공사의 가압류입니다. 기존 광진중앙새마을금고 근저당은 2021.04.07 이미 말소됐습니다. 심송의 임차권등기는 말소기준보다 앞선 2023.08.30에 설정됐으며, 기재된 전입일 2020.05.08과 확정일자 2021.09.10도 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당 부족 시 인수 가능성을 별도로 검토해야 하는 선순위 임차권입니다.
임차인 및 점유관계
| 성명 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 심송 401호 전부 · 임차권등기 |
2020.05.08 | 2021.09.10 | 290,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
배당요구 2023.08.30 · 선순위 임차권 |
| 김재규 401호 · 주거 |
2024.01.16 | 2021.09.10 | 미상 |
대항력 없음
보증금 미상
배당요구 2025.12.05 · 우선변제 여부 확인 필요 |
임차 관련 기재자는 심송과 김재규 2명입니다. 김재규는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 확정일자와 전입일 사이에 시간 차이가 있어 실제 임대차관계, 점유승계 여부, 배당요구의 성격을 확인해야 합니다. 보증금 미상 임차인을 인수액 0원이라는 이유만으로 조사에서 제외해서는 안 됩니다.
한편 갑구의 회생절차개시 관련 등기는 회생절차폐지에 따라 말소됐습니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 뒤이은 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 가압류 채권의 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
누리안파크리움은 총 9세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 2건으로 표본이 적습니다. 전체 실거래 평균은 386,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래인 2025.02의 430,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.5㎡ | 4층 | 430,000,000원 |
| 2023.07 | 29.5㎡ | 5층 | 343,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 386,500,000원 |
| 최근 집계 평균 | — | 1건 | 430,000,000원 |
| 경매 신건 | 29.71㎡ | 4층 | 449,000,000원 |
신건 최저매각가 449,000,000원은 전체 평균 386,500,000원의 116.2%이며, 최근 집계 평균 및 최신 확인 거래가 430,000,000원의 104.4%입니다. 최근 거래보다 19,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
2023.07 거래에서 2025.02 거래로 비교하면 상승률은 25.4%입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 최신으로 표시된 거래도 2025.02에 머물러 있어, 이 상승률을 현재 시세의 지속적인 상승으로 단정하기 어렵습니다. 특히 430,000,000원이 최근 12개월 평균으로 집계되어 있지만 표시된 거래월과 분석 시점 사이에 차이가 있어, 실제 최근 12개월 거래 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,890,000원 |
| 1. 심송 · 선순위 임차보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,269,000,000원 | 152,110,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 6,890,000원과 심송 보증금 290,000,000원을 우선 배분하는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 청구 항목은 같은 채권자가 관련되어 있어 실제 채권 중복 여부와 배당순위 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 확정 배당표가 아닙니다.
유찰 시 달라지는 인수 구조
| 회차 | 매각가격 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 449,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 (80%) | 359,200,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가정 |
| 2회 유찰 (64%) | 287,360,000원 | 7,463,040원 | 선순위 보증금 미배당 인수 가능성 |
2회 유찰 시에는 낙찰가 287,360,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 예상 시뮬레이션에서는 선순위 임차보증금 미배당액 7,463,040원의 매수인 인수를 가정하고 있습니다. 따라서 실질취득비용은 낙찰가에 해당 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 권리가 인수되는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수금이 증가해 실질취득비용이 보증금 290,000,000원 부근에 묶일 수 있습니다. 이 사건에서도 유찰 후 가격 메리트는 반드시 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 평가해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약이 심송의 권리에까지 유효하게 적용되는지가 확인되면 판단이 달라질 수 있지만, 그 적용을 현재 단계에서 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 고덕동 소재 고덕초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 학교, 공원, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측과 서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2019.06.11 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경보호구역·과밀억제권역 등 제한이 있으며 토지거래계약허가구역 관련 지정내용은 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 9세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 매매 거래도 2건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 향후 매도 시 가격 발견과 매수자 확보가 대단지 아파트보다 어려울 수 있습니다.
- 민간임대주택. 2021.03.15 민간임대주택 등록 관련 부기등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 해당 규제의 현재 효력을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 심송의 임차권 확인. 보증금 290,000,000원, 전입일 2020.05.08, 확정일자 2021.09.10, 임차권등기 2023.08.30의 관계를 확인하고 실제 배당으로 전액 소멸하는지 점검하세요.
- 확약서 원문 대조. 2026.06.22 주택도시보증공사의 대항력 포기확약이 어떤 임차권과 보증금반환채권을 대상으로 하는지, 심송의 등기 말소까지 연결되는지 확인하세요.
- 김재규의 임대차관계. 전입일 2024.01.16, 확정일자 2021.09.10, 보증금 미상으로 확인됩니다. 실제 계약과 점유승계, 배당요구 및 보증금액을 조사하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 449,000,000원은 최근 확인 거래 430,000,000원보다 높습니다. 더 최신의 실거래와 현재 매물 가격을 확인한 후 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득. 2회 유찰 시 예상 인수액 7,463,040원이 발생합니다. 선순위 임차권이 남는다면 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용으로 시세를 비교하세요.
- 강제경매·배당. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구 사이의 채권 중복관계, 배당순위 및 실제 미배당액을 확인하세요.
- 민간임대주택·점유·명도. 민간임대주택 등록 효력, 실제 거주자, 인도 가능성과 점유 이전에 필요한 절차를 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 미납 공용관리비, 세금, 인도 비용 등 경매대금 외 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 기록 및 최신 실거래자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 권리가 사라지는 것은 아니다”
이 물건은 권리와 가격을 모두 보수적으로 봐야 하는 다세대주택입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기확약은 분명 긍정적입니다. 또한 신건 매각가 449,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 선순위 임차인 심송의 보증금 290,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 심송의 선순위 임차권이 별도로 등기돼 있고 김재규의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 확약의 적용 범위와 실제 배당 결과를 확인하기 전에는 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다. 유찰 후에는 선순위 보증금 인수 구조까지 고려해야 합니다.
가격 역시 신건 최저가 449,000,000원이 최근 확인 거래 430,000,000원의 104.4%로, 현재 기준에서는 저렴하지 않습니다. 거래 표본이 2건뿐인 9세대 소규모 다세대라는 점도 가격 판단의 불확실성을 높입니다.
결론은 권리 확인 우선, 신건 가격은 보류입니다. 주택도시보증공사의 확약과 심송의 임차권 관계를 명확히 확인하고, 김재규의 임대차관계를 정리한 뒤 실질취득비용과 현재 시장가격을 비교하는 접근이 합리적입니다.
